郁亮:中国经济处转型期 房产影响大未来比较痛苦

　　今日在万科2013年媒体见面会上，万科总裁郁亮表示，当前中国经济在挤泡沫，实际是在谈中国经济结构转型。因此在此次过程中，各行业肯定会产生不正常现象，对于房地产的影响很大。对于经济结构转型是痛苦，房地产行业能够感受的。

　　他指出，目前来看行业内不会出现大鱼吃小鱼，理性讲应该是合作，未来的行业出现合作的机会，同时未来的行业两三年是会比较痛苦。(朱玲)

　　郁亮：万科未来有可能发展垃圾场

　　今日在万科2013年西安郁亮媒体会上，万科总裁郁亮表示，从目前形势来看，不得不做商业，万科新的定位是未来做城市配套服务商，未来有可能经营垃圾场。

　　他说，目前万科已在佛山、东莞都在做商业地产，现在市场除了住宅，都在做商业地产，因此一个新的定位是 城市配套服务商，从这个角度来看，未来是否有没可能经营垃圾场，郁亮觉得未来万科有可能经营垃圾场。

　　他认为，万科做成公园式的垃圾场，就能发展机会，政府都会拿钱，拿地扶持。(朱玲)

　　郁亮理财：股票跌得一塌糊涂

　　6月初开始，一场银行钱荒引发资本市场恐慌，大半股票跌停。对于与个人理财问题，在2013年万科西安媒体会上万科总裁郁亮表示，买了些股票，但都是不能动得，也有些房产。

　　“股票跌得一塌糊涂，不说了。”郁亮表示，这 20年过程中，唯独一次说过，基本上是没有说过买卖股票事情。尽管对于资本市场熟悉，但买卖股票责任太大，怎么研究都不会研究出个未来，我不是巴菲特不会做预测。(朱玲)

　　郁亮：很难理解面粉面包一样贵

　　今年以来，市场交投活跃，土地市场竞争激励。今日在万科2013年媒体会上，万科总裁郁亮表示，万科一直在运行冬天模式，高价地频出会导致整个行业深受其害，不能理解北京这样高价地面粉面包一样贵。

　　他表示，万科不会拿高价地，不会做面粉面包一样贵得情况。现在高价地情况也变了，出现很多违约高价地，从此来看并不是拿大的地就是高价地，这还是有问题的。

　　郁亮说，今年上半年房地产行业好像春天来了，但万科一直运行冬天模式，这个冬天模式也没有什么坏处，如果冬天持续的话就会谨慎对待现金流，满足客户需求，企业依然能够活下来。

　　郁亮反对小城镇化建设，他建议未来中国可用多发展100-500万人口的城市。

　　见面会实录

　　#直播万科媒体见面会#

　　提问：最近银行“钱荒”闹得沸沸扬扬，那么万科企业的现金流有没有因此受到影响，“钱荒”对近期的房地产产业和老百姓的房价会产生怎么的影响?

　　郁亮：首先就万科而言钱是没有问题，这个行业就是需要钱多，钱越多就会给房地产行业带来越多的生机。对于银行贷款而言，钱越多的企业才能贷到款，目 前资金几百亿是有的，所以万科的现金流不会有问题。有时候我们不太强调资金所带来的效果，从事房地产多年的万科对此深有体会，银行的银根紧缩是个好事情。

　　为什么说好呢，并不是指有钱就是好，现在整个中国经济都在挤泡沫，不能再依靠投资拉动，银行的货币超发确实需要调整，否则中国经济转型难以顺利调整过来。目前需要大家以一种更加现实，务实的态度来对待“钱荒”这个事情。

　　提问：面对“钱荒”，万科在商业地产是怎么做打算?在现金流方面是怎么考虑?

