2017超百城发布250余次楼市政策 精细化房贷新政或成2018调控重点

　　住房不炒、住有所居、购租并举、租赁试点……2017年，对于中国楼市是不平凡的一年，房地产市场迎来严厉调控。

　　在经历了2016年的价格飞涨之后，2017年3月以来，房地产史上最密集调控政策逐步蔓延至全国。长江商报记者梳理发现，2017年全国范围内共有250余次调整，100多个城市出台政策。

　　“从‘去库存’到‘房住不炒’，现在‘多主体供应、多渠道保障、租购并举’的信号越来越明确，在政策的调控下，楼市发展越来越健康理性，房子愈加回归到居住的属性。”易居研究院研究总监严跃进在接受长江商报记者采访时表示，对于2018年的楼市调控方向，从中央经济工作会议的精神来看，他预测，除了保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性之外，分清中央和地方事权、实行差别化调控、精细化房贷政策将是楼市调控的重要看点。

　　2016年

　　每平米房价3个月上涨4000元

　　2016年的买房经历让90后小伙刘军(化名)至今记忆犹新。

　　刘军从2016年5月、6月起，就开始看房子。当时他给中介提出的需求是，三环以内，总价在100万以内。他给大大小小上10个中介机构留了讯息，可是一个月过去了，却没有任何回音，也没有人约他看房。

　　中介的“冷淡”令刘军很纳闷，他向从事房产销售的朋友详细打听后，才知道武汉市场上基本没有符合他这个要求的房源。

　　刘军后又陆续看过几个楼盘，每平方米价格也都在七八千左右，而当时的他感觉过了7000元就超出承受能力。在前前后后折腾了几个月后，刘军终于确定了武昌区的一个楼盘，面积103平方米，每平方米均价8000元。2016年9月9日，开盘的日子刘军记得很清楚。“第一次见识到这么多人抢破头地给人送钱!”刘军笑言，9点开场，他不到6点便起来赶往现场，到了的时候已经有不少人在排队等候进场。

　　开盘现场专业的主持人、振奋人心的音乐似乎给每个人都打足了鸡血，就等选中房子放血的那一刻。刘军介绍，当时五家一组按着交意向金的顺序往里进，还时不时听到里面传出哀叹声，房子已经所剩无几了，但是里面仍然摩肩擦踵，售楼的员工不停地叫着：要不要?这个要不要?“你不要别人就要了，根本不给人留时间思考。”

　　令刘军没有想到的是的，在3个月之后，也就是2016年底，他所购买的楼盘二期的开盘均价已达到12000元/平方米。在接下来的半年中房价依旧呈现上涨趋势，2017年5月的开盘中房价已经涨到了15000元/平方米，这时各种限购政策相继出台，但仍然开盘即售罄。在2017年11月份的三期开盘已经涨到了17000元/平方米。

　　除了新建住宅商品房，二手房市场同样一房难求。一位购房者犹记当时买房时，一套刚需两房，多个买家争抢，最后为出价高者购得。“房价涨得越快，买房人的热情越高，毕竟大家都喜欢‘买涨不买跌’。”一位房企销售经理向记者表示，2016年至2017年，不仅是武汉，全国热点一二线城市的新房都是一房难求，二手房更是到了坐地涨价、毁约赔付也不卖的地步。

　　2017年

　　250余次调整 整治政策力度空前

　　在房价不断上涨之后，楼市调控政策也密集出台。长江商报记者梳理发现，2017年全国范围内共出台了250余次调整政策，涉及100多个城市，堪称“史上最密集”调控。

　　2017年3月17日，北京发布楼市调控新政《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。随后的3月26日，又接连出台多个延续性政策，涉及“商住限购”、二套房贷认定、首付比例、“假离婚”监控、贷款发放限制等。

　　此后，环北京地区的河北廊坊市、保定市、张家口市等地也出台不同程度的政策，更多的城市也在随后时间内陆续跟进。截至2017年12月底，累计超过100个城市及相关部门(县级以上)发布房地产调控政策，发布次数超过250次。仅北京一城发布的各类房地产调控政策就超过30次，此外上海、广州、深圳、杭州、成都等其他城市发布政策密集程度超过历年。

　　长江商报记者梳理发现，2017的调控政策最突出的亮点在于“新”且整治力度空前。

　　2017年10月，保利房地产(集团)股份有限公司发行国内首单央企租赁住房房地产投资信托基金(REITs)，发行总额不超过50亿元;11月份，房地产税征收原则首次披露。财政部部长肖捷公开表示，未来将对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。这意味着明确了未来房地产税的计税依据，即“评估值”。这是官方首次明确地产税的计税依据。

　　此外，2017年楼市整顿持续发力，从8月份开始，多地陆续掀起房地产违规检查风暴，对于误导、炒作、捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规销售行为，轻则公开通报、处罚，列入各地失信黑名单，重则追究刑事责任，限制拍地甚至禁止市场准入。11月份，住建部、发改委联合发布《商品房销售价格行为联合交叉工作方案》，将重点对北京、南京、苏州、杭州、嘉兴、合肥、济南、青岛、郑州、长沙、广州、佛山、海口、三亚、西安进行交叉检查。据相关人士介绍，此次检查不再由地方自行检查，而是由其他省份相关检查人员进行检查。

　　严跃进在接受长江商报记者采访时表示，各地积极探索建立地方性政策机制，在相关部门对各地住房、土地和金融市场监测的基础上，分别做出风险提示或启动调控加码措施。调控范围从一线、二线扩展到三四线，参与城市超过百个;调控的手段有限购、限贷、限价、限售、限商等，层出不穷;调控的对象也从开发商延伸到了中介机构，二手房业主;其他诸如离婚买房、商改住等众人皆知的擦边球也迎来了整顿。全年调控力度大、时间长，可谓空前。

　　2018年

　　预计商品房销售面积降幅将达9.3%-11.3%

　　在政策的调控下，楼市成交量普遍下滑，截至2017年11月，11个热点城市新房价格跌回一年前。

　　据中国指数研究院统计，2017年1月至11月，50个代表城市商品住宅市场月均成交面积2943万平方米，同比下降24.2%，绝对值低于2016年同期水平。从不同级别城市来看，一线代表城市成交规模下降最为明显，绝对水平与2011年相当。二线代表城市成交量降至2015年水平。三线代表城市较2016年成交回落，但绝对规模居相对高位。

　　市场机构预测，我国房地产市场尚未形成自身周期规律，但2017年楼市长短期调控齐发，势必会成为我国房地产市场历史上一个非常重要的转折点。本轮下行周期将持续5年或更长时间，预计2018年市场整体维持下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调，全年降幅将达到9.3%-11.3%。

　　明源地产研究院副院长刘策对长江商报记者表示，2017年房地产市场因城施策，各地升级丰富了“限”字令。通过采取“五限”(限购、限贷、限涨、限售、限商)等措施，各地楼市在出现不同程度降温的同时也保持了市场运行的基本平稳。

　　他认为，从2017年年5月开始，上海、北京出现房价环比“零增长”可以看出，楼市差别化调控的效果非常明显。在2017年的调控基础上，2018年楼市的差别化调控会进一步优化，具体措施会随着市场走向进行适度调整，以促进楼市平衡稳定发展。

　　2018年的楼市调控会在哪些方面发力?严跃进认为，从中央经济工作会议的精神来看，除了保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性之外，分清中央和地方事权、实行差别化调控、精细化房贷政策将是明年楼市调控的重要看点。