海航实业地产变形计 化身CWT版普洛斯争锋万科的物流巨头之战

　　统计显示，目前我国人均仓储面积不足1平方米，仅仅接近人均0.7平方米的水平，而美国人均仓储面积已经超过了7平方米。我国人均仓储面积不及美国人均仓储面积的1/10，意味着物流地产这个广阔的蓝海尚有待挖掘。

　　就物流业的总产值来看，全国物流业增加值逐年增长，由2006年的1.4万亿元增长到2014年的7.1万亿元，年均增长22.5%。就物流业在国民经济中的地位来看，物流业增加值在服务业增加值中的比重总体呈上升态势，由2006年的17.1%上升到2014年的23.1%。

　　另一方面，物流地产拥有住宅地产难以匹敌的投资回报率。根据世邦魏理仕的报告，物流地产(包括普通以及高端物流仓储地产)租金自2009年起持续上涨，年化增幅约为4.3%。平均空置率持续下降，截至2017年第一季度，平均空置率约17.7%。2008年-2013年北京上海物流地产的年化回报率分别达到6.5%、6.7%，而高端物流地产的回报率达8%;同时期住宅的回报率为2.6%、3%，

　　巨大的潜力吸引了包括房企、电商等多方资本纷纷投入这片蓝海，截至目前，已有万科、平安不动产、中粮集团、和记黄埔、复星集团等企业加大了物流地产投资，欲从中分得一杯羹。

　　而在物流行业，物流园区土地是开展业务的基础条件，因此早期进入行业的物流地产商拥有绝对优势。由此，对于后来者，收购一家已有相当规模的物流企业是进入这一行业并获得回报的最便捷、最快的方式。

　　然而，资本狂热布局物流地产的背后，也并非都能一本万利。

　　有业内人士认为，“物流地产讲求更多的是资源性和运营能力，抓准细分市场很重要。首先招租就是一大难题，物流地产属于操作类，如何控制设备的磨损，在可控成本内做到高效率的运营是一大挑战。”

　　由此，无论对于海航，还是万科而言，收购之后也并非一劳永逸，如何彻底实现物流巨头梦，仍将面对不少的挑战。