合富辉煌：2011年下半年全国房地产市场展望

　　一、下半年楼市所处宏观环境总体会略好于上半年

　　1)通胀环境：下半年通胀仍处高位

　　预计我国三季度后的CPI走势会有所缓和，但输入性通胀压力难以消除使通胀水平难以出现太大降幅，全年通胀水平有可能超过5%。

　　——高通胀环境下半年仍将成为各地楼市投资的支撑动力。

　　2)流动性环境：预计整体流动性不会再进一步收缩、或略有放松。

　　上半年GDP增速总体平稳，但近几月PMI续跌预示未来经济有下行风险。当前整体经济情况不再支持进一步大幅紧缩的宏调政策。7月份管理层对宏观调控的定调已经从4月末的"千方百计保持物价总水平基本稳定"转变为"既要把物价涨幅降下来，又不使经济增速出现大波动"，与之相对地，近期管理层对通胀的容忍度亦有所提高。在兼顾经济增长的前提下，预计整体流动性不会再进一步收缩、或略有放松。

　　--下半年整体流动性对房地产业的支持可能会略有好转，但限贷措施仍将继续

　　3)政策环境：限购地区保持政策力度，非限购地区政策压力大

　　7月份出台的"新国五条"的最大亮点是提及限购范围的再扩大。此前我们已经提到过"本轮调控的其中一个主要目的，是要在高通胀环境下压制资金的入市冲动"的观点。因而，本次政策的出台目的，可以理解为是要对那些大量进入二、三线城市的资金进行拦截，严防死守、堵住资金缺口。

　　从调控判断图(下图)来看，当前通胀水平超过"红区"较多，使楼市政策存在加码可能，但经济活跃度已接近"蓝区"，又制约了政策空间。所以管理层更倾向于分化处理，对已经严格限购的地区保持政策力度，对不限购或者限购相对宽松的地区加大政策压力。

　　——在本次新"国五条"影响下，我们预计：

　　对于原来非限购的二、三线城市：如限购力度大，不排除在加入限购后会对其楼市成交造成较大影响。

　　对于已严格限购城市：预计未来政策会保持力度，如果这些城市的周边有更多二、三线城市加入限购行列，不排除资金有回流中心发达城市的可能。

　　二、下半年全国楼市成交预测：限购城市成交可望从低位回升，非限购城市存在较大不确定性

　　对于限购城市来说：多数城市下半年供应量有望增加，在下半年宏观因素总体略好于上半年的情况下，预计市场成交可望从低位回升。

　　对于原来非限购城市来说：下半年楼市成交有较大不确定性，若加入限购必然对其成交量产生影响，但实际影响程度视乎政策力度。