2017年东莞楼市供需双降 暂时回落到2014年水平

　　上半年政策收紧，下半年钱袋子收紧，面对全年“不放松”的楼市环境，2017年东莞楼市的“成绩单”注定会让开发商失望，供需双双下滑，市场消化周期延长，仿佛一下子回到了两年前。

　　住宅供需回落到2014年水平

　　处于“限购”高压下，失去了“深圳客”这支强力购房大军的支持，“发热”长达一年有余的东莞楼市，终于得到了有效降温，甚至出现“供过于求”。

　　据合富数据显示，2017年，东莞新建商品住宅供应为691万㎡，同比减少19%；成交累计566万㎡，同比减少37%，与2014年同期相比基本持平。调控之下，市场观望氛围加剧，购房需求受到压抑，东莞楼市甚至一定程度出现了“供过于求”局面，供求比高达1.22:1，为2007年来第二高。

　　不过，尽管与2016年相比，2017年供需双双下滑，成交量下降近4成，但在本土需求主导和政策高压下，能交出“566万㎡”的答卷，东莞楼市这一年还是可圈可点的。

　　均价16520元/㎡，同比增长20%

　　为有效稳定房价，2017年以来，东莞先后3次出台政策，从调价幅度、备案价涨幅、调价时限等方面着手设立门槛，试图从备案价着手稳定市场，杜绝开发商乱涨价行为。尽管如此，购房者期盼的“降价”并未如约而至。

　　相较于成交量的“立竿见影”，调控对东莞房价的影响则相对小一些。据合富数据显示。2017年东莞新建商品住宅签约均价为16520元/㎡，同比上涨20%。虽然该网签数据，有限签、双合同等水分在，但相较2016年的40%涨幅已有大幅回落。

　　地价，是支撑这20%的涨幅主要动力。上半年东莞土地断供，加之粤港澳大湾区规划、轨道交通建设等利好，东莞楼市前景向好，东莞本土需求潜移默化中对房价承受压力逐渐提升，担心“今年不买房明年买地王”纷纷出手，以致局部楼市升温，也在一定程度上刺激了东莞房价的稳步上涨。

　　城区领涨，临深价格有松动

　　分化，依然是2017年东莞房价的主要特征之一。2017年东莞楼市格局进一步分化，购买力不断往水乡、泛城区、莞北等区域转移，在供求关系作用下，导致这些价格洼地区域房价出现补涨。相反的是，过分依赖深圳客的临深片区，则出现了价格松动。

　　据瑞峰数据显示，2017年城区片区领涨全市，成交123.7万㎡，均价17588元/㎡，是全年唯一量价齐升区域；受影响最大的临深片区，不仅成交量遭“腰斩”，成交价格也略有下滑，为19019元/㎡，是唯一降价的区域。

　　另外，水乡新城、滨海、松山湖、东部产业园片区均呈“量跌价升”之势，成交量均减少3-5成，房价则约有2-3成不等的涨幅。

　　不限购公寓供需大增

　　自2016年10月，东莞首次提出限购后，为应对新的楼市环境，东莞开发商纷纷调整战略，谋求出路。不限购不限贷的公寓产品，成为了新环境下东莞楼市的突破点。

　　据瑞峰数据显示，2017年东莞非住宅供应约264万㎡，同比略增8%，成交237万㎡，同比增长33%，成交均价约14959元/㎡，同比上涨10%，供应、成交、价格均达历史新高。

　　早在2017年上半年，就有业内透露，2017年是东莞公寓供应大年，预计有数十个项目推出公寓产品，供应量或过万套。据房掌柜统计，光城区在2017年入市的就有碧桂园帕克诺雅、G1蜂汇、浙商大厦、阳光城MODO、漾城、泰禾新天地、寰宇汇金中心、保利珑远国际广场、碧桂园东江月、卓越中寰等多个项目。

　　除了集中推货的刺激外，公寓产品在2017年行情走俏的另一个重要原因，是房价。2017年，东莞房价基本在15000元/㎡左右徘徊，对于不少本地刚需而言都是一个不小的压力。为适应市场，开发商在这一年推出了不少loft公寓，以“总价小、使用率高、带装修、不限购、不限贷”等优势，吸引了不少刚需、投资客入市。