网传东莞华为分房政策出炉 3万买松山湖的要哭了？

最近，因为华为又在松山湖拿了3宗人才住房用地，加之近期传华为第一批员工房分配方案已公布，带精装修价格只要8500元/平米。一时间，华为再上东莞热搜榜。

当然，华为斥巨资拿地盖员工房，除了成功收获收获一波羡慕妒忌恨外，还引起了当地房价话题热。甚至，有观点表示：3万买松山湖的惨了，华为要建3万套员工房，才卖8500！

目前，松山湖在售商品房住宅价格已在3万以上，周边大岭山、大朗、寮步项目也要2万起，与华为8500元/㎡还带装修的员工房相比，确实是“笋到没朋友”。事实真的是这样吗？

网传湖畔花园出分配方案

近期以来，有关华为员工房的消息一再传出，真假难辨。

12月初传出的“松山湖为华为建2万套共有产权房”，房掌柜已向松山湖管委会等多个部门正式为假消息。近期，网上又传出了“松山湖溪流背坡村第一批住宅配建项目（湖畔花园）的分配方案”。

据房掌柜了解湖畔花园位于华为终端基地东侧，从外观看，目前项目已建成但未交付使用，住宅楼外围还在作业。据中建二局公开介绍，湖畔花园总建筑面积约41.43万平方米，由20栋住宅楼、一栋幼儿园及社区配套组成，系华为在松山湖新基地的员工配套住宅，预计可容纳5000多人居住。

网上消息称，华为内部传出华为在东莞会提供3万套员工住房，包括1、松山湖2000亩项目，预计2万套；2、松山湖安居房项目443亩，预计5500套；3、湖畔花园175项目，预计3000套；4、华为松山湖南区公寓115亩，预计2500套公寓。

按照网传分配方案，不区分楼栋、楼层、户型，单价全部统一为8500元/平米，以两房居多，各个部门分配的房型比例也一致，一房占12%，二房占比76%，三房占比12%。

另外，网上消息显示，分配方案采取的是积分排序形式，入职年限、东莞常驻年限、年度绩效、公司荣誉称号等都能加分，而分房对象也设置了一定门槛，需要华为15-19级（包含操作），且入职满3年以上正式员工，还要是在东莞常驻或2018年在东莞常驻。

12月初，房掌柜曾向华为员工求证，对方透露确实有3万套福利房分配，优先分配领导主管高层，称价格在8000-10000+元/㎡，并强调只对华为员工销售，不对外发售，且购房政策是华为员工买了不允许转卖，员工离职后公司还会原价收购回这套房子。

不过，上述消息均未有华为官方回应。

3万买松山湖商品房亏了？

自2012年松山湖颁布“禁地令”后，人才住房便成了松山湖园区的住房建设重点，早在2011年，松山湖高新科技产业园就已经推出了高层次人才优惠买房政策，去年推出的，就有中集智荟园、幸福花园等人才公寓租售项目，租售价格都十分优惠。

据房掌柜了解，中集智荟园2017年对外发售，带装修签约价8500元/㎡，而幸福花园作为人才房，也有一定的租房补贴。而当前松山湖在售的商品房项目锦绣山河项目，其大平层洋房售价已是3.3万㎡起，周边大朗洋房均价已在2万/㎡以上，大岭山洋房均价也接近2万元/㎡！

就价格上看，3万买松山湖商品房确实亏了，超2万的差价，若这一批福利房流入市场，将对当地造成极大的冲击。需清楚，松山湖“禁地令”有提及，园区内规划中尚未出让的居住地，将用作人才居住储备用地，未来松山湖可供应的人才住房只会更多。

但是，人才住房准入条件、转让规则，都是有限制的。这些年，东莞关于人才住房流通规则一直在调整，从“限售价+限销售对象”到“限售价+限销售对象+限转让年限”再到“限售价+限转让年限+限流通对象”，规则越来越完善，对商品房市场的影响也越来越小。

以中集智荟园为例，这个松山湖正式推出的第一个人才公寓项目，最高限价8500元/㎡，2017年集中签约均价为7666元/㎡，2017年售出370套，面积覆盖至79-99㎡，购买者均为中集旗下公司的员工。

而湖畔花园，是华为在2015年12月31日以1亿底价拿下的用地，楼面地价1820元/㎡。按土地出让规定，项目建成后带装修销售房价不得高于8500元/㎡，且项目自竣工备案之日起，5年内(含5年)不得销售，销售后5年内(含5年)不得转让，也就是前5年只能租，购买后5年才能转让，相当于10之后才能在市场上流通。

去年12月，华为刚拿下的3宗人才公寓用地，对房产的购买、流通约定更加成熟了，不仅规定了售价、购买条件、购买套数等，还规定“5年申请房地产项目建档+登记后5年转让/出租”，限制期满后，房屋所有权只允许在园区企业内部流转。

这也是松山湖人才配套用房首次明确规定宗地人才公寓所有权仅能内部流转。也就是说，人才公寓住房只是园区小部分人的福利，即使10年后流入市场也只能园区内的人有资格购买，对商品房市场影响有限。

其实，就东莞楼市行情和松山湖自身发展而言，3万/㎡的房价是比较贴近市场的。地理位置方面，松山湖紧邻深圳光明新区，两地房价有1、2万的价格梯度，而未来与深圳地铁接驳的东莞地铁1、3号线的交互站点就是在松山湖。

除了房价、交通优势外，松山湖的产业也在不断集聚，除了华为终端总部外，玖龙纸业、东阳光集团、中国散裂中子等各行业巨头都已进驻，2017年松山湖在国家高新区的综合实力排名已跃升至第23位。

伴随产业集聚而来的，是资金、人口红利，紧依赖园区偶尔推出的人才住房项目，是难以解决园区内住房供需矛盾的。尽管，未来东莞还将在松山湖、滨海片区大力发展住房租赁市场解决供需矛盾，但这是一项长效工程，在其充分发挥市场调节作用前，松山湖楼市还是有很大发展空间的。