全球最坚挺楼市连续疯涨55年 却一夜间牛市不再

　　全球最坚挺的楼市在哪里?这个答案可能很多人意想不到。

　　国土辽阔、人口稀少，经济支柱靠旅游和资源型产业支撑的澳大利亚，竟然有着这个世界上最“牛气冲天”的房地产价格。

　　从上世纪60年代初以来，澳大利亚的房价开始一路猛涨，到今年已经连续55年上涨!悉尼更是超过纽约和伦敦，成为全球房价第二高的城市(第一为香港)。

　　澳大利亚人报统计，在这轮全球周期最长的牛市中，澳大利亚的房价累计涨幅约6556%。

　　超高的房价背后，是家庭部门过高的负债。楼市泡沫也让经济学界担心，澳大利亚的房价水平是否有足够支撑，会不会在未来某天迎来雪崩式的房价“硬着陆”。

　　不过令澳大利亚政府、经济学界和尚未买房的“首购族”来说，最近一个好消息可以让他们稍微松一口气：连续55年的牛市周期，终于结束了。

　　早在今年11月2日，瑞银集团(UBS)经济学家门就迫不及待地宣布，这个全球最长的房地产牛市已经终结。

　　根据瑞银的计算，今年10月份，澳大利亚全国平均房价和五都(包括悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯五大城市)核心城市房价均与9月份持平，涨幅为罕见的0.0%。

　　如果这还不够有说服力的话，房地产公司Corelogic的最新数据显示，今年11月悉尼房价环比下降0.72%，五都核心城市房价则下跌0.12%，房价连续疯涨的势头，是真真切切地终止了!

　　1 经济政策刺激楼市投资

　　除了国土面积辽阔之外，澳大利亚从人口和经济体量来看，都不过是大洋中间的一个小国。为何其楼市能连续55年维持上涨呢?

　　较低的基准利率、宽松的杠杆信贷和有利于房地产投资者的税收政策，刺激着澳大利亚楼市的投资热潮。

　　12月5日，澳大利亚央行议息会议决定，继续将基准利率维持在1.5%的水平，而未来几年GDP增长预计将达到3%左右，而通胀率将维持在2%以下。进入21世纪以来，维持较低利率以推动投资和基建，成为澳央行长久以来的政策。

　　对投资者来说，低利率意味着较低的借款成本，而澳大利亚宽松的信贷环境，更刺激有实力的投资者加杠杆持有房产。

　　在澳大利亚，持有房产的人可以利用房价上涨部分带来的浮盈(unrealized gains)作为“现金替代物”，冲抵下一次购房时的首付。也就是说，投资者不必卖掉手中的房产套现，就可以加杠杆购入下一套房产进行投资。

　　澳大利亚的税收政策也非常有利于房产投资：在澳大利亚，房产持有成本(贷款利息和折旧，但不包含还款本金)可以在税前直接抵扣工资等收入;而对于房产投资所得的获利，澳政府只征收一般资本利得税率的50%。

　　这三个因素相加，使得澳大利亚常年成为炒房乐土!

　　2 澳政府调控楼市见成效

　　随着之前数十年楼市泡沫的积累，澳大利亚经济被埋下了一个不小的“定时炸弹”。

　　2014年，国际货币基金组织(IMF)调查发现，澳大利亚的房价“远远高于历史平均水位”，且该国房价收入比高居OECD国家第三，仅次于比利时和加拿大。

　　IMF副总裁朱民在国际货币基金组织官方博客上撰文认为，一些楼市过热国家必须对房价涨势严加监控，并用货币金融手段抑制房价泡沫的累积。

　　2016年，OECD经合组织警告称，澳大利亚的房价收入比处于“不可持续”的水平，未来房价可能会有“戏剧性的崩盘”。

　　LF Economics报告称，由于在澳大利亚账面浮盈可以代替现金做首付，层层加杠杆使得楼市债务总计达到1.7万亿澳元，约合人民币8.5万亿元!

　　面对这样危如累卵的“纸牌屋”，澳大利亚政府在今年终于下定决心收紧信贷，开始“拆弹”工作。

　　澳大利亚金融监管机构APRA规定，2017年房地产信贷增幅必须控制在10%以下，高风险类别的住房贷款不得超过30%。而根据澳大利亚统计局数据，2016年澳大利亚的房地产投资信贷增加了27.6%，高风险类别贷款占总信贷的40%以上。

　　同时，APRA也对开发商提出规定，楼盘50%以上必须卖给当地“刚需”群体，卖给外国炒房客的数量不得超过三分之一，并且外国人在银行贷款买房将受到前所未有的严格限制。