55年来房价连续上涨 澳大利亚楼市周期还能牛多久

　　摘要：过去55年里，澳大利亚房价涨了6556%，并且没有出现过持续三年以上的下跌周期。但在澳联储加息日益临近的情况下，市场担忧澳大利亚房市牛市或将终结。

　　根据国际清算银行的数据，在过去的55年中，澳大利亚房价涨了6556%，并且一直处于上涨周期，但没有过下跌周期（国际清算银行的统计方式为，连续三年及以上出现上涨或下跌，即为上涨/下跌周期）。

　　瑞银分析认为，上世纪90年代以来的低利率助推了澳大利亚超半个世纪的牛市。但随着澳联储加息的临近，澳大利亚的房产大牛市可能终结。

　　澳大利亚创造55年房价连续上涨大牛市

　　但是，澳大利亚如此耀眼的房价累计增长在国际清算银行统计的47个发达经济体中仅能排第三位。按照累计房价涨幅计算，排名第一的挪威在过去66年中房价累计上涨了7726%，仅次于挪威的新西兰在过去53年中房价累计上涨7459%。

　　在这55年中，澳大利亚名义房价年均增长8.1%，基本上每九年房价就翻一番。从增速方面来看，澳大利亚在者47个经济体中仅排名第六，次于西班牙（年均增速9.8%）、英国（年均增速9.3%）、新西兰（年均增速8.8%）、意大利（年均增速8.8%）和爱尔兰（年均增速8.7%）。

　　调整CPI等因素后的实际涨幅，澳大利亚也位居前列，达到了年均3.0%。略逊于英国（3.9%）、奥地利（3.8%）和日本（3.8%）。

　　2000年后，澳大利亚的房价涨势更猛。澳大利亚涨幅接近150%，仅次于新西兰。

低利率助推澳大利亚房市

　　据瑞银分析，澳大利亚持续超半世纪的楼市大牛市，瑞银认为，很大程度上借助于1990年以来的利率下调：

　　尤其在最近五年，低按揭利率助推了房价上涨。目前，澳大利亚的平均房价/收入比率已经攀升到了大约6.5倍，而在2012年，这一比率仅有大约4.5倍，1987年时这一比率仅为月2.5倍。

　　澳大利亚房市还能牛多久？

　　在瑞银看来，已经牛了超过半个世纪的澳大利亚牛市，很难再这么牛下去了。

　　首先，澳大利亚联储可能在今年年底或者明年年初加息200个基点，利率可能上升至3.5%。

　　利率上升首先会影响购房意愿。瑞银分析：

　　如果利率上涨100个基点，房贷占澳大利亚人的消费比重就会急剧上升，更不要提利率上涨200个基点了。

灰色为房价稳定或下降时段，蓝线为房产按揭还款占家庭消费的比例

　　此外，澳大利亚的按揭还贷方式有两种，一种是偿还本金和利息（P&I），另一种则是刚开始几年仅偿还利息，之后偿还本金和利息（IO）。目前，IO还款方式仅占到全部按揭还款的30%左右。同时，投资性住房的比例进一步降低，年均增长率在10%以下。

　　投资房信贷增速（蓝线为自住房信贷增速，黑线为投资房信贷增速，红色虚线为3个月年化投资房信贷增速）

　　从目前的情况来看，瑞银认为：

　　将会有更多的IO按揭贷款者将转向P&I，这显示日益收紧的金融政策带来的影响尚未完全显现。

　　由于越来越高的房市杠杆，澳大利亚房产价格越来越高，一旦货币政策收紧，那么将会带来全局性的影响。从历史上看，利率的变化会在大约5至6个月后，非常明显地改变房价。

　　灰色表示澳联储降息周期，红色为房价，蓝色线为房价年增长率，黑色线为房贷

　　由此，瑞银认为：

　　随着货币信贷政策的收紧，澳大利亚的房贷和信贷增速将放缓，房价增速在2017年也将放缓至7%左右，在2018年进一步放缓至0-3%。

　　虽然房价崩盘的可能性不大，但是这样的“软着陆”也可能会让澳大利亚房价陷入多年停滞状态。在名义房价上，澳大利亚房价可能会在未来几年的增长率大约保持在个位数。

　　一方面房价增速缓慢，另一方面由于收入增加也比较慢，澳大利亚的房产财富效应会持续缩水。