克而瑞：五年来首次地价回调 成交规模增速放缓

　　在经历两年“去库存”调整后，2018年土地市场在供应上有所增加，进而带动了市场整体成交体量的上涨，二线和三四线城市的成交量同比上涨表现得更加显著。但地价并未随体量而上涨，反而迎来5年内首次回调，市场溢价率降低至冰点，市场整体凉意浓浓。

　　2019年，土地市场各项管理将持续细化，尤其一二线城市供应的土地类型将更加丰富，竞拍方式、出让渠道更加多样化;2018年企业在拿地方面的理性回归也将继续蔓延至2019年，只要楼市、地市以及金融市场方面没有大幅度放宽的政策或利好，土地市场在价格方面仍将以较低位水平持续运行，对现金流能力较强的企业来说是比较适合增加土储的时机。

　　2018年总结

　　1.成交面积：成交量增长速度明显放缓，年末一线城市加速推地

　　截止2018年12月中旬，全国300城土地市场成交建筑面积24亿平方米，小幅超过2017年全年的成交面积，维持在一个较为稳定的状态。经过近几年的去库存，不少城市的可售商品住宅存量已经触底，为了缓解这一情况，库存比较紧张的城市今年供应量都有所增加，同时一、二线城市也加大了保障性住房用地供应，但在市场下行、流拍土地数量增加的影响下，成交量增速明显下降。

　　①住宅比例小有回升，整体成交结构保持稳定(略)

　　②郑州、西安仍是供地大户，重庆成交面积同比下跌达3成

　　从各城市的成交面积来看，向来供应量较大的郑州依旧排在首位，总成交面积达4780万平方米，同比小有下跌;今年热点城市西安上升至第二位，成交体量较去年全年大涨30%，达到3023万平方米。

　　③年末供地加速供地，一线城市尤为显著

　　土地市场的降温加剧了地块流拍现象的发展，导致不少城市的供地计划难以完成，如北京、深圳、厦门等热点城市完成度甚至不足三成，因此为了加快供应、平衡供求关系，今年年末不少城市加快了供地节奏，北京、南京更是放宽了土地出让条件，意图让更多企业参与到土地市场的竞拍中。从全国各月的供应情况来看，不管是供应建筑面积还是供应幅数，11月都到达了全年最高点，当月的供应建面达到了43241万平方米，供应幅数也高达6700余幅。

　　城市层面来看，四季度一线城市推地的步伐明显加快，特别是今年供地计划和实际差距较大的北京、广州和深圳，更是出现了大规模集中拍地的现象。从第四季度成交面积占全年的比重来看，深圳的比例高达61%，第四季度成交面积超过前三季度成交总和;其次是广州，第四季度的成交占比也超过50%;北京在9月初宣布的“66宗供地计划”让其在第四季度的成交量暴涨，比例也达到41%。

　　2.成交金额：增长幅度收窄，多数城市成交规模下跌(略)

　　①成交金额增速大幅放缓

　　②杭州拿下成交金额榜首，西安成交规模快速提升

　　3.土地价格：平均楼板价5年来首次回落，溢价率降至冰点

　　①整体地价：5年来地价首次回落，同比下滑4%(略)

　　②城市地价：多数重点城市地价下滑，仅部分三四线城市同比上涨(略)

　　③溢价率：溢价率持续走低，一线城市降无可降

　　与地价下滑相应，土拍溢价率从2017年第三季度以来持续下滑，尤其2018年第三季度降幅较大，7月份确是土地市场由热转凉的一个转折点，开发商拿地的审慎程度大幅度提升，不仅溢价率显著下滑，与此同时土地市场的流拍率也创下新高。

　　截止至2018年第四季度，一、二线城市的溢价率已经跌破10%，大部分地块均以底价成交，降无可降;而平均溢价率曾经超过50%的三四线城市溢价率也回落至18%，整体土地市场的竞拍激烈程度不比往年。

　　④流拍率：重点城市流拍率创下新高，不过年末已有缓和迹象

　　今年重点城市的土地流拍现象引起了广泛关注，一向地块推出便受到争抢的上海、杭州、苏州等热点城市都遇到了无人报名导致地块流拍的现象，在政策收紧、楼市表现平平的情况下，企业拿地的态度从积极变为审慎，相比规模扩张，实现高质量盈利成为了更加重要的战略方向。

　　从一二线城市2017年以来的流拍率变化可以看出，2017年流拍率基本能够维持在10%以下，从2018年下半年开始流拍率显著升高，7月份和10月份流拍率分别高达22%和24%。值得注意的是，从2018年年末的流拍情况来看，持续了小半年的严重流拍情况有所缓解，11月份流拍率回落至14%，一二线城市在年末供地的压力更加迫切，严重的流拍情况也更快的得到改观。

　　2019年展望

　　从整体市场运行上来看，2018年的土地市场可谓是“平价走量”，土地成交建面同比上升，但土地楼板价、溢价率走低，流拍概率相比往年也有所上涨，市场处于由热转凉的磨合阶段。成交结构方面，保障性住房占据一二线城市的比例持续提升已成为不争的事实，未来供地类型、供地渠道的多样性仍会持续提升。年末重点城市已经加速了供地步伐，部分城市的拍地门槛也有所降低，此外楼市方面也有限售松动消息传出，种种迹象表明，政府方面已经在为2019年土地市场的平稳运行预留供应基础和政策空间。

　　1.土地管理持续细化，满足多层次用地需求

　　纵观2018年出台的各类土地政策，从上半年的限价限售到下半年的加大供给、稳定房价，土地市场在管理方面更加细化，陆续在不同城市进行了土地管理方面“查漏补缺”的工作，深圳严控地块“工改工”、浙江省进行闲置土地清查行动、辽宁省开展大棚房清理行动等均是政府在土地市场管理方面的进一步细化。

　　2018年较多重点城市的楼板价有所回落，很大原因在于用地结构的调整，租赁用地、人才安居用地、保障房用地等均是2018年土地市场上的“新势力”，2019年土地供应多样化的趋势还将继续，其中农村集体用地的入市流转将会给土地资源紧缺的城市带来一定的新增供应，上海、广州已有农村基地用地入市流转的实例。此外，国务院在年末提出关于用地政策中需要完善养老设施配建的要求，也是满足多层次居住需求的进一步体现。

　　2.地价维持低位，热点城市成交体量有望继续提升

　　2018年，在政策持续收紧的一年中，受益于三四线城市大规模的土地供应，全国土地市场在成交规模上仍然同比上涨，而在年末我们已经可以看到，政策已有松动迹象，重点城市更是进一步加快了土地的出让节奏，自然资源部在7月份下发的“增存挂钩”机制更是督促了城市加速释放手中“存量”供地指标，避免批而未供、土地闲置的局面。在这样的背景下，2019年土地市场在成交体量维持高位的预期依旧存在。同时，在一二线城市地价回调、近两年三四线需求快速释放的情况下，过去一年两中企业拓展至三四线甚至五六线城市的拿地趋势有所转变，将会转变为回归一二线以及重点三四线城市，此类城市的成交量、价回温可能性更大，2018年末一二线城市流拍情况大幅缓解的现象也已经印证了这一点。

　　土地价格方面，由于房企已经逐渐回归理性，对拿地的态度更为谨慎，不少企业在内部都提高了拿地前测算阶段的投资回报率，且资本市场环境走弱的预期依旧，2019年土地整体价格预计将持续走稳，市场也将迎来适合仔细甄别、抄底拿地的新一轮战略发展周期。