资深房产律师徐斌：买房有个坑 1cm就一万元

　　如何发现问题?

　　法律没有明确的规定，开发商又这么肆无忌惮，业主遇到层高缩水只能认栽了吗?并不是的。漏洞给了开发商层高缩水的动力，而开发商拿地、审批、建设、验收等程序则给了业主发现问题的办法:

　　第一，开发商拿地、审批、建设、验收等过程中都有严格的法律规定，开发强度、开发密度、绿化面积等经济技术指标都已经确定好了，层高也是与规划设计图纸，所以将规划图纸中层高和实际竣工层高对比一下，就可以知道开发商有没有偷业主的层高。

　　第二，改变了建筑物的原规划设计。一般在合同中，会有关于变更规划的约定，如果变更的话会在某个区域公示，如果有异议要在几天之内提出，而这个公示区域几乎是业主难以关注。要避免开发商合理合法变更规划，则需要告知开发商如果变更公示的话，将变更内容书面告知你本人，做到及时关注，随时跟进。

　　第三，未按照原规划设计图纸进行施工。设计与施工是紧密相关的，前者改变必然引起后者改变，承建商只能按照变更后的设计进行施工;另外一方面，二者也是分开的，审批用的是一个图纸，施工又是一个图纸，即使承建商知道，也可能装作不知道，最后开发商甩锅承建商。

　　第四，施工错误导致房屋与规划不相符。我们经常说失之毫厘谬以千里，在房地产建设中也适用，错误和误差不一样，施工错误可能影响整个工程，而合理误差是政策允许的。业主看不到规划图纸，因而及时施工错误也无法知道，更何况层高缩水本来就难以察觉，因而在交房时第一时间查验!

　　第五，施工误差过大导致难以符合图纸。合理的误差是法律可以接受的，而且也是行业认可的，但如果误差过大，就会导致层高不足。但无论误差多大，开发商都会说是合理误差，或者根本不说，所以只能用尽办法套取他们的信息。

　　怎么拿回自己的几万元

　　我们解决了业主不能发觉的问题，让问题暴露出来，那就剩下怎么保障权益的事情。现行法律没有对层高违约做出明确的规定，但是住宅作为居住使用的封空间，层高和面积一样影响着业主的居住体验。而面积缩水是有明确规定的，所以在实际案件中，经常性参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条:

　　" 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:

　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。"

　　在实践中，层高缩水比例很容易就超过了约定层高的3%。也就是说，因为层高缩水的纠纷中，法律其实赋予了业主很高的权限:既可以解除合同，也可以要求赔偿，而且选择权都在于业主。而这些情况，又是业主所不知道的，白白损失数十万，单单是钱的损失对很多业主来说没什么，但楼板厚度不足的危险却不是钱能买来的。

　　无论说起来多么简单的事情，对业主而言成本依然太高，耗时太久，同时还好不了解这些事情，没有维权的动力。人们对于未知事物的恐惧没办法消除的，但问题却可以专业化解决，层高无法测、所受损失不知道都可以委托专业测绘鉴定公司进行评估鉴定就就轻松解决，如果还觉得麻烦--那就只能找个专业的房产律师了!