掌柜帮办 东原受捧道开盘高赠送面积户型谁更好

　　东原受捧道小区地处友谊大道与秦园中路交汇处，此地武汉黄金十字轴之上，2分钟车程直通武汉长江二桥，5分钟步行直达销品茂，交通十分便利。项目由武汉东原瑞华房地产开发有限公司开发建设。项目针对市场主流客群需求，主要打造80-120平米左右两房、三房，并且加大优化面积，带给住户大空间居住体验。小区以渝派园林风格为主，把公共空间真正还给客户，小区配备全徐东唯一小区游泳池、环小区林荫慢跑步道、社区篮球场等，为业主打造全新的高端生活配套小区。而囊括各类常规商业业态的主题街区，规划为2万方“全家庭消费基地”，制定“5分钟生活半径”，生活便捷。

　　小区净用地总面积39400m(其中商服用地19704m，住宅用地19694m)，总建筑面积(不含地下室)184561.2m，容积率约为4.7，建筑密度为20%，绿地率为30%。项目地上拟建设5栋18F-48F的住宅楼，2栋31F的SOHO公寓，4栋3F-5F的商业楼;建成后总户数为1166户。

　　东原受捧道配套完善，交通便利。具体详情参见《东原受捧道武昌内环价值洼地 二桥徐东交通枢纽》http://wh.fzg360.com/news/201309/38974_1.html。

　　目前东原受捧道正在蓄客阶段，首次开盘预计在十月份。房掌柜受网友RITA所托，对东原受捧道的开盘户型进行了解和分析。

　　对于房产策划来说，有句老话叫做“来不来看地段、行不行看户型、买不买看价格”，可见户型的重要性。房掌柜认为：看户型不能脱离了地段、朝向、楼层以及平层内各户型组成结构等因素来分析，如果只是一间简单的情景样板间而非实物样板间，可能需要买房者更加留神仔细。

　　东原受捧道的地块比较奇怪，临近友谊大道只有一个角伸出，目前是东原受捧道的售楼部，其他临近友谊大道部分都归属福客茂商铺，这有点类似联发九都国际和福星惠誉国际城的封面封底关系。只不过这里是福客茂做封面，东原受捧道做封底。

　　很多被裹在其他楼盘中间的项目都无法卖出溢价，比如说福星惠誉瞰江坊，比如说优活城，这往往是因为项目本身地块较小，缺乏绿化和小区内配套所导致。相对来说，东原受捧道项目总建面达到18万方，因此，绿化和小区内配套这方面的问题不大。

　　在东原受捧道的西南方向，有一部分待开发地块，目前尚未挂牌出让，另外有一个小型医院和少量已经建好的还建房，据置业顾问说小型医院未来将会搬迁，而据附近居民说，这个小型医院基本已经不运营，因此，对于风水比较讲究的买房者无需担心。

　　东原受捧道容积率为4.7，相对较高。因此售楼部为了更好地展现项目优势，在售楼部后面设有模拟样板间和样板园林。这些模拟产品将会在项目后期撤销腾出空间作为商业体建设用地，但是目前起到了相当良好的展示作用。

　　目前置业顾问称东原受捧道在10月开盘将会推出2、3、4号楼，

　　2号楼，33层高，两梯三户，可选户型3A1(93平米)、4A(123平米)

　　3号楼，18层高，两梯三户，可选户型3B(98平米)、4B(122平米)、3A2(91平米)

　　4号楼，33层高，两梯四户，可选户型2A(84平米)、3C(90平米)、4C(125平米)

　　在实际推盘中，房掌柜发现置业顾问更愿意推2、4号楼，这可能有两个原因，一个是因为这两栋楼是与某网站签了独家电商，另一个是万一蓄客不足，开盘时可以集中只开3、4两栋楼。

　　首先，来看一看楼栋分布的优缺点。

　　3号楼楼层低，公摊低，21%，3号楼不靠近马路，边上为较为低矮的医院等建筑。

　　2号楼、4号楼楼层高，公摊高，26%，临近秦园中路，但只是西侧临近，影响不会很大。其中，3号楼的西侧同时受到一路之隔的小区垃圾站和车库进出口的影响，会稍差一点。

　　其次，分别来看一下三栋楼共八个户型的优缺点。

　　八个户型可以分为两类，一百平米以下的刚需户型和一百二以上的改善型户型，在沿海发达城市，会认为将刚需户型和改善型户型设计在同一楼栋会有不妥，而在武汉，这样的设计比比皆是。

