央行盛松成:当前房地产调控需谨防房企资金链风险

　　7.房地产行业分化加速企业间并购

　　从2016年房地产企业绩效看，房企间分化明显，中、小型房企绩效指标与大型房企相比存在较大的差距，大型房企盈利能力较小型房企高一倍以上。大型房企总资产报酬率为7.9%，中型房企为3.6%，小型房企仅为2.1%;大型房企销售利润率为23.1%，中型房企为14%，小型房企仅为12.6%。此外，大型房企在资产质量、债务风险及经营增长等方面也明显优于中小房企(见表1)。

　　在融资难度不断加大、土地成本日益高涨、企业盈利能力下降的情况下，中、小房企在资金实力、品牌和规模等方面均处于劣势。同时，受调控政策影响最明显的也是中、小房企，这将加大其被大型房企并购的可能性。

　　通过上述七个角度的分析，可以看到，房企资金链的风险问题应引起有关方面的重视，房企自身更要为其资金链风险负起责任。

　　二、

　　房地产企业资金链风险产生的主要原因

　　我们从外部和内部两个方面分析房地产资金链风险产生的主要原因。

　　一、外部因素

　　1.房地产市场调控政策的影响。我国房地产市场调控政策是全产业链、多维度、全方位的调控。金融方面的调控增加了房企融资的难度，也提高了房企的融资成本。目前看来，房地产调控在短期内基本不会松动。限购限贷等政策也在一定程度上削弱了房企的自身造血能力。

　　2.经济形势的影响。经济形势的变化会改变房企生存的基础。从货币环境看，2017年8月末，M2增速创历史新低，为8.9%，9月末M2增速也仅为9.2%。从房地产行业看，拿地成本不断上升，利润被挤压，企业的风险也在上升。

　　二、内部因素

　　1.企业规模化扩张战略较为激进。近年来，房企的规模优势逐渐显现，房地产行业集中度不断上升，快速规模化成为几乎所有房企的战略目标。在融资成本较低、土地成本不太高的时候，企业规模化扩张存在一定的合理性。而目前形势下，激进的企业战略有可能导致企业资金链风险爆发。

　　2.企业投资决策失误。房企在规模化扩张过程中，在城市选择、项目定位方面的失误都有可能加大企业资金链风险。比如调控时期，购房者购买力受到限制，房企若定位于高端房地产项目开发，其库存去化就会面临风险。

　　3.房企财务管理能力有待提高。目前房企普遍存在“长债短借、以债养债”的现象，一旦遇到政策调控或者融资不能按时到位，就会形成资金和债务的错配。