　　郁亮：就目前商业地产的模式来说，万科不得不做商业，佛山，东莞这些城市也都在做商业。目前来看除了住宅大家都在做商业，不过万科有了一个新的定位 就是做城市配套的服务商。甚至，万科未来会参与到建造和经营垃圾场的领域中去。等到万科做成公园的垃圾场的同时，万科也就等或多更多的发展机会，到时政府 会拿钱，拿地扶持来扶持这个行业和相关的企业。

　　在网络时代里，商业地产是很受打击的，所以万科的涉及商业地产的同时也保持一种谨慎的态度。人会逐渐变老，因此养老也跟地产相关，因此在未来成万科成为城市配套服务商，也会参与到养老地产当中。

　　提问：深圳前海刚发布土地出让公告，万科符合出让企业的标准，未来怎么参与前海开发?

　　郁亮：万科从深圳发家，任何发展机会都不会错过。前海是深圳目前来看最好的区域，万科会尽力争取，每块土地都不会放过。

　　提问：二三线城市开发房地产存在什么样的困难?未来城镇化会不会变成房地产化?

　　郁亮:二三线城市是否有泡沫不能一概而论，有一些鬼城空城万科是不会去的，但是有一些二三线城市对于人口迁移仍然有吸引力，当地经济基础也比较好。 但是我是反对小城镇化建设，除了北京周边的一些小城镇和一些大城市的周边城镇外，全国大多数小城镇都是没有人口吸引力的。对于万科来说，目前全国60多个 城市还是重要城市，人居的环境还不错。但中国还有不少50万人口以下的城市，这些城市的辐射功能小。但另一部分超过500万人口的，则没有可发展的规模经 济。所以未来发展的资源可倾向于100-500万人口的城市。

　　对于城镇化我们也很担心，也不希望把城镇化变成地产化。但是现实并不是我们说不希望，它就不会发展，说到底城市开发的主角并不是开发商，房企只是负责拿地开发而已，它的角色是配套服务商而不是主角。在这方面地方政府需要好好把关。

　　提问：万科从产品供应商，向城市配套商转型，这个转型过程面临什么困难?

　　郁亮：向服务转型是相当困难，目前最重要的是团队建设的转型。

　　提问：今年上半年土地市场很热，一线城市高价地频出，万科坚持不拿高价地，能否持续成为行业的老大?接下来在海外市场有什么计划?

　　郁亮:我们面粉面包都不担心，万科也曾经在高价地亏过，所以还是不拿高价地，而且并不是说拿个地大就是高价地，违约高价地事件告诉我们这样操作是有问题的。

　　世界级的优秀企业不一定就是指规模大，公司治理、社会责任、企业竞争力才是衡量世界级企业的标准。工商银行是世界最大规模的银行，但是工行的管理是世界级吗?如果在房地产行业，有企业超过万科，万科不会介意，万科现在追求的不是规模，而是更关注管理结构以及企业竞争。

　　提问：最近很多城市都存在限价，像万科这种大规模的企业会不会受影响?

　　郁亮:楼市调控这么多年了，万科早已经习惯这种不利环境，就像是在跑步一样，拥有了更强健的身体才能对各种的变化及时、顺利地调整过来。

　　限价对于开发商而言其实就是少赚点钱，对于很多行业而言，房地产已经很不错，限价不是什么大问题，只要坚持刚需定位，保持现金流就不会有大问题，但是限价政策确实反映出国家的房地产政策缺少长效机制。

　　万科将以不变应万变，以刚需为主导。因为要想在这个世道严酷的时候存活下来，就得做主流产品。

　　提问：万科在北京超过一半都是合作开发，未来会坚持合作开发吗?

　　郁亮:万科做到那么大的规模，合作模式起到很大的作用，合作模式能减低现金流的压力。

　　提问：房地产在今年一季度中国经济可以说是一枝独秀，如果要挤泡沫对于房地产有什么影响?

　　郁亮:过去中国经济依赖投资与出口的发展模式已经无法持续，经济转型不可避免，也是很痛苦的，对于房地产的影响当然很大，所以行业未来2-3年的处境可能会很痛苦，但是对于大企业而言应该是个机会。

　　提问：李克强总理最近谈到棚屋改造，万科怎么看?除此之外，最近A股波动很大，王石主席发出抄底的号召，郁总怎么看?

