专访中国指数研究院李国政 回顾武汉楼市十年的沧桑巨变

　　2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　十年间，房地产行业发生了翻天覆地的变化，作为时代弄潮儿的各种楼市从业人员，有何值得诉说和书写的动人故事?这次房掌柜有幸邀请到湖北房地产经济学会常务理事、中国指数研究院(华中)市场研究总监、武汉房地产研究大V《政国策》李国政，跟我们一起聊聊他这10年的房产之路。

　　武汉楼市十年 房价增涨3倍

　　历史的车轮滚滚向前，从一个拐点奔向另一个拐点，2008年到2018年是房地产快速发展的十年周期，这十年各色人物不断预测房价走势，而中国楼市一直未出现大幅降价的情况。

　　回忆起武汉十年房价的沉浮，李国政老师认为，“从技术统计角度来说，类似武汉这样的城市，平均房价一定是逐步上涨的。从2008年，武汉商品住房均价4800元/平方，到2018年3月，武汉住房均价约15000元/平，大概涨了3.1倍，基本可以抵御通胀的压力。”

　　这十年里，与房价一起上涨的，是整个行业发展水平的提升，随着高地价、高端化趋势的增强，如今装修房在武汉的市场份额也在日益增大。李国政老师坦言，单用简明扼要的数据，并不能真正客观的反映这十年的房价涨幅。他补充道：“比如供应端，越来越多的品牌房企进入武汉，打造的高端项目为主，整合了更多的科技智能、品质生活配套，最典型如全装修，以往毛坯为主，业主为了入住，后续投入的改造费用，地暖、空调、净水等等，如今都体现在销售端房价，这种统计出来的上涨，并未体现出产品升级的因素。”

　　“另外，住房保障房制度全面改革，具有产权的经济适用房叫停之后，缺少了拉低效应，一座城市的平均房价也会恢复“真相”，越来越高。”

　　从调控到刺激 楼市的十年轮回

　　2007和2008年，是房价疯涨后的调控年份，也是房价波动较大的年份。亲历了这一波楼市变动的李国政老师，回忆起那段往事，仍然深有感触：“2007年楼市爆发，炒房团盛行，后遭遇严厉调控，到2008年上半年，楼市迅速降温，全国范围内，品牌房企带头降价去库存，引发买房人集体维权退房，武汉也受到很大波及，多家知名楼盘成为风波的主角。”

　　2016年和2017年，楼市轮回，武汉迎来又一波房价疯涨后的楼市调控。李国政老师回忆起这两年的房价变动，仿若还在昨天：“2016年7月-9月，武汉连出10大高价地，多个区域地价刷新历史记录，包括汉阳滨江地块单价2万，创造武汉单价地王。汉阳新港长江城地块110亿，创出武汉总价地王。对武汉房价形成看涨刺激。”

　　“2016年10月起，武汉再次启动楼市调控，全面收紧之后，除了限购限贷之外，还采取限价措施，预售价格要接受审批，对市场产生重大影响。2017年5月，武汉对装修标准也进行官方指导价格。2017年起，由于楼市“四限”政策，武汉装修房比例迅速攀升，由此前的不足3成跃升到7成以上，毛坯房变成了少数派。”

　　与2008年调控后即降价不同的是，2017年的武汉市场反倒催生了一部分楼市乱象，“在此背景下，武汉楼市出现一房难求、新房二手房严重倒挂、企业捂盘惜售、高价地块无法顺利上市等乱象，官方正式发文打击茶水费，并公布了举报电话。”拥有着十多年从业经验的李国政老师，最后用“实属罕见”这4个字，来评价了2017年的武汉楼市。

