欧阳捷：放松限价令？消除幻觉、能卖就要早卖！

　　二是房价上涨预期依然强烈，特别是一些供求失衡的城市更是如此。越是限价过猛、矫枉过正，越是让人觉得如此限价的不合情理与不可持续，越是觉得房价终究是会恢复常态。

　　限价令迟早会放松依然是全社会的共同预期。

　　我们曾经提出房价不可能一直维持在去年十月份的水平上，毕竟抓环保、去产能、去杠杆明显减少了供应，钢筋、水泥、铝型材等原材料都涨价了，人工成本在涨，资金成本也在涨，房价不涨很难说得过去。

　　但是，涨价的理由似乎还不够充分。

　　矛盾的焦点不在于能不能允许涨价，而是会不会引起舆论反弹压力。

　　“维持房价环比不上涨”的确起到了简单易行的控房价作用，但是，这也给监管部门自己套上了枷锁，明年怎么办?后年怎么办?我们不可能永远回避房价的动态调整问题。

　　我们建议房价实行渐进式放松。

　　有高层领导说：“这不可能，老百姓不会认同你涨价5%，他认为应该降5%才对，你这边还能放松让房价上涨啊?”

　　显然，政府最担心的还是房价上涨预期并未打消，控预期比控房价更难，而且为了控预期，就更不敢放松房价。

　　但是，预期是需要引导的。

　　合理的理由、适当的时机、妥善的方法、稳定的政策才是有效引导预期的有力武器。

　　政策引导需要多方努力，不仅住房官员应当正面引导、积极回应、纠正误区，而且可以通过政策部门、研究机构、大型房企发声、共同引导市场预期，推动合理预期的有效形成。

　　政府放弃发声，就等于放弃了舆论阵地。政府引导了合理预期，调控就更加游刃有余、收放自如。

　　控制了房价走势的合理预期，即使是限价令有所放松、房价稍有起伏，也不会引发社会的强烈反响。

　　控制预期在管控房价上涨时必要，在管控房价下降时也同样必要。

　　但是，大多数人忽略了限价令的另一重作用。

　　限价令倒逼二手房价、地价下降

　　正如我们过去所说，在限价令的倒逼之下，北京的二手房价下降是很正常的，因为二手房价比一手房价还高，当然大家就不买二手房了，而政府就是希望用压低的一手房价倒逼二手房价下调。

　　北京二手房已经出现了更多的下调现象。

　　网上有消息称：“中关村附近的学区房，成交均价约在11万元/平方米左右，相比最高点回调20%以上，北三环学区房已出现低于6万元/平方米的价格”。

　　有人说，二手房降价只是少数情况。

　　这是肯定的。

　　但是，二手房市场价格取决于成交价格，尽管只有少数房子成交，但却是真实的交易价格，而且它们的成交价格将影响后续的交易。

　　当市场真的出现更多的二手房成交价下降时，大多数人也不会再动买卖住房的念头，交易也就真的冷清了。

　　因此，二手房价是少数派的定价模式。

　　不过，大多数人的房子是用来住的，不是用来卖的，因此自住者不会经常关注房价的变化，他们脑海里的房价映像可能是那个没有下降的房价，他们也更宁愿相信房价即使下调未来也会回调，这是他们的心理价位之锚。

　　同时，人口并没有减少、地价并没有下降，这也导致下调的二手房价回弹的预期很高，特别是北京这样具有黑洞般吸引力的城市。

　　中央也希望限价令倒逼地价下降——这是避免资产泡沫继续膨胀的釜底抽薪之道。