　　郁亮:我不谈股市的，王石主席不是明确说抄底，只是说是一个好时机，没有任何建议。棚屋改造万科是很愿意参与，万科一直很支持保障房建设。

　　提问：最近中国股市波动很大，郁总能否给股民一些建议?万科能否分享一下国内房地产企业出海的经验?

　　郁亮:买卖股票学问太大，怎么研究都研究不出未来。至于投资海外，由于北京上海都限购，而美国经济复苏很明显，万科是跟着中国客户的步伐出去，找到 合适的投资机会我们就会投资。除此之外，进军海外是为了向外国优秀企业学习，提供公司的管理水平以及竞争力水平。万科希望借此机会学习到国际化的管理水 平，房企在国内合作的说明就几页纸，但国外参与合作需要几百页，条款都列得很精细，不会没有想不到问题。“偷师”的同时，万科也将利用全球资源做好国内业 务。

　　提问：中国很多开发商都在向外走，很多开发商都是学习万科，去海外满足中国客户。万科会否担心，这个海外投资是否存在泡沫?

　　郁亮:到海外投资的中国人大多数是有钱人，我们没必要评论是不是存在泡沫，万科进军海外与国内发展一样，都是以自住客为主，而不是投资客。

　　提问：万科成为世界级企业，有没有具体的路线图以及时间表?除此之外，万科未来有没有打算进军足球的计划?

　　郁亮：成为世界级企业没有时间表，是一场没有终点的马拉松，也没有既定的路线，万科仍然在摸索。至于足球，万科20年前就玩过，现在不玩了。

　　提问：银根紧缩会否推高企业拿地成本，下半年万科会不会加快拿地的速度?除此之外，今天有消息房地产融资放开，您怎么看?

　　郁亮:万科并不需要房地产融资，这个传言也不太可能，万科现在不依赖融资也能发展。万科没有重点投资区域，依然会采用均衡投资策略。银根紧缩跟拿地没有关系，因为银行贷款是不能用于拿地。

　　提问：现在大家都很关注房地产扩大试点，万科怎么看?万科做城市配套的发展商，除了住宅与商业地产，还会不会有什么业态是万科希望进入的?

　　郁亮:对于房产税，我看不懂，我很疑惑为什么要收老百姓那么多税?现在业界对于房产税有很多看法，比如说房产税能取代土地财政，但是我们估算过是不行的，房产税就算全国征收也就是6000多亿，目前土地财政一年20000多亿，显然是取代不了。

　　还有一种说法，房产税能迫使有多套房子的人抛房，但这样真的是好事吗?这些多套房持有人可以把房子出租，满足低收入者的租房需求，这并不是坏事。目前中国房地产税收已经很重，豪宅征重税没问题，征收空置税也是没有问题，但是全面征收房产税政府应该要全方位去考虑。

　　提问：万科在商业地产，销售与持有的比例有多少?现金流的问题如何解决?

　　郁亮:现金流统一由集团管理，万科还有很多渠道可以拓展现金流。至于在商业地产领域，现在国内持有型物业的回报率是很低的，大量持有是很不现实。

　　提问：万科今年前五月已经突破700亿，今年有可能达到1700亿，按照这个速度，再过十年万科能达到10000亿，未来万科的速度会不会下降?

　　郁亮:达到万亿不太可能，做算术不能这么算，衡量企业不能只用规模，还有股东回报，利润等等，在未来十年万科必然会碰到规模的天花板，因为住宅需求量会稳定下来甚至是萎缩，万科之所以转型成为城市配套厂商，就是为了在规模碰到天花板后，能找到新的增长点。

　　提问：今年6月，王石接受媒体采访时谈到万科在海外投资将从1%增长到20%，万科在海外以及国内投资有没有清晰的计划?

　　郁亮：万科的投资区域的思路相对清晰，目前国内房地产市场可分为60个城市区域，中国有房价问题也是60个大城市的问题，其他的区域房价太低，万科没兴趣。在广深、北京、上海和海外区域均衡布局，对于降低行业波动会有帮助