　　选择刚需户型的，4号楼的84平米建议可以舍弃，全朝南不通透，整个赠送面积虽然达到11平米，但大部分为厨房阳台延伸赠送，实用价值不大，总价上也没有降低很多。

　　4号楼的90平米户型则显得好得多，虽然被夹在中间，但是南北通透，通风透气方面较好，另外正因为被夹在中间，噪音方面的困扰也会较小，整个户型方正实用，赠送面积高达14个平方，是所有户型(包括大户型)中赠送面积最大的!整个户型堪称90平米的小三房设计经典，值得推荐。建议大家购买的时候，选择较高楼层，因为除了被夹在中间，该户型进深稍长，采光方面会稍差。

　　3号楼的98平米户型和4号楼的90平米户型接近，北侧多了一个观景阳台，赠送面积达到11平米，实际上就是90平米户型的部分赠送面积变味了产权面积计费，另外赠送了阳台，因此总面积增加而赠送面积相对被减少了少许。以性价比而言，稍次于90平米户型。

　　2号楼的93平米全朝南，户型方正，赠送面积8平米，相对是个中规中矩的户型。

　　3号楼的91户型全朝南，基本与2号楼的93平米户型类似，只是赠送面积少了一个平方，同样是中规中矩的户型。

　　再来看改善型户型，

　　开盘的三栋楼中每栋楼都有一个改善型户型，改善型户型统一为南北通透的方正四房，客厅和主卧面积非常大，主人住的舒服，客人来了有面子。而相对于刚需户型来说，东原受捧道对改善型户型的面积赠送就有些吝啬了。122-125平米的户型赠送6-8平米面积，而刚需户型则普遍赠送10-14平米面积，据置业顾问说，项目开盘的时候各户型之间存在单价差异，以此平衡买房者户型性价比感受。大户型的价格可能会接近11000-12000元/平米，而小户型这可能是12000-13000元/平米。大户型买家总价虽然高，赠送虽然少，但是单价低一些。这种户型设计和销售思路在武汉不一定行得通，类似金地拉德芳斯或者碧桂园生态城花园洋房大户型大赠送的形式可能会更受到武汉购房者的欢迎。

　　这三个改善型户型都非常相似，户型方正，布局合理，相对来说，122平米户型玄关设计有些浪费面积，123平米户型大门直对卫生间，似乎有所不妥，而125平米相对设计合理一些，而且其南向面开间达到7.5米，比另外两个大户型的南向面开间稍大。

　　这样看来，东原地产很好规划了整个产品，让整个产品线没有特别明显缺陷，一分钱一分货，对于买房者来说，这样会让整个项目的选择特别困难，基本上会很难有特别优势的户型产品。

　　房掌柜推荐：在刚需户型，首推90平米户型，其次是98平米户型，在改善型户型中，首推125平米户型。实际上这个推荐也基本是东原受捧道自己现有的样板间。

　　最后，房掌柜需要提醒各位武汉买房者，

　　第一，东原受捧道的住宅项目共有五栋，在沙盘上并未标出最后两栋住宅，在沙盘上以低矮的水晶体替代，这样，整个沙盘显得楼间距相当开阔，而实际上这两栋未建的住宅，在规划中高达48层，可谓整个项目的楼栋。认为4号楼居于项目中部安静视野好的买房者需要注意了，二十层以上楼层才难以保证南面视野较好，而北面不要做太大指望。

　　第二，东原受捧道卖点很多，核心优势不在于人车分流、儿童安全之类，因为这都是较为常见的楼盘卖点，东原受捧道的核心卖点在于赠送面积较大，特别是刚需户型赠送面积普遍在十个平方以上，相当于总价减10%。但如果开盘单价过高，那么赠送面积的优势则不复存在。周边产品，保利城未开盘，价格不明，福星惠誉国际城三期(有较大赠送面积)单价12000元/平米，联发九都国际单价(有少许赠送面积)12500元/平米。如果东原受捧道刚需户型开盘在12000元/平米，结合较大的赠送面积，是具有相当优势的。但是如果开盘单价高于12500元/平米，买房者则要考虑，这相当于花了相同的钱，买了相同的实用面积的房子，但产权面积却较小(因为赠送面积不在房产证上)。赠送面积是件好事，但如果以更高价格取得赠送面积却没有太大意义。