广州首批试点项目落地 集体用地建租赁房能否“破冰”？

　　前日，广州成功将村集体用地建租赁住房试点项目落地。番禺钟村街谢村、花都狮岭镇旗新村、白云钟落潭镇长腰岭村、花都花山镇小布村成首批试点，将建设42 .4万平方米、共计约6400套租赁住房。

焦点

4个试点项目首尝鲜

　　掌柜君获悉，4个项目中，除了花都花山镇小布村符合规划要求、不需要通过市规委会审议外，其余三个地块都需要调整用地性质和规划指标，并经过市规委会审议。据资料显示，这3个需要调整规划的地块均属于适建区，土地利用规划均为城乡建设用地，交通区位优越，长腰岭村、旗新村地块靠近白云机场，谢村靠近广州南站，3个地块周边均有高速直达，靠近服务对象，周边有连片的产业区或者镇区。同时，3个项目地块现状均没有建筑，条件良好，近期可启动建设。

　　据统计，3个地块如建设完毕，将新增租赁住房用地约11.5公顷，建筑面积约42.4万平方米，配套设施42处，配套建筑面积约3.9万平方米，可提供租赁住宅约6400套(按60平方米/套计算)。具体如下表：

(试点项目一览表)

　　据了解，去年8月份，国土资源部、住房城乡建设部就印发并实施了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称《方案》)。《方案》中提到，要在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市开展试点。省会城市中，成都市编制了5个试点项目，目前已确定4个先行试点。郑州市试点项目也已开始动工。合肥市包河区和长丰县试点项目在今年5月底已经开工建设，其他区县已于5月底完成前期工作。

(图片来源于网络)

　　广东一共有3个试点城市，除了广州外，还有佛山和肇庆。其中，佛山市南海区试点项目已在南海桂城、丹灶等地铺开。而肇庆的工作进度则稍慢一些，至今年6月，肇庆市才建成相关的政策体系，待试点项目落地，恐怕要到2020年。

解读

日益高涨的租房需求催生试点政策

　　国家为什么要颁布政策集体用地建租赁房，这一政策又何意义?

　　据住建部统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，其中以新就业大学生和外来务工人员为主。而在高房价时代，大中城市租赁市场存在房源不足、租价偏高、供应结构不合理等问题。可见，试点政策无疑与新民市日益高涨的住房租赁需求有关。

(图片来源于网络)

　　在这种背景下，集体用地建设租赁住房被寄以厚望。“利用集体建设用地建设租赁住房”是我国土地制度的重大变革，出于现实考量，有着多重意义。其一，意味着政府向社会大规模创造土地红利，比起一次性征地补偿，农民成为大批租赁房的股东之后，将长期享受土地红利;其二，一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制房价、租金过快增长，都将产生辅助作用;其三，为一些对租赁房有着旺盛需求的企业，特别是民营企业，提供了极大的方便。如，参加本次试点的白云钟落潭镇长腰岭村，聚集着1000多家裘皮企业、2万多名从业人员，集体用地建租赁房不仅惠及数万员工，对当地企业、产业发展也是重大利好。

难题

集体用地建租赁住房“坚冰”能否破除?

　　实际上，用集体用地建设租赁住房一直都是一块难破的“坚冰”。

　　早在2011年9月，国务院办公厅就发布了《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，并让北京、上海成为首批试点城市。政策出台伊始，北京市昌平区海鶄落村在探索集体用地建公租房方面积极性很高。然而海鶄落村第一期公租房建成后，却遭遇停工，建好的楼房面临烂尾。

　　造成这一局面有多方面的原因。首先，该试点缺少具体配套政策。尽管海鶄落村利用集体建设用地建设公租房项目，在2010年7月就被确立为“北京市利用集体土地建设公租房”试点项目，但在项目审批、立项、建设过程中，遇到了一系列配套政策缺位的问题。其次，合理的收益分配机制有待建立。公租房建成之后，将产生巨额收益，如何在村集体和村民之间进行分配，也是一个重要挑战。

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　　北京市昌平区海鶄落村在集体用地建租赁住房方面的探索，是现在广州试点项目的前车之鉴。为防重蹈覆辙，广州试点也明确提出要严格把握政策尺度，坚守底线和防控风险，坚决防止出现新的“小产权房”，确保试点工作有序可控。规委会委员周剑云表示，对于农村集体用地建租赁房，关键要有配套措施，明确能不能转租，租金有没有市场管理，“如果没有对租赁有严格的法规管理，很容易变成小产权房，虽然暂时这个项目的建设量不大，对全市影响不大，但是如果各村都如法炮制影响就很大，会成为一个新的空子。”另外，对于由村集体和企业合作建设租赁住房的，广州试点方案也明确，村集体需要和企业签订合同，对投资收益分配、权利义务、纠纷解决和违约责任等内容进行约定，也可以参考市国土规划委提供的合同范本。