武汉楼盘无证开盘成风 年末收官季成违规抢开重灾区

　　时值2015年末，武汉开发商蠢蠢欲动，无证开盘情况屡见不鲜，武汉房地产业内表示：一方面，违规成本低、回款压力大令得楼盘有恃无恐铤而走险;一方面，预售证网络公示延时也让部分楼盘“蒙冤”。

　　年末违规抢开季

　　2015年11月，武汉后湖某楼盘在未取得预售证的情况下开盘，开盘当日去化八成;2015年12月，武汉中北路某楼盘在未取得建筑规划许可证、建筑施工许可证与预售证的情况下广泛告知客户12月12日-13日认筹、12月20日琴台剧院开盘。

　　根据《商品房销售管理办法》：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

　　据房掌柜了解，2013年年末，武汉同样出现包括碧桂园、金地、万科等多家知名房企违规开盘。

　　违规成本低，回款压力大

　　缘何这些楼盘有恃无恐铤而走险进行违规开盘?

　　武汉房地产业内表示，违规成本低，回款压力大是主要原因。

　　目前对无证开盘行为的调查取证较难，许多购房者除非遭遇自身利益受损，否则通常不愿指证开发商，所谓一个愿打一个愿挨;同时违规成本较低，武汉的处罚标准为：无证销售处以1万元以上3万元以下罚款，对开发企业不具威慑力;最后，多数楼盘在违规销售后很快补办了预售许可证，负面影响不大，有时甚至是管理部门造成预售证发放时间较慢，这种情况下，管理部门更不愿意曝光事件。

　　同时，竞争压力、回款压力大也令得开发商被迫违规抢开。以前面所说的后湖某楼盘为例，区域同质产品供应量大，抢开则意味着抢钱。年底未完成业绩目标的房企，趁着武汉楼市火热、价格上扬抢收一把实属正常。

　　据房掌柜了解，2015年11月，武汉新建住房成交2.62万套，打破10月刚刚创出的2.4万套当月成交套数纪录，成为武汉楼市单月成交第一高。预计2015年武汉新建住房成交将突破21万套，蝉联全国成交套数冠军。同时，2015 年11月，武汉住宅样本平均价格8819元/平方米，较10月上涨1.26%。自此，武汉房价已连续10个月上涨，同比上涨13.46%。

　　消费者风险：签订的购房合同无效

　　湖北大诺律师事务所陈进伍提出，商品房在没有获得预售许可证的情况下，开发商向购房者收取的意向金、定金、预定金、保号金、诚意金等收费行为均是违规的，属于变相预售。购房者如果购买了没有预售证的项目，一旦开发商因为资金问题导致项目烂尾或出现改变规划等变故，则很可能无法得到房产证，自身权益几乎毫无保障。由于法律明文规定未取得商品房预售许可证的商品房，不得销售，因此购房者与开发商签订的购房合同并无法律效力。

　　陈进伍认为，无证预售处以1万元以上3万元以下罚款，这个标准是以户为单位的。数百套违规预售，即使按标准处罚也仅仅数百万的罚金，对于高端豪宅仅仅是1%左右的溢价，着实难以对违规行为形成威慑。

　　房管局向房掌柜表示，对于没有预售证进行销售的楼盘务必谨慎购买，无证预售必须要有确认行为房管局才会调查，类似中北路某楼盘在尚无预售证的情况下通知意向购房者15号开盘这种情况，房管局无法展开介入工作。而房掌柜以私人身份向此无预售证楼盘工作人员私下打听情况时，该楼盘工作人员表示：担心就不要买。

　　注意：预售证为公示为准，但确有延期

　　尽管对于是否无证预售的认定关键在于开发商是否取得预售证，但是在实践中，房管局官方网站对于预售证公示确有延期状况。

　　2015年11月29日，保利时代K19地块开盘，当日，房管局网络公示尚无其预售证，媒体哗然，误以为其无证预售。保利时代方面被迫抛出预售许可证原件进行辟谣，实际上，在保利时代开盘后数日，房管局方才将保利时代K19地块预售证进行网络公示。