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让“箭”再飞一会

来源:掌柜财经   武汉房掌柜  2022-11-28 13:41:53阅读量:27669
[摘要]救命”不等于“活命”。

近几日看新闻,山东农民忍痛毁掉了近10万斤蔬菜,而另一方面城里的蔬菜已经卖到十几元一斤;乌鲁木齐一高层住宅楼发生火灾,造成10人死亡、9人受伤。

严格的疫情封控不仅阻塞了货物流通,甚至威胁到生命安全,所造成的损伤,最终投射到了每个家庭里。

而如何把危机转变成机遇,则是一道更深刻的命题。

作为地产人,遗憾的同时,更为房地产的现状和危机担忧。

都说,房地产浪潮退去,才能看出谁在裸泳。但现状再不救,看到的恐怕不是裸泳,而是裸尸了,毕竟“救命”不等于“活命”。

01

11月楼市政策风向变了,房企突然就“有钱”了。

尤其是民房企,已经饥渴两年了,这波融资,他们终于被记起来了。

11月23日,房地产救市16条正式发布,17家房企获得超1.275万亿授信额度,为其流动性提供支持:

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工商银行与万科、金地、绿城、龙湖、碧桂园、美的置业、金辉等12家房企以总对总的方式签订战略合作协议,提供意向性融资总额达6550亿元;

建设银行与中交建、首开、越秀、万科、龙湖、美的置业、合生创展、大华8家房企签署合作协议;

邮政银行与万科、龙湖、绿城、碧桂园、美的置业签署全面战略合作协议,提供意向性融资总额2800亿元;

中国银行为万科提供不超过1000亿元人民币或等值外币的意向性授信额度;

农业银行与中海、华润、万科、龙湖、金地5家房企签订战略合作协议;

交通银行与万科、美的置业签署全面合作战略合作协议,分别提供1000亿元人民币、不超过200亿元人民币的意向性综合授信额度;

从房企的综合表现来看,万科在6大行授信名单的出场率是最高的,成为全场最靓的仔,仅中行、交行、储蓄银行公布的额度来看,万科此轮拿到的额度已经超过3000亿。

已在资金困境边缘的碧桂园此番也获得工行、中行、邮政等银行超过1500亿元授信支持。

仅仅23日24日两天时间,1.2万亿的庞大资金已经对开发商授予完毕,速度堪比火箭。

02

这次被授信的房企,大部分都是央国企或是国资参股和相对基本面较好的民营房企。

尤其是民房企,大浪淘沙了两年,终于被记了起来。

过去两年,几乎所有民房企都在经历几近枯竭的融资条件,处理着频繁抽贷断贷的危机。

其实从今年房企商票违约的数据就可以看出,大部分房企依旧处于相对健康的状态,发生商票逾期都集中在TOP200+,成为重灾区,房企排名越靠前,逾期数量有明显减少。

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虽然官方投放了上万亿的急救血包,但目前拿到药的只有小部分。

比如“第二支箭”的2500亿元,龙湖、美的、新城、万科和金地五家房企合计规模930亿元,占到总支持额度的37.2%。

这几日金融十六条收到好消息的,也只有十几家头部民企和混合制房企。

然而,2021克而瑞销售百强房企中,民企占比有70家,而能撑到现在,都是相对还算健康的优质民企,除了现已获得支持的十几家头部,还有更多还在等着“救命钱”。

这些优质民企手握着的存量项目规模,不下百万套,保交楼就是保民生,是必须完成的关键点。同时,这些房企所提供的大量工作岗位,也是拉动经济复苏的不可缺少的动力。

让房地产平缓落地,仅剩的这部分民房企是最后的希望,把他们捞起来,市场信心才会慢慢修复。

这点已经成为全行业乃至官方的共识。

“第二只箭””金融十六条“很可能只是开始,希望不久后能看到更多的资金正在从头部房企,将一路蔓延到市场尚存的优质中小房企。

03

现在官方的”箭“已经射出来了,短期刺激效果也是很明显。

股市、汇市全部狂欢,尤其是地产股,集体大反弹。龙光、碧桂园、龙湖,一天暴涨超30%,万科A深圳一度涨停。

同时,美国CPI大幅度低于预期,通胀开始下滑,迫使美元加息放缓,人民币汇率上升。

更为重要的是,11月以后,民企无论是融资规模还是速度,都有了明显的改善,配股融资、境内债展期等方面也迎来转机。

11月10日,富力完成了全部境内债展期;11月23日,龙湖、美的、金辉分别发行20亿、15亿、12亿元中期票据;碧桂园与雅居乐前后两天宣布分别筹资14.63亿港元、7.83亿港元……

这也给更多的民房企指明了方向,想拿到上面的融资,还跟着政策的风向走,优化债务加速去化,增加现金流,做好保交楼,增强自身实力。

毕竟”救命“靠政策,”活命“只能靠自己。

04

虽然一切都在往好的方向发展,但是,市场仍然面临着较大的压力。

我们来看两组数据。

一是10月房地产开发企业到位资金仅为11182亿元,同比下降26%,创下年内次低。从国内贷款来看,前10月到位资金中国内贷款同比下降27%左右。而前10月自筹资金同比下降约15%。

2022年,金九银十没有等来奇迹,只等来了成交数据滑坡式下跌,一再突破记录。

房地产上下游产业的经营风险急剧攀升。据CRIC不完全统计,目前上下游产业链涉及行业或产业至少20个,上游主要涉及前期工程咨询服务、建筑施工原材料、工程机械和施工建设的供应等产业,下游涵盖了承销代理、家装涉及、家装建材、家装电器、物业管理等具体行业。

从应收账款的资产质量来看,2021年上下游供应商对房企客户的应收票据、应收账款、其他应收款等科目对应的资产计提了较高的信用减值准备,大幅抬升了预期的信用损失率。以申万建筑装饰、建筑材料和家具用品等地产关联行业为例,2021年三大行业中样本企业共计提861.6亿元的信用减值损失,较2020年同期大幅增长97.3%。其中建筑装饰行业减值损失计提最为严重,2021年计提748.9亿元,较上年同期翻了一倍。

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受此影响,房地产上下游产业盈利能力大幅下滑,个别行业大面积亏损现象普遍。2021年建筑装饰、建筑材料行业中样本企业算数平均的净利率分别为-8.2%、-3.2%,而家居用品影响相对较小,年内实现净利率3.7%,主要是C端零售业务起到对冲作用。

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大数据投射到我们每个人的生活中,是无数基层从业者收入锐减,以及大幅度消费缩减,制约了整体社会的经济循环。

二是今年的GDP增加率二季度2%,三季度2.5%,这让所有的压力都来到了四季度,11月已经没几天了,仅剩的12月,房地产作为拉动经济的龙头,起着重要指示作用。

毕竟卖得好,才是房企最大的资金来源。市场不能回暖,再多的操作都是白搭。

但市场要回暖,就要让老百姓就业稳定,修复他们的收入,提高他们对未来的预期。

信任的建立需要很多年,崩塌却只在一瞬间。

最终结果会如何,让”箭“再飞一会。

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责任编辑:掌柜君

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