编者按:2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。十年,房掌柜作为亲历者更是见证者,见证了房地产快速发展的十年风云变幻。
岁月如刀,浮生若梦,十年,惠州有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事,楼市亦然。
房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018:惠州楼市十年》系列文章,呈现惠州楼市白银时代的全景图,敬请关注。
十年时间,房掌柜与惠州楼市一同经历了金融危机的低谷,也见证了2016年的楼市巅峰,看过无人问津的冷清,经历过房价一天一价的涨幅,也体验过通宵买房的疯狂,房掌柜与楼市一同成长,在跌宕起伏中体验人生百态。
金融危机、楼市回温、深圳客、大湾区,众多词语串联成了这十年的惠州楼市,房掌柜精选十年间那些让人印象深刻的关键词,与你细说。
2008年关键词
金融危机、降价
2008年是楼市整体低迷的一年,突如其来的金融危机让楼市元气大伤。来自中原地产的数据,惠州全年均价仅3921元。为招揽客户上门,多楼盘忍痛推出“3”字头特价房,开发商举办各种亲子活动,打出大折扣优惠,也无法刺激购房者的购买欲望。
9月起,大规模救市举措相继出台,央行连续5次下调人民币存贷款基准利率。但对于这座南中国海边的城市,购房者观望情绪依旧弥漫,置业者暂时搁置购房计划,选择继续等待,2008年底惠州新房库存达24314套,而全年新房销量仅在1万套左右。
年底,“国13条”出台,要求地方政府稳定房地产市场,根据市场变化,主动采取措施,以合理的价格引导商品房销售,这个政策的出台,让更多的开发商和地产投资人士对未来看到希望的曙光。
2009年关键词
莞惠城轨、楼市回温
惠州楼市在这一年迎来华丽转身,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,各种利好政策也让楼市逐渐回温,外地炒房客重新回到惠州市场,房价开始突破5千元大关。
中央推出4万亿大规模刺激政策后,全国楼市也迅速反弹,《蜗居》这部描写房价飙升的电视剧也应时而出,反映了高房价压力下年轻人的生活。
莞惠城轨也在这一年动工,作为一条连接惠州和东莞两地的交通大动脉,吸引了一大批置业者前往城轨沿线投资,2008年的库存逐渐消耗,年底楼市开始供不应求,价格也随之上涨。
2010年关键词
政策调控、降价潮
政策调控是2010年楼市的主线,贯穿全年市场。从4月17日国家上调二套房贷首付到五成,到9月30日暂停对第三套房、外地人贷款,调控政策越来越严厉。
除此之外,深圳在9月30日出台“限购令”,深圳市户籍居民家庭限购两套住房,非本市户籍居民家庭限购一套。使得大量来自深圳的购房者,如潮水一般涌入惠州,数据显示惠湾区域比例大概占9成,惠城的比例也一度达到5成。而与深圳龙岗坪山唇齿相依的大亚湾,此时又恢复购房入户的政策,令大亚湾楼市出现一轮火爆。
值得一提的是,惠州豪宅税标准也从这一年的12月份,单价从5100元上调至6425元。
然而,对于2010年惠州楼市来说,并非一直是风调雨顺。面对二套房贷首付调至5成,也让越拉越多的购房者选择观望的状态,这直接导致开发商之间的博弈,很多楼盘开始暗自降价,或以“特价房”的形式为噱头吸引购房者。年中,成交量也出现大幅度的下滑。
不过下滑的情况是短暂的,第4季度受政策和新房大量供应的影响,惠州楼市在年底出现量价齐涨的局面。
2011年关键词
房价、二手房
从年初开始,惠州楼市便开始一反常态,淡季反而出现了旺季的人流,主要是深圳客对惠州楼盘兴趣浓厚,房价也在上半年出现直线上涨的趋势。
进入下半年,受一线城市楼市影响,惠州楼市也受牵连,销售不理想、土地流拍、房企降价,一系列的现象让置业者重新选择观望。房企开启市场营销大战,以抢占更多客户份额,大部分房企都选择用促销和打折、赠送物业费的方式来吸引客户,促销花样频繁,一切都为一个目的买房,而下半年的房价也是下降明显。
新房受挫也对二手房带来影响,新房的高库存连带影响了二手房市场的销售,二手房开始无人问津,行情陷入冰点,统计显示,二手房全年成交均价仅为2514元。
2012年关键词
楼市低迷、以价换量
2009年的热度经过2011年的削弱后,向上的势头开始明显放慢,惠州楼市显得后劲不足,去年的高库存让2012年承受了巨大的库存压力,楼市重新陷入低迷。
楼市仿佛重回2008年的低谷,各种促销活动重出江湖,“只要3888元”、“首付10万”、“2万抵8万”的宣传广告随处可见,看房免费送大米的噱头也吸引了一部分客户到访,但大多数购房者选择观望为主,市场整体购买欲望极弱。
