盛松:当前需谨防房企资金链风险 房企负债率较高

　　一、外部因素

　　1.房地产市场调控政策的影响。我国房地产市场调控政策是全产业链、多维度、全方位的调控。金融方面的调控增加了房企融资的难度，也提高了房企的融资成本。目前看来，房地产调控在短期内基本不会松动。限购限贷等政策也在一定程度上削弱了房企的自身造血能力。

　　2.经济形势的影响。经济形势的变化会改变房企生存的基础。从货币环境看，2017年8月末，M2增速创历史新低，为8.9%，9月末M2增速也仅为9.2%。从房地产行业看，拿地成本不断上升，利润被挤压，企业的风险也在上升。

　　二、 内部因素

　　1.企业规模化扩张战略较为激进。近年来，房企的规模优势逐渐显现，房地产行业集中度不断上升，快速规模化成为几乎所有房企的战略目标。在融资成本较低、土地成本不太高的时候，企业规模化扩张存在一定的合理性。而目前形势下，激进的企业战略有可能导致企业资金链风险爆发。

　　2.企业投资决策失误。房企在规模化扩张过程中，在城市选择、项目定位方面的失误都有可能加大企业资金链风险。比如调控时期，购房者购买力受到限制，房企若定位于高端房地产项目开发，其库存去化就会面临风险。

　　3.房企财务管理能力有待提高。目前房企普遍存在“长债短借、以债养债”的现象，一旦遇到政策调控或者融资不能按时到位，就会形成资金和债务的错配。

　　三、房地产企业资金链风险对市场的影响

　　(1)从行业发展的角度看，房地产行业集中度上升，市场竞争减少，可能形成寡头垄断。

　　近年来，房企市场集中度呈现趋势性上升。TOP10房企的市场占有率从2014年的16.9%提高到2016年的18.8%;TOP20房企的市场占有率从2014年的22.8%提高到2016年的25.2%;TOP50房企的市场占有率则从2014年的31.2%提高到2016年的34.6%。

　　龙头房企优势更加明显，2016年，TOP10房企销售金额超过3000亿的就有三家，规模超过2000亿的房企有两家，第十名销售规模也超过1100亿元。目前国内市场竞争格局与以寡头企业为主导的美国房地产市场(美国TOP5住宅销售市占率20%，目前我国为12.8%)仍存在一定差距，未来中国龙头房企的市场份额可能进一步提高。未来几年内，房地产行业将出现3家左右的万亿房企，TOP30房企市占率可能达到52%，甚至更高，这意味着寡头垄断格局的形成。

　　(2)从社会层面看，房企资金链问题可能引发局部金融风险或引发群体性事件。

　　中、小房企抗风险能力较差，也更容易发生资金链问题。由于企业实力和资质等原因，中、小房企较难从银行等渠道获得贷款，相当一部分贷款来自于民间借贷融资，后者的特点是偿债时间较短、借贷成本较高。在调控时期，销售回款放缓可能导致资金链条断裂。

　　近些年，由于资金链断裂而导致的房企跑路事件屡有发生。民间借贷往往伴随“联保互保”等现象，一旦问题产生，容易引发连锁反应，致使多个公司或者个人出现资金危机，导致局部金融风险，甚至可能出现“群体讨债”事件。房企资金链断裂而导致的烂尾现象也会引发业主的群体维权事件，影响社会稳定。

　　四、谨防资金链风险的对策建议

　　1.政府和金融机构方面

　　(1)以房地产市场长效调控机制建立为契机，不断健全房地产市场的政策和制度，规范市场交易，严厉打击扰乱房地产市场交易及侵害购房者合法权益的违法违规行为。

　　(2)改革金融监管体系。近年来我国金融市场迅速发展，金融产品不断创新，这些都对房企融资产生较大影响，因此应加强金融功能监管、行为监管，实现穿透式监管。

　　(3)金融机构作为房企融资的主要参与主体，应遵守国家的相关法律法规，客观评估房企融资的风险，避免由业绩和利润引导下的碰触高压线的行为。

　　2.房企方面

　　(1)房企应根据自身情况，制定切实可行的发展目标。近年来销售规模成为房企争相追逐的目标，高价拿地、高成本融资、高负债运营屡见不鲜，由此增加了企业风险。在行业调整期，风险爆发的概率也大大提高。

　　(2)拓宽企业融资渠道，加快资金回笼。尽管房地产融资模式众多，但就具体房企来讲，有效的融资渠道有限，部分企业甚至仅能依靠银行贷款。拓宽融资渠道，能够有效应对企业资金链断裂的风险。同时，加快项目销售能加速资金回笼，提高企业自身的造血功能,抵御资金风险。

　　(3)提高财务管理能力，优化资金结构。房企应对自身的融资能力、资金使用情况、项目回款等形成系统性的计划、监督和管理，建立财务风险预警机制，避免债务和资金的错配。