胡伟俊：高房价原因在于供不上需求 提升上升压力

　　大多数市场里面，供给都能跟上来满足需求。但受制于中国特有的土地制度，房地产在地区间产生了严重的供需错配，导致了高房价和高库存并存的情况。

　　首先，土地供应在大城市的供应相当有限。像上海城区面积在6300平方公里左右，但用于城市住宅的土地大约只有10-15%。中国的土地财政沿袭自香港，那里土地供应不足的问题更为严重。例如香港只有7%的土地用作住宅，而这7%中还有3%是用于低密度的村屋，只有4%是用于市区住宅发展。毫不奇怪，不论是北京上海还是香港，新房价格中超过一半都是地价。

　　第二，土地用途方面也存在着许多限制，当然也是土地财政的应有之义。例如上海仍然保有1800平方公里的耕地。而且出于对拉动经济和税收的考虑，政府往往倾向于低价出让工业和商业用地，像上海的工业及仓储用地的规模，甚至要超过住宅用地。同样道理，香港在工业移向内地之后，大量的工厂大厦或转为商业，或闲置，而不是转为住宅用地。

　　第三，在有限的住宅用地上，容积率也不高。北京和上海过去5年成交的住宅类土地，平均容积率都只有2左右。而且，北京大学的周黎安教授及其合作者发现，人口增长越快的城市，容积率越低。很显然，人口在流入，但土地供应在收紧，而且新建楼房的容积率又偏低，这就导致了供需缺口的增大。

　　第四，供需错配的另一面是过度供应。不少人口增长缓慢甚至存在人口流出的中小城市，供应了太多的土地，造成了房地产的高库存。一方面，经济欠发达地区的财政收入中，对于土地的依赖更高。反而是大城市，因为有更多的税收来源，对土地收入依赖有限，比如深圳的财政收入中，土地收入占比不到10%。另一方面，政策制定者也常常出于地区均衡的考虑，将建设用地指标向中西部倾斜，而对一线城市则制定严格的城市规划，严格限制建设用地的增加。

　　所以，从一个非常简单的供需框架就不难看出，中国高房价和高库存并存的根本原因，在于供需在地区间的错配。同样的供需框架，也能帮助我们预判未来房价的走势。

　　从需求看，除非虚拟现实技术的发展，能够极大降低人们面对面交流的需求。否则，人口向大城市集聚的需求是客观存在的。剩下的就是供给面。如果一线城市根据目前的规划供应土地，房价则依然有很大的上升压力。但如果人口流动的趋势是向大城市集中，许多三四线城市未来将面临人口流出压力，如果供应又不能得到有效控制，库存的压力将卷土重来。

　　除了供需错配之外，更多人认为房地产的核心是泡沫或货币。但是，这两种解释，无论从预测和政策设计的角度，都有很大问题。