年终翘尾无望 房企直面租赁盈利挑战

　　国家统计局公布的最新数据显示，11月份70大中城市中，一线城市房价环比继续下降。对此，《证券日报》记者昨日专访了安居客房产研究院首席分析师张波。

　　《证券日报》记者：您怎样看待今年3月17日开始的这轮楼市调控，与往年相比，有何不同?

　　张波：“金九银十”作为以往每年的楼市销售旺季，却在今年表现得成色不足。进入11月份后，楼市热度继续下降，年终“翘尾”行情已然无望。

　　与往年相比，2017年的楼市调控目标更加明确，力度也更加严厉，同时围绕着“真正落实长效机制”的核心目标，启动调控组合政策。调控手段从抑制需求变成解决需求，大力推进住房租赁市场发展。

　　《证券日报》记者：您怎样看待当前租赁市场的发展?

　　张波：从租赁政策的深化来看，虽然2015年就将发展租赁市场提上日程，但真正全面落地还是在2017年。中国房地产市场经历了黄金十年的发展后，“居者有其屋”的主流意识导致大量人群理解的安家置业往往是和买房划等号，但未来十年中国不得不面对城市化所引发的大量人口持续进入城市，以及目前高房价和人群总体收入不匹配的现实，因此，一味地满足绝大多数人群的买房需求并非良策。在此背景下，租赁市场的发展可以说是未来中国房地产市场发展所不可回避的问题，同时，引导广大群众由“居者有其屋”到“居者享其权”也是租赁市场在构建楼市长效机制建设中的重要体现。

　　《证券日报》记者：在您看来，目前租赁市场发展亟需解决的问题有哪些?金融机构频频入市布局租赁市场会带来哪些积极影响?

　　张波：当前租赁市场面临的最大问题就是租赁地块收益率偏低。目前北上深的租金回报率大约在1.4%—2.5%之间，相比房地产开发销售，单纯的“自持”性拿地，前期购置和建筑成本较高且资本沉淀大，对于开发商的资金实力要求非常高，并且日后如何盈利也将是房企不得不面对的现实挑战。

　　在此背景下，金融机构的支持就显得尤为重要。例如开发性金融及商业银行加大对住房租赁企业贷款支持力度、支持租赁企业发行企业债券、ABS、推进REITs试点等。