杨朝淅：北京上半年房地产价稳量跌 房价将下降

　　从今年1月26日、27日新国八条与房产税为代表的新一轮调控到现在已接近半年时间，虽然这半年来北京房地产价格没有明显下降，但是成交量却有明显下滑。2011上半年北京新建商品住宅成交总量为41694套，较2010上半年下降约20%。受“京十五条”调控政策的影响，二、三月份成交量较一月份分别下降67%和44%。二季度成交量略有上涨，但月成交量基本维持在7000套左右，和3月份相比并没有发生太大突破。2011年1-6月新开期房住宅项目的当月签约率不断降低，1月份最高为60%，6月份最低仅为21%，一季度新项目当月签约率尚能过半，二季度平均仅能维持在三成左右，各月新增项目在6月底的整体平均签约率约为45%，较去年同期下降22个百分点。

　　从需求方面来看，，“京十五条”将大部分外地购房需求和本地投资性购房需求排除在外，加上受政策影响消费者降价预期强烈，观望态度浓厚。而近期银监会首次公开表示将减少开发商贷款，这一消息更令很多购房人担心银行个人住房贷款会同时缩减。同时银行及贷款机构负责人表示，近一个月来，房贷申请者获批的速度明显“刹车”，而银行对于贷款人申请资质也一严再严，从近一个多月来的信贷申请来看，借款人通常需要一个半月甚至更长时间才能拿到银行贷款，显然是受到信贷从紧的影响;此前，从银行面签到最终放款，一般只需20个工作日左右。目前各家银行“理论上”首套房贷最多可获贷七成的规定基本是“浮云”，从实际操作的案例来看，几乎没有借款人能拿到这样的贷款比例。

　　从土地市场来看，截止6月28日，北京市土地整理储备中心成交信息统计显示，除房山一块工业用地今日出让外，上半年，北京共成交土地113块，土地出让金合计约325亿元，同比去年减少约307亿元，降幅达48.6%。在上半年113块出让的地块中，包含居住功能的地块有20宗，建设用地面积合计162.77公顷。根据北京市今年供地计划，在1330公顷保障房供地外，全年将有1220公顷商品住宅供应。按照162.77公顷的建设用地面积计算，目前完成比例不足15%。统计显示，上半年20宗住宅用地出让金合计120.3亿元，平均楼面价4121元/平方米，同比下降56%，价格下降有一部分出让地块位置的因素，但也显示了开发商拿地热情的降低。

　　从以上三个方面来看，房地产市场的降价指日可待，当然前提是中央政府和地方政府别出台救市政策，例如上半年海口和大连就出现了废除限购令或者变相放宽限购条件的不和谐的声音。借用毛主席的一句话与大家共勉：宜将胜勇追穷寇，不可沽名学霸王!