　　市场重新洗牌 本土房企且战且退

　　十年间，中国房地产市场变幻莫测，有人引吭高歌，亦有人潸然泪下，在残酷的行业竞争和政府调控下，百强房企日趋成熟，而最早进入武汉的一批房企，正在逐渐被人忘却。

　　在问到武汉那些消逝的房企和强势崛起的房企的时候，李国政老师用数据阐述了武汉的发展潜力，和百强房企登陆武汉的过程：“十年间，武汉住房销售面积由500万平米，到2017年2000万平米，也翻了4倍，连续7年住房成交面积位居全国前三名。由此，也吸引了近50家中国房地产百强企业落户武汉，中国地产20强已经全部聚集大武汉，从2015年万科成为武汉首个破百亿大关的房企，到2017年5家企业破百亿，武汉的市场规模日渐扩大，从单纯的跑流量，到精品标杆项目不断落地，在中国房地产版图中，也扮演了越来越重要的角色。”

　　十年，随着武汉城市的不断改造和扩大，记忆和忘却总是如影相随。

　　在李国政老师的记忆深处，仍有一大批房企在逐渐退出历史舞台，他们见证了武汉最早的一批的房地产市场，如今回忆起，仍然如数家珍：“除了国资的联投集团、武汉地产集团、中建三局外，民营的福星惠誉、奥山集团、庭瑞集团、美好置业、百步亭集团、纽宾凯集团等少数几家。在武汉楼市壮大的过程中，本土房企且战且退，外来房企占到一半以上市场份额，而且这个趋势还在越来越明显。”

　　“宏宇实业、三江航天、长城建设、新长江、人信等，要么因为业务重心转型、要么因为集团战略调整，有的走向三四线布局，有的专注商业运营，有的被第三方并购，在武汉市场上的声音和影响力确实减弱了。其中，兰世立的东盛地产，一度引发武汉楼市真假降价的争议，如今也烟消云散。”

　　“另外，早年进入的外地企业，晋合、卓越、金都、爱家等，因为企业战略调整或市场发展原因，有的转让项目，有的退出武汉，有的通过代建等形式继续发展，也都显得低调多了。”

　　十年沧桑巨变 市场与政策节奏加快

　　从2008年到2018年，正所谓沧海桑田，十年转瞬即逝。

　　对于过去的十年，李国政老师概括为“快速变化的十年”，无论是从资本运作还是土地储备、战略布局，到产品规划、配套设施、户型设计，到市场营销及价格策略，品牌塑造及媒体传播，房地产行业的各个产业链都发生了巨大的变化。

　　对于现在的时代，李国政老师评价为“政策主导时代”，因城施策之后，各个城市允许自选动作，全国一年出台近300项政策，相对于以前一年两三次“一刀切”政策，现在房地产的市场属性已经明显弱化，一切听指挥!

　　十年，房地产的变迁伴随的是房地产媒体的变迁。作为时代弄潮儿的楼市从业人员，李国政老师对行业的快速变迁感同身受：“如今的市场研究人员，很多时候是焦虑的甚至是崩溃的，是被迫不断推动前行的，市场节奏与政策节奏的加快，也要求我们紧跟市场，充分利用新媒体手段，透过现象看本质，而不能浮于表面流于形式，在信息过载的时代，依然能够带来有分量和价值的思考。”

　　房产投资价值依存 长效机制正在建立

　　中国房地产历经十年沉浮，这是最好的时代，这是最坏的时代，但这也是全新的时代。

　　伴随着技术变革、需求提升、产品迭代、人工智能等等全新树立起来的新标杆，新时代的地产人该如何把握这轮变革?李国政老师分析道：“2008年，中国货币供应量M2是47.5万亿，2018年3月，这一数字是173万亿，大约是3.6倍。除了居住功能以外，由于金融信贷、人口流动、城市化进程的合力，不动产升值显著，买房确实成为了普通家庭抵御通胀的最普遍选择。”

　　直到今天，“房住不炒”开启了新时代，楼市“四限”逐步遏制了短线投机，李国政老师坦言：“但投资的价值依然存在，现在，租赁、土地、信贷、房地产税等长效机制正在建立中，真正实现目标，仍需要较长时间的努力。”