杨光华：最后两个月，武汉买房别买错！

　　10月，武汉新房成交11689套。

　　这是武汉楼市最新的成绩单：50分。

　　连续3个月，11070、14503、11689，持续走低。

　　今年武汉楼市的高峰，是7月份。

　　单月成交28712套。

　　从1-10月的成交趋势推测，今年最后两个月将继续低迷。

　　为了回笼资金，完成全年销售任务，开发商可能继续降价促销。

　　截至目前，武汉新房1-10月份累计成交约17.5万套。

　　01

　　9-10月，是楼市传统的“金九银十”。

　　今年武汉楼市，“金九银十”消失。10月份，光谷降温，武昌登上区域销冠。

　　从8月开始，新房单月成交均处于“腰斩”状态。以往单月2万多套，如今单月1万多套。

　　从新房供应上看，预售证6月份56张，7月37张，10月份34张。这对于有82个住宅板块，在售项目超过400多个的武汉来说，拿证项目不足。

　　今年武汉楼市，区域与项目严重分化。

　　以光谷东为例，1月份，X项目的均价18528元，8月份，F项目28111元，成为区域房价天花板。10月份，花山项目均价19818元，远超过1月份的中心城房价。

　　还是以光谷东Z项目为例，3月份均价18852元，9月份19080元。半年上涨，幅度很小。

　　再以二七滨江为例，一项目3月份均价43050元，9月份46526元。10月份，一新项目备案价50800元。

　　8月份后，一些售楼部的来访客户数量大幅下降，有楼盘一天50组客户，如今一天5组;第二轮集中土拍，国资平台底价拿地，开发商暂停拿地;个别项目低于成本价销售，导致老业主“弃供”;个别央企打折促销力度过猛，引发维权;个别业主维权不当被拘留。这些都是最近十年武汉的“第一次”。

　　从1-10月，新房成交区域前三强是，光谷、洪山与汉阳。特别是前两个区域，是新武汉人买房的重点区域。

　　1-10月，新房成交均价在6月份是峰值，17064元/平方米，从下图中看出武汉新房价格进入下行通道。

　　最后两个月，如何买房?大致归纳为六点：

　　“三不买”：不买在暴雷边缘开发商的楼盘;不买小公司的楼盘、维权多的楼盘;不买突然超低价卖房的项目。

　　“三买：买区域的销冠项目。多看每个月的区域新房销售排行榜;买政府大力发展的热点区域。多读报纸头版新闻，找到背后的区域趋势;买稳健靠谱的开发商。

　　02

　　整个10月，国内楼市几乎没有好消息。

　　大房企暴雷、小公司停工、多家房企资金紧张，一系列的负面新闻，引发连锁反应。这种连锁反应，最终将焦虑传递给买房人、房企员工、建筑企业、材料供应商与媒体等所有房地产行业的参与者。焦虑之后，人们对行业的不信任感加剧。

　　买房人担心现在买房，房子还要降价;员工担心一觉醒来，公司没了，另谋生路;建筑企业被开发商捆绑。开发商没钱付工程款，建筑企业不敢开工。开工的项目，没钱付农民工工资;材料供应商，担心总包企业、开发商，无钱支付材料款。

　　负面、焦虑、信任缺失，带给市场的预期彻底改变，行业拐点出现。同时，房地产税等政策消息，买房人从犹豫到暂停买房。

　　“现在还能买房吗?”这是买房人、甚至一些从业者的疑问。

　　我的回答依然是，武汉，是最值得买入的新一线城市。武汉楼市短期波动是正常，长期基本面依然看好。第三轮土拍，武昌湾等几宗地入市，可能影响市场预期。

　　今年前三季度，武汉GDP12317亿元，位居全国第九名，超过南京，同比增幅18.8%。

　　其中有两项数据值得关注，前三季度，武汉开建亿元以上项目2551个，其中战略性新兴产业投资同比增长29.6%。

　　前三季度，武汉外贸进出口总额达2404.5亿元，比2019年同期增长49.2%。武汉阳逻港上的货轮，3天就能到达韩国。武汉，正成为“新沿海”城市。

　　在数字经济方面，武汉正在打造全国数字经济一线城市。在大健康方面，武汉，将成为北京、上海之后的大健康“第三极”。

　　在2021年全国网红城市百强榜上，武汉位居第八名，超过长沙。“95后”人才吸引力城市排行榜上，武汉位居第九名，仅次于苏州，超过郑州。

　　03

　　10月，楼市的政策利好是，央行的“两个维护”：

　　维护房地产市场健康，维护买房人合法权益。

　　最近一两周，银行对开发商的房贷支持，加速放款。

　　开发商是滚动开发，资金也是滚动使用，每年资金都很紧张，海外债频频违约。为什么今年开发商资金特别紧张?

　　这里有两笔很重要的资金：

　　一是前端的资金，开发商卖房的资金监管。

　　以前是15%，如今提高到30%，避免出现开发商暴雷，项目烂尾。这一条政策使得开发商的资金被锁在其中。

　　举一个例子，以前一个在售楼盘是2亿元在银行监管。如今是4亿元。

　　二是后端的资金，开发商的销售回款。

　　还以上述项目为例，以前是银行能放出4亿元，如今只能放2亿元。

　　这两项加起来，一个项目的资金缺口是4亿元。如果集团公司在全国有50个这样的项目，资金缺口200亿元。

　　这超过了很多房企的资金能力，于是开发商在暴雷边缘。一头一尾的双紧，使得开发商的资金链断掉。现在唯一改变的是，银行加速放房贷给开发商，压力相对减少。

　　经历行业大洗牌、市场信心修复，还要等一段时间，对于开发商来说，“阵痛之后，还有机会”，做好产品是本分;对于买房人来说，机会就在于自己的眼光。

　　观点指数研究院发布的报告显示，1-10月，碧桂园、万科、融创，全口径销售业绩分别是6764亿元、5191亿元、5126亿元，形成“碧万融”三巨头新格局。

　　[后记]

　　在股市里，老手往往死于抄底，新手往往死于追高。

　　这种说法同样适用于楼市。作为买房人，别总是想着抄底、追涨，适合自己的房子，才是好房子。

　　最后两个月，房地产行业继续大洗牌。我们也会遇到一些楼盘大甩卖，这时更要小心。

　　这些濒临破产的开发商，并不是按照成本与利润的卖房逻辑出牌，他们是在处理资产回血，贱卖资产的逻辑。这些低价楼盘，未来可能就是大坑。

　　错综复杂的楼市里，新手死于追低，过分在意低价项目，老手死于以往的经验。最后两个月，武汉楼市还是很难，但还是有热点区域、热点项目出现。选对区域，买对项目，更考验买房人的眼光。

　　文|杨光华(地产写字人)观点地产新媒体专栏作者