电商巨头抢滩住房租赁蓝海 未来房产电商将三足鼎立

　　多个电商玩家跨界，正撼动房地产电商行业既有格局。

　　10月24日，京东宣布入局房地产市场，用户可以根据个人需求在京东商城按照热门分类或户型分类查找房源。10月10日，阿里旗下的支付宝也宣布上线租房平台。去年8月，阿里旗下的二手交易平台“闲鱼”上线了房屋租赁业务。

　　东方证券一份报告预测，到2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。

　　中国电子商务研究中心主任曹磊在接受长江商报记者采访时指出，阿里巴巴、京东等互联网巨头进入房屋租赁市场，一方面是看到了整个行业的痛点，亟待互联网优化、提升；另一方面也是互联网企业内生业务拓展的需求，房屋作为商品的一种，电商化是一种趋势。

　　租赁市场成互联网巨头新“战场”

　　10月，阿里巴巴和京东先后宣布进入房地产租赁市场，互联网企业的加入给租赁行业注入了新动力。

　　长江商报记者在京东商城App上发现，其房产频道提供“普通住宅”“别墅”“商业办公”3类产品，提供全国22个城市的房屋购买等服务。而京东方面透露，目前其房产频道已有82家开发商和35家服务商入驻，涉及项目2027个。

　　而阿里旗下的支付宝则主要提供租房业务，目前该业务覆盖全国8个城市，提供“整租”“合租”“免押金”服务。今年10月，支付宝宣布在北京、上海等8座城市推广信用租房，免押金、租金月付的口号引起市场不小震动。

　　事实上，阿里、京东两大巨头在切入住房租赁市场前，就已通过布局产业地产、商业地产等方式，涉足房地产市场。

　　记者梳理发现，2014年8月，淘宝携手万科，宣称“淘宝用户全年花了多少钱，就可在万科全国12个城市23个楼盘直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元”；2017年4月，阿里宣布在北京市延庆区打造总占地18万平方米的天猫小镇，此举也一度被外界解读为阿里进军商业地产……

　　京东于2014年“双11”期间，联手远洋集团首次尝试互联网营销；2015年6月，联手万科等43家开发商推出千套特价房；2017年8月，以38.9亿元拿下北京亦庄经济开发区一商业用地；同年9月又与东莞市政府签署战略合作协议，将投资300亿元建设人工智能产业新城。而截至2016年底，京东已在全国15个城市拿下近6000亩土地。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“电商涉足房地产业务已不新鲜，阿里、京东等电商全面和如此快节奏地实施房地产新战略是有较为积极的作用，对于行业部分企业来说，或意味新的竞争因素出现了。但对于行业本身来说，势必意味着住房新模式的出现。”

　　“短期内难以撬动市场”

　　电商巨头跨界房地产来势汹汹，但相较在行业从业多年的房产电商而言，京东和阿里在房产领域只能算是“新人”。

　　记者了解到，2014年是房产电商中介的黄金时代，在2013年3月到2014年3月的一年时间里，在美上市的房天下母公司搜房控股股价呼啸而上，累计涨幅超过200%，成为表现最抢眼的中概股之一。

　　当时，传统房地产开发商都将房产电商视为“制胜法宝”。万科就曾联手阿里，瞄准淘宝用户，推出购房者以淘宝消费额换取相应的购房优惠额度减少总房款的额度。

　　一位从事房地产中介多年的业内人士向长江商报记者坦言：“当时‘二手房佣金0.5%’、‘二手房交易零中介费’等口号相比于传统房产中介3%—5%的佣金，着实吸引人。此外，多数房地产电商采取无门店的轻资产运营模式，可以降低门店租金等运营成本，搜房、新浪乐居、58、房天下、房多多、吉屋、安居客等电商企业出现。”

　　但在发展初期，各种渠道的推广费用很高，高薪酬挖人和开设实体体验店，“烧钱”的房产电商中介在快速发展的路上负面不断，价格不透明、虚假房源难除、大批裁员、数据造假、黑中介、遭遇客户投诉等问题突出。

　　从房产电商平台的发展现状来看，最早的一批电商平台中，安居客被收购，房天下遭遇转型困境，爱屋吉屋、房多多、Q房网等也遭遇多重利空。

　　房地产电商中介黄金时代已过，如今，“租”已然成为新的风口，阿里巴巴、京东等众多电商的到来是否会带来新的变革？

　　“短期内难以撬动市场，目前还是口号喊得响，自身还存在漏洞。”一位长期观察房产中介的业内人士向记者坦言，“比如‘免押金’口号并不是所有房源都免押金。”

　　记者登录支付宝租房界面操作发现，平台上的房源并不是都免押金。支付宝方面表示，目前进驻支付宝的公寓中有70%未开通免押金支付功能，租客仍需付三押一，同时支付宝租房页面显示免押金的房源约占15%，标注了可免押金的蚂蚁公社还需交1000块钱的“水电押金”。

　　可以看到，现实中的租房距离真正的“信用代替押金”似乎还有一段距离。严跃进认为，距离尚在，但仍搅动了中国房屋租赁市场。例如，目前支付宝租房已实现在线管理租约、合同和在线支付房租，部分房源还实现了“免押金”入住。当前此类服务平台最大区别在于更具有综合性，很多传统平台其实就是单纯的房源展示功能，而阿里、京东等平台后续可以在支付领域、第三方担保等方面有更多的保障。

　　未来房产电商将形成“三足鼎立”格局

　　国内住宅房地产领域正在发生变化，在相关政策的指导下，市场不断增加租赁房的供给，中国房地产市场正在迎来租赁时代。

　　严跃进表示，今年7月各地出台的33个房地产政策中，有9个政策直接或间接涉及了租赁市场的内容，这与上半年频频收紧的购房政策相比，形成鲜明对比。

　　此外，庞大的房地产存量市场正吸引着越来越多的企业加入。链家研究院报告显示，2016年全国二手房交易额保守估计约为6.5万亿到7万亿元；北京、上海、深圳三个城市的二手房交易额就超过3万亿元，是三地新房交易额的两倍以上。

　　在“房住不炒”的政策大背景和庞大的房地产存量市场之下，阿里、京东等电商在房地产领域的探索，是创新？还是搅局？

　　京东房产业务相关负责人在房地产业务上线发布会上明确表示，其房地产业务不会涉及房地产开发，主要扮演服务商与平台商的角色，即在线上吸引开发商入驻京东平台进行售房。而京东此前搭建的家装等资源，也可直接嫁接到房地产业务中，形成卖房到装修的全链条。

　　业内认为，对于当前房地产服务平台来说，阿里、京东等平台的进入更带有新零售概念，实际上体现了住房消费的导向，对已有的房地产服务平台来说，势必会有冲击。

　　严跃进表示，“阿里、京东目前更像是在开发商和购房者、房东和租客之间搭建一个平台，可以让双方更高效、快捷地对接，并辅以大数据、人工智能等技术手段，极大地减少各方的时间等成本。”

　　新玩家的进入是否会带来新的变革？严跃进看来，未来房产电商将形成“三足鼎立”的格局：一类是传统中介企业和代理商形成的电商平台；一类是新组建的完全轻资产运营的电商平台，如平安好房、房多多等；此外，还有京东、阿里等尝试“互联网+”模式的企业。京东此次入局，说明第三个领域的力量在增强，后续也可能会带动包括百度、网易、腾讯等互联网企业的加入。