中签率、八成首付、利率上浮……2017年南京楼市六大关键词出炉

　　转眼间2017年即将成为过去式，这一年对于房地产行业而言，无疑是个小寒冬。政策不断升级、中央定调调控不松，让南京楼市的2017有些沉寂：房价在下浮，利率在上涨，首付要八成，卖房等三年……

　　但尽管如此，在回顾2017时，依然有不少“历史性”的关键词值得我们细细品味。展望即将到来的2018，调控是会继续升级，还是有所放松?有人说明年才是真正的楼市小年，你准备好了吗?

　　关键词一 房住不炒

　　2017年的楼市，听到的最多的一句话，便是中央的定调：房子是用来住的、不是用来炒的。

　　2016年楼市的火爆让人记忆犹新，尤其在南京，大批外地名车来南京成批成批的买房，房价一跃而上，真正的刚需被挤成了边缘化。在这样的风潮下，国家重申房地产市场的主风向——居住是房屋的根本属性。一方面，关注房屋的居住品质与建筑质量，另一方面，严厉打击投机炒房，抑制楼市泡沫，维护房地产市场的稳定发展。

　　在这样的一个大方向下，楼市一系列新政策接踵而至。在南京，2016年政府已陆续推出了限价、限贷、限购三大政策。进入到2017年，调控政策几度升级：

　　扩大了限贷限购的范围(六合、高淳、溧水也包括在内)，提高首付比例;

　　增加限售要求，新购住房在取得不动产权证后3年内不得转让;

　　同时，要求加大住宅用地供应，提高土地市场准入门槛，加大人才安居房供给。

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，政策的不断升级，代表着在南京买房的成本与门槛不断提高，尤其限售政策，将短期炒房赚快钱的投机拦在门外。有关部门对于抑制投资投机性需求的态度十分明确，同时又要尽量避免误伤普通购房者。

　　关键词二 租售并举

　　在“房住不炒”的方向指引下，楼市降温的长效机制呼之欲出，“租售并举”便是其中最大的一环。

　　6月12日，万科拿下佛山一幅70年 100%自持的地块，意味着未来70年该地块只租不卖;

　　7月5日，上海新挂出2幅地块，明确提出地块用途为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理;7月24日，该地块以底价成交;

　　7月17日，广州出台新政，提出“符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”;

　　7月20日住建部等九部委发文，点名南京、杭州、合肥、武汉、广州、深圳、厦门等12个人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，成为首批建设租赁住房试点城市;

　　12月8日，南京首批分散式公寓挂牌南京网上房地产、“我的南京”手机APP和“南京房产微政务”微信公众号等政府官方平台;

　　12月27日，南京首幅租赁用地挂牌出让，地块位于仙林，最终地块以底价成交。

　　越来越多的租赁元素出现在公众视野中，而业内专家对于租赁市场未来的发展依然抱着些许保留态度。房地产学会会长吴翔华认为，目前除北上广深一线城市外，包括南京在内的其他城市的房屋租赁市场发展一直比较平稳健康，目前暂时不需要大规模增加市场供给。“需要的是有针对性地发放租赁补贴，是规范市场主体行为、规范市场秩序即可。”

　　房掌柜也采访了不少在南京租房的上班族们。他们的态度也很简单——就算未来租房是大趋势，有合适的机会还是希望买房，在心理上更“有安全感”。

　　关键词三 公证摇号、中签率

　　2017年5月13日，南京市政府发布楼市新规，其中一条宣告了南京成为全国第一个实施“开盘公证摇号”的城市——

　　“本市范围内所有新建商品住房(含住宅用地上的酒店式公寓)客户积累大于可供房源的项目，须采取由公证机构主持的摇号等方式公开销售商品住房，摇号排序，按序购房，摇号排序名单现场公示。”

　　之后，“中签率”就成了凡开盘必比较的指标。开盘房源数量与有资格买房的人数之比，便能直观地看出某个楼盘、某个板块乃至整个南京的供求比。而每次公证摇号，全市网友都会盯着公证处公布的名单仔细核对，生怕有“水军”来拉低中签率。

　　汇总公证摇号之后楼盘的中签率会发现，南京楼市很明显居于供不应求的状态，尤其刚需板块(如江北高新区、江宁滨江等)，中签率极低，好几千人抢几十套房，目前中签率最低的项目是位于江北高新区的亚泰山语湖，中签率仅4%;而在某些后劲相对较弱的板块、品质口碑一般的楼盘，中签率就相对较高，有的或许不需要公证摇号。久而久之，“中签率”也成了大家评判楼盘品质的一个侧面指标。

