调控满一周年房企现金流千亿 局部或现降价潮

　　人民网北京4月18日电 去年4月17日，国务院发布“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”，提出十条措施治理高房价，被称作“新国十条”，至今调控已过一年，这一年中已经经历了三轮楼市调控，房地产市场出现了哪些变化呢？

　　北京楼市成交量下调39.5%

　　北京房地产交易管理网数据显示，截至4月16日，一年来北京期房住宅成交量为84892套，环比上一年度下调了40.5%，而二手房住宅签约套数为179721套，环比下调36.6%。楼市总住宅签约量相比之前的45.8万套下调了39.5%。

　　对于楼市成交量下调的原因，北京中原张大伟表示，北京从2010年5月1日出台的限购令的确抑制了部分投资投机需求，特别是11年2月份出台的升级版限购更是基本使得市场投机需求基本绝迹。

　　张大伟认为，房价下调将逐渐从郊区开始，09年来，北京住宅类地块的超过50%供应集中在房山、大兴、通州等郊区县，这部分区县很可能在最近逐渐开始明显的降价现象。

　　房企现金流同比减少千亿

　　据北京中原集团统计，截至4月15日，两市已共计有84家房地产上市公司公布了2010年年报。数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。

　　数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。大型房地产商2010年的经营性现金流量净额普遍出现了下滑的态势。其中，保利地产2010年经营性现金流量净额仅为-223.7亿元，同比大幅下降了1854.06%。此外，万科、首开股份、华侨城等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。同时，超过20家房地产公司主动提出不分红，而是选择将未分配利润用来运作项目或是补充流动资金。

　　在融资渠道急剧变窄的同时，房企融资成本不断攀高。今年以来央行已三次上调存款准备金率，去年已六次上调，大型金融机构存款准备金率达到20%的历史高位。据测算，每上调存款准备金率0 .5个百分点，大约可冻结商业银行资金3500亿元，在连续多次上调后，开发商从银行贷款也越来越难。

　　局部或现降价潮

　　目前来看，全国楼市调控的压力逐渐增加，特别是一线城市，受到限购等影响，市场已经接近冰点，北京等城市的一季度成交量下调超过一半。这也影响了部分全国性房企的销售业绩。特别是在二三线城市占比过小的企业，在2011年受到的影响将更大。而部分布局比较合理的企业很可能在2011年受到的调控影响比较小，甚至继续保持上涨。

　　成交量的大幅下跌将明显的影响开发商的销售。而2010年积压的大量土地，在2011年将初步进入开发环节。资金的消耗量将持续上涨。

　　北京中原集团预计，短期内出现明显全面价格下调的可能性不大，但是随着政策的深入，开发商资金来源增幅快速回落至16.3%，而去年为25.4%。预计在下半年开发商将遇到非常大的资金压力，而部分敏感的开发商可能从3月份开始就明显的出现降价求量的行为。

　　目前来看，部分房企的资金压力不大，但是从整体市场来看，从2010年已经出现部分企业的亏损现象，而房价最先降价很可能出现在这部分楼盘中。北京中原集团预计，下半年很可能逐渐开始区域性的价格下调。一线城市价格下调的可能性远远超过二三线城市。从二季度下半段开始很可能出现部分受限布局难题的企业促销增加业绩的现象。

　　统计显示，3月份北京市新建商品住房日均成交133套，同比减少50.9%，环比2月减少41.5%，而成交均价为每平方米19679元，环比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%。