涉房税费占房价25% 企业与建委关系决定税费高低

　　严跃进告诉经济观察报，房地产保有与流转环节的税费大约各占房地产销售额5%的比例，目前由于中央政府对“土地财政”的控制越来越严，开发环节的税费或有下降趋势，但相应保有及流转环节的税费占比会升高。“房价的三大构成要素中，成本相对稳定，税收空间有加大可能，未来的利润空间将受到压制。”他表示。

　　财政部数据显示，2012年在税收总盘子中，涉及房地产税收占比最高的分别是营业税(房地产和建筑业)、契税、土地增值税、城镇土地使用税和房产税。据此计算，仅上述五项合计就占税收总收入的14.7%，占地方本级财政收入(不含转移支付和税收返还)的24.4%。

　　其中，房地产营业税达4051亿元，建筑业营业税3706亿元，合计占税收收入的比重为7.7%;其次是契税和土地增值税，实现收入分别2873.92亿元和2718.84亿元，占税收总收入的比重为2.9%和2.7%。房产税的比重不大，仅占税收总收入1.4%。

　　而从最新的数据来看，2013年5月，由于房地产市场成交额大幅增加带动房地产相关税收相应增长，营业税同比增长了13.8%，契税增长了40%，土地增值税增长了27.4%。

　　神秘的“费”

　　但房地产对地方财源的贡献远远不止税收那么简单。

　　早在2008年两会上，全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌就在与10名全国政协委员联名提案《关于减少政府收费环节，遏制住房价格上涨的建议》中提到，除土地出让金和双重配套费以外，房地产开发商需要缴纳50余项的收费，包括防雷检验费、防震检测费、墙改费、施工放线费、施工合同鉴证费等，涉及25个部门，总计占房价的15%以上。

　　而各种涉及房地产的收费名目繁多，要么推高房价，要么压制房产商利润。严跃进举例说，以财政部2012年公布的几大税种来看，包括契税、房产税、土地使用税以及土地增值税，大致占房地产销售额12%的水平，再加上其余各类显性及隐性的税费成本，合计要占到整个房地产销售额的20%-25%。

　　从土地出让环节起，房企就要交纳一些税之外的收费。严跃进认为，此类收费的特点在于，与各类审批、许可及证件办理等过程是相挂钩的，同时有重复计征的嫌疑，比如在开发环节，在规划、设计、施工、监理等环节就有可能形成多部门重复收费。

　　河南一家房地产公司负责人郭先生表示，对房地产公司收取的各种费用至少有50项，包括蓝图审查费、规划设计费、人防费、工程造价咨询审核费、室内空气检测费、劳务咨询费、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费、电力委托费配套费等。

　　而从房地产相关环节衍生出的各种费用就更多，比如档案保护费、查阅档案咨询服务费，由各级房地产档案馆执收;出具房地产证明费、房屋权属登记费和权属证书工本费，则由房地产主管部门执收;还有土地登记费，由国土部门执收。

　　档案咨询服务费等收费，依据的是2001年8月29日颁布的《中华人民共和国建设部令》《城市房地产权属档案管理办法》向社会提供利用房地产权属档案，可以按照国家有关规定，实行有偿服务。

　　房屋登记费则是指县级以上地方人民政府房地产主管部门对房屋权属依法进行各类登记时，向申请人收取的费用。按件收取，而不是按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取。

　　在房地产转让行为中，购买方还需支付一些地方性的收费项目，如土地使用证费、房地产评估收费、房地产经济服务收费、信息咨询服务费、商品房买卖交易手续费等。其中，房地产评估费现在是交给评估公司，一般是房价的0.5%。

　　一位天津房产主管部门人士告诉经济观察报，现在涉及房地产的费用除了上述各种之外，还有铁路建设基金，一平米100元，此外还有不少地方收取测绘费。

　　上述房地产公司负责人称，很多收费都具有可操作的弹性空间。他以向地方住建委交纳的配套费举例说，“与建委关系比较密切的，每平方交80或者100元，关系不好的极有可能交道每平方1000元以上”。

　　前述财政部财科所报告指出，上述12项税收和50余项收费中，很多税费都属于重复设置，在房产税全面推开之前，应将现行的房产税、城镇土地使用税合并或者取消。

　　财政部财科所副所长王朝才告诉经济观察报，房产税等于是对居民的财产征税，首先需要清理一部分不合理的费用，另外还需要一定的制约手段，比如处罚方式，未来若是少数不交还可以处罚，大量不交的时候如何处置等。

　　“现在房产税是试点的性质，财政部要做的就是将其他的税费合并，同时让大家形成缴纳房产税的习惯。”王朝才表示。