　　其实，政府推行公证摇号的本意在于遏制炒房号、让有真正购房需求的人得到公平的机会。但其实，市场总还是有不和谐的声音出现，称“有关系能买到房”。 新景智库总经理王慧提醒，想要根治市场的不公平现象，光靠摇号肯定不够，“更重要的是快速加大市场有效供应量，同时让市场自我调节。”

　　关键词四 利率上浮

　　房子不好买，银行也“作妖”。2017年，南京的银行清一色的上浮房贷利率，首套房利率上浮标准从5%至15%不等;二套房的利率更是能达到上浮20%左右。更无奈的是，有银行直接宣告停贷，不再接受房贷业务。这对于购房者而言，也是个不小的冲击。

　　(资料来源：网络)

　　利率在上浮，放贷时间也是个未知数。最慢的(如中国银行)很有可能3个月才放款，如果材料出现问题，时间可能会拉得更长。

　　因为房贷利率上浮，不少购房者感觉权益收到侵害，一度到银行维权。然而业内人士的解答是：银行最终放款时间要以完成备案的合同案件为准，审批合同只是预合同，实际放款以实际情况为准，调整利率这个大事是执行方面经办人员无法左右的，只能按规矩办事。

　　关键词五 房价下跌

　　在不断升级的调控下，南京楼市的房价涨幅得到了抑制，进入一个平稳下行的通道。根据国家统计局每个月发布的房价指数来看，南京从去年12月开始，房价每个月降幅基本保持在0.1%或0.2%左右;同比涨幅从原先的45%跌至今年11月的-1.5%。

　　坊间各种传闻，房价下跌的数据“掺水”。但不可否认的是，政府的限价政策已经起了很明显的成效，各板块的“价格红线”遏制了房价的上涨，有些楼盘的开盘价格与去年相比甚至一分没涨;另一方面，主城区上市量的减少也使得整体价格涨幅有所下跌，而均价较低的边缘板块反而成了供货主力。

　　房价下跌是不是代表着买房都是被套了?南京资深媒体人马乐乐直言，南京房价看上去“冷了”，但实际上板块之间冷热分化日益严重。“例如，河西地区因为利好的兑现、地王的效应以及一二手房严重倒挂，房价依然有强劲的上升动力;但是在其他区域，楼市则会因为板块自身的素质而呈现不同程度的降温。”

　　房掌柜南京公司总经理、南京资深地产评论员尹霄飞认为，南京的房价下跌是比较困难的，按照市场经济原理，在供远远小于求的情况下，价格会有走高的趋势，现在房价受到政府限制，不会有大幅度的提升，但是要有大幅度的下降也是市场和政府不能接受的。“最有可能的是维持当前的水平。”

　　关键词六 八成首付

　　南京楼市安安静静、稳稳妥妥过了一年，到了年底才是真正的爆发。标志性事件便是11月中旬，河西10家楼盘齐领销许，并且清一色的要求八成首付，也就是说，开盘当天，购房者就必须准备好至少250万的现金。据了解，在南京曾有不少其他板块楼盘传出要五成或以上的首付，均被驳回;这个特权，南京只给河西。

　　八成首付其实只是一个条件。开盘当天，应不同楼盘的要求，购房者们还需要准备好最少200万的银行存单，作为验资(也就是购房资格凭证)。有些楼盘验资金额甚至高达400万，让人咋舌。

　　那几天的微信里，听到的最多的问题就是，“你去银行开存单了吗?”

　　实际上，河西大部分楼盘沉寂了近一年才等来这一次开盘。开发商等的苦，想要买河西的购房者自然也是望眼欲穿。在登记前夕，不少购房者撑起帐篷、抱着棉被，在售楼处门口过了一夜;不少银行甚至为河西购房者开设了绿色窗口，以免造成银行拥堵……

　　毫无意外，河西尽管来了个“开盘狂欢”，但房源的去化也就是在一夜之间。开盘潮之后，金隅紫京府、朗诗熙华府、五矿崇文金城、金地中心风华等一众热盘宣布收官，而保利天悦、佳兆业城市广场等楼盘也只剩下最后一批房源库存。

　　不过，值得注意的是，尽管在“一房难求”的河西，依然出现了有人放弃选房、优先选择大户型等耐人寻味的现象。南京房地产学会会长吴翔华认为，河西的表现虽然不具有代表性，但能看得出南京市场确实在降温。“改善需求超过投资需求，证明市场在慢慢回归‘住’的本质，我预计南京那些差价倒挂严重的板块库存逐渐去化后，后续市场很有可能会真正转冷。”