铁总3亿平方米土地待盘活 专家:不会大规模入市场

　　中国铁路总公司(下称“铁总”)所属18个铁路局均已完成公司制改革工商变更登记，19日正式挂牌运营。铁总本级的公司制改革方案建议，也已经报国家出资人代表财政部。

　　多元化经营是中国铁路进行公司制改革的一大特色。改制之后的各铁路局经营范围均有所扩张，很多路局增加了房地产开发、物流、金融、旅游餐饮、广告经营等业务。

　　中国铁路总公司可开发利用土地达3亿平方米。加强铁路土地综合开发，实现多元化经营，让现有资源优势发挥应有的价值，是铁总公司制改革的应有之义。

　　3亿平方米可开发土地

　　今年8月，铁总公开表示，铁总拥有丰富的土地资源，其中既有铁路土地总面积68万公顷(68亿平方米)，可开发利用土地3万公顷(3亿平方米)，分布于18个铁路局在的31个省、市、自治区。这一数字超过目前房企土地储备量最高的中国恒大(2.76亿平方米)。

　　中国人民大学国企改革与发展研究中心研究员李锦接受第一财经记者采访时表示，土地是铁路企业重要的资产和源，加强铁路土地综合开发，与社会资金、技术、管理等资源实现融合发展和优势互补，有利于盘活铁路土地资源，降低债务率，拓展铁路多元化经营渠道。

　　“这些土地不会大规模流入房地产市场，这既有土地性质的问题，还牵涉到股权、政策以及铁路部门和当地政府的关系，但是一些土地在慢慢解冻，铁路土地综合开发需要一步一步来。”李锦说。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进接受第一财经记者采访时表示，从土地资源来看，基础设施建设用地和房地产开发用地是有区别的，当然依附于此类基础设施建设用地，也带来了很多房地产开发的机会。通过公司制改革，未来关键就是要在一些节点性城市积极打造高铁上盖物业等，这都是新的投资机遇。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所研究院邵挺撰文分析，设立发展基金还是发行铁路债券，融资成本和难度都会居高不下，盘活铁路用地资源就成为一个较优的选择。

　　今年8月铁总在上海和北京相继举办两场土地推介会，推出共计20个土地综合开发项目——涉及的土地开发面积共计4652亩(约3098万平方米)，类型包括商品住宅、旅游休闲，其中部分项目分布在北京、深圳、武汉等一二线城市。

　　早在2013年，国务院就已提出利用铁路企业的土地资产来筹集铁路建设和发展资金的模式。中国铁路总公司作为国家授权投资机构，其原铁路生产经营性划拨土地，可采取授权经营方式配置，由中国铁路总公司依法盘活利用。

　　2013年8月，国务院印发的《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》提出，要加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用，支持铁路车站及线路用地综合开发。

　　上述意见明确，按照土地利用总体规划和城市规划统筹安排铁路车站及线路周边用地，适度提高开发建设强度。创新节地技术，鼓励对现有铁路建设用地的地上、地下空间进行综合开发。

　　北京交通大学经济管理学院教授赵坚在媒体上表示，铁总要实现“以地养路”，应综合考虑各方诉求，尤其重点处理好土地综合开发和城市规划之间的关系，尤其需要得到政府的支持。

　　邵挺也认为，对铁路用地综合开发，地方政府与铁路部门之间会出现博弈。在关于铁路用地的涉及范围、合法用地的界定等方面，地方政府和铁路部门还没有取得一致意见。尤其在原先划拨用地转用后的增值收益，地方和铁路总公司之间的分配关系还没有理顺。

　　2014年国务院办公厅《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》，明确了地方政府的责任，要求地方政府在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，统筹铁路站场及毗邻地区相关规划，通过综合开发用地供应与铁路建设联动等措施，引导市场主体实施铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发，有力有序推进铁路建设。

　　土地资产价值如何更好实现

　　土地的处理一直是国有企业改制中的难点，也是国有资产是否会流失的重要因素。

　　李锦告诉第一财经记者，将国有企业改革与完善土地资产处置方式、明确土地权益相结合，可以降低企业改革成本，促进国有企业综合运用多种方式实现土地资产价值。

　　今年7月发布的《中央企业公司制改制工作实施方案》在划拨土地处置方面规定，经省级以上人民政府批准实行授权经营或具有国家授权投资机构资格的企业，其原有划拨土地可采取国家作价出资(入股)或授权经营方式处置。

　　全民所有制企业改制为国有独资公司或国有及国有控股企业全资子公司，其原有划拨土地可按照有关规定保留划拨土地性质。

　　第一财经记者了解到，土地使用权作价入股是将一定年限的土地使用权评估以后，作为国家的股权投入企业，由企业获得土地使用权。其实质是国家以红利、股息作为土地出让金的代替。这种处理方式不会增加企业的负担，在企业效益好的情况下，也可以增加国家收入。

　　严跃进告诉第一财经记者，将相应的土地进行作价入股，有助于破解此类存量土地开发的难题，也有助于更好地实现利益分配。从实际情况看，类似土地开发关键要和当地的城市建设进行结合，投资的商业价值会扩大。