受深圳房价下降和惠州交通不完善影响,曾让惠州楼市风光一时的深圳客也大批撤退,让这一年的惠州楼市尤为冷清,房价无力走高。
2013年关键词
国五条、高库存
2013年,“国五条”出台,以限购、限贷为核心,坚决打击投资投机性购房,这让不限购的惠州楼市看到了复苏的希望。
政策和规划的利好让惠州房价开始上涨,部分楼盘已经突破6字头,直逼“7”字头大关,外地客户重新关注到惠州楼市,但热度集中在惠城江北、金山湖。此时的大亚湾与博罗一样,仍是惠州的价格洼地。
虽然这一年楼市重新回温,但两年的低迷让惠州市场一直积压了大量库存,2013年惠州市商品房存量为1103.59万平,超过11万套新房,给2014年带来了巨大压力。
2014年关键词
降价潮、光耀危机、厦深铁路、天价地
超11万套的高库存,让2014年楼市再次出现降价潮,为吸引到访客户,开发商通过各种暖场活动,天玺湾甚至重金请来范冰冰助阵,大大小小的亲子活动也接连不断。但即便基准利率数次下调,超八成楼盘采用降价、优惠的措施,成交也没有太大起色。
雪上加霜的是,曾辉煌一时的惠州本土房企老大光耀集团也被爆出负债问题,旗下项目陷入烂尾危机,光耀集团最终也倒在了黎明前的黑夜。
好在厦深铁路的开通,惠州正式结束没有高铁的历史,多少为惠州楼市带来一些好消息。高铁的开通一定程度上带动了沿线的经济发展,吸引了更多人前往惠阳、惠东置业。
与一手房住宅的冷清截然相反,惠州土地市场却表现得尤为活跃。仅在上半年,江北菊花头地块拍出9.244亿元的天价,金山湖同样表现出色,三宗总价超8亿的商住地被同一开发商拿走,同时也有单宗地块7.74亿元的成交情况。
2015年关键词
楼市调控、惠湾、深圳客
回顾2015年,调控政策仍旧密集推出,稳房价和去库存仍是调控的主基调,惠州房价也在隆生大桥、莞惠城轨、贷款政策的刺激下缓慢增长,此时惠城区仍是楼市的主力军。
然而,供需失衡导致深圳楼市突然暴涨,新建住宅均价高达42591元,大量深圳客户外溢至临近的惠州和东莞,与深圳毗邻的大亚湾和惠阳成为置业的首选。
对于深圳动辄三四万的房价来说,惠湾无疑是价格洼地,大量深圳客涌入惠湾各大楼盘,无需多加考虑便交付定金,行情的改变让惠湾房价不断上涨。
数据显示,在2015年的110个涨价的楼盘中,共有59个楼盘分布在惠阳、大亚湾市场,涨价楼盘占比高达九成以上,营销中心门口随处可见粤B车牌的车,销售甚至优先接待外地客户。
2016年关键词
抢房、茶水费、外来房企
“疯狂”一词足以形容这一年。人们似乎不再考虑买哪里、价格问题,而是担心买不到,买房的“艰难”甚至催生了代排队的兼职,甚至有楼盘出现通宵排队的情况。开发商也在这一年赚得盆满钵满,多盘出现销售奇迹,甚至出现年销售超百亿元的巨无霸房企。
僧多粥少的状况让楼市衍生了各种茶水费和团购费,购房者需要缴纳几万的额外费用才能获得选房或内定房号的资格,部分楼盘甚至出现阴阳合同,需在原基础上额外加价才能购买房子。
惠州楼市的火热让开发商信心大增,外地房企开始陆续涌入惠州,恒大、融创、荣盛等外来房企都纷纷抢滩惠州拿地,提前占据市场份额。
2017年关键词
粤港澳大湾区、政策、轨道交通
从年初开始,楼市调控政策便接连出台,限购、限卖、提高首付,各种调控政策浪潮接踵而至,据不完全统计,2017年共有超百城发布150余次楼市调控政策。
3月,粤港澳大湾区的概念被提出,惠州作为东部城市群的重要门户,有着举足轻重的地位,房价上涨势头强烈。
为缓和房价快速上涨带来的不利因素。4月8日,惠州出台了楼市新政,规定新购商品房(含二手住宅)拿证满三年后才可转卖,但并没有限制购买,外地受限购影响的置业者继续涌入惠州。
轨道交通也在这一年被反复提起,惠州地铁规划草案的出台被各大售楼处无数次提起,惠湾区域连接深圳的多条地铁也屡传消息,同样是这一年,多条高铁规划在惠州过境,9座高铁站的规划,令惠州在未来有望成为全国最多高铁站的城市
2018年关键词
价外加价、隆生大桥
尽管价外加价并非是2018年才产生,但受制于卖方市场的影响,需求远远大于供应,楼市上将“饥饿营销”玩的淋漓尽致。惠州市场上,越来越多楼盘加入到价外加价的大军当中,开发商选择小心谨慎的加价模式,也让相关部门一时间难以抓到把柄,显得相当“无奈”,而真正成功的购房者也只能“哑巴吃黄连,有苦说不出”。
隆生大桥的建设迎来最后一年。3月,工程建设终于迎来了大突破,隆生大桥主体刚梁合拢,这标志着隆生大桥主桥混凝土结构工程全部完成了,通车指日可待。建成后将可通过隆生大桥直接到达东平、水口等地,推动江北与江东两个区域的发展。
2018年,才刚刚过了5个月,接下来楼市下半场,注定会更加的精彩。
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