房掌柜

　　房掌柜武汉站邀请的三位资深专家，对此深入讨论并进行网络视频直播，各主要媒体也将对此次沙龙的精彩观点予以报道。

房掌柜

活动主题：《城市热点轮动与金九银十购房策略研讨沙龙》

活动时间：2016年9月22日下午14:00-16：00

活动地点：界立方“边上”书吧

直播单位：房掌柜（武汉）、老秦足球工作室

主板单位：房掌柜（武汉）

联办单位：交通广播房产家居工作室 FM92.7《我爱我家》 FM107.8《快乐家居》

　　2016年注定是很特殊的一年，一线城市热点轮动到不少二线城市，诸多二线城市地王频出、房价领涨，楼市行情火爆，上半年全国50个主要城市拍出的“高价地”多达219宗。

　　楼市进入非比寻常的高温状态，引发各地城市开始限贷限购，合肥、苏州、南京、武汉、厦门等相继出台楼市收紧政策，郑州甚至连夜发布“郑九条”降温楼市，杭州在G20会议的中秋节后第一时间重启限购政策。

　　而住建部亦发文强调，根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策，以上种种迹象引发市场的关注。

　　在此背景下，各城市热点将如何走向?各地楼市在传统旺季的金九银十，将有何市场表现?购房者在第4季度又将如何考虑购房时机?

　　本期沙龙将围绕上述主题展开讨论，将邀请各大开发商、代理商、市场研究机构等业内人士共同把脉楼市，探讨金九银十楼市走向，为置业者把脉未来房地产市场走向。

资深地产专家刘振表示

　　房地产分中长期市场和短期市场，远期市场看经济，中期市场看存量和价格走势，近期市场看政策。

　　另外基于土地市场和存量市场，未来涨幅较大的区域应该是南湖、白沙洲、四新、古田这些二三环间的区域以及沌口、东湖高新等城市副中心的周边。

资深地产专家刘振

　　就今年武汉房地产市场目前所面临的市场机遇与挑战，资深地产专家刘振表示了乐观，他提出房地产市场远期看经济，中期看存量和价格走势，近期看政策。

　　刘振分析：经济方面，流动性陷井成热词，归根结底是企业盈利率低，没有投资冲动。随之而来的是通缩，也就是GDP和CPI缓慢走低，但是，最近中国的一系列经济举措正在扼制通缩的发生，比如说前几天有消息说第三批PPP示范超万亿，还有之前的丝绸之路，SDR，这些举措都能有效地缓解通缩。所以目前的经济形势是不好判断的。所以远期的房地产也不能预判。

　　存量方面：最近买房的人应该都知道，武汉房地产的存量可以用所剩无几来形容。武汉最近的房地产为什么这么火，原因很简单，去年年底我研究市场的时候就发现有几个区的存量已经只有2-4个月，平均是6-7个月这是什么概念，房地产研究里面有个词叫存销比，1.2是正常的，基本相当于10个月存量，2-4个月的存量基本是已经低到不可思议的程度。目前还在降，上半年度的数据是5个月。所以从中期市场来看，我还是看好武汉市场。

　　政策方面：政策基本靠猜，但不是乱猜。首先行政手段对市场的干预本身就是不合理的，所以近期房地产调控一直是强调“去行政化”，那什么市场化手段呢?我认为唯一可行的是呼声越来越高的房产税。但是房产税目前还不存在实施的前提，要么是房产税可以替代目前的土地收入，要么是产业结构已经完全调整，也就是说房地产不再是支柱产业。另一点是基于目前的经济形势，既然有通缩的风险，那么出台进一步控制楼市的政策只会加剧这个风险。所以我们判断出台进一步调控政策的可能很小。基于这三个方面，还是看好武汉房地产的后市的。

　　对于开发商而言，只要有地而且有钱，都是机会。而对于老百姓而言，当下房价是否还值得出手?应该关注哪些热点片区的购房机会?购房者在第4季度又将如何考虑购房时机?

　　武汉资深地产专家刘振表示基于土地市场和存量市场，未来涨幅较大的区域应该是南湖、白沙洲、四新、古田这些二三环间的区域以及沌口、东湖高新等城市副中心的周边。

文方行商业总经理梅水雄表示

　　虽然武汉住宅卖的很好，但是武汉的商业跟写字楼都不景气。最宜居的住房不是市中心，而是市郊周边。

文方行商业总经理梅水雄

　　武汉楼市缘何高烧不退

　　今年上半年来看，武汉市场的持续火爆，地王频出，房价不断上涨，很多地方一房难求，很多投资客进入了市场。为什么为出现这种现象呢?武汉每年的净流入人口有10万人，这10万人里面有结婚生子的工作定居的做生意的，他们会转化为刚需购房需求。去年9月份限购全面放开，很多持续观望的人发现房价并没有下降，限购一解除，积压的需求在今年上半年集中爆发，外加北上广深的投资客进入武汉市场，他们在本地的话买一套房几千万，而在武汉一套房200万，很便宜，愿意出手，再加上房产商的不断炒作，造成百姓的一种购房恐慌心理，也会占一定的比例。最关键的一个原因是，房地产企业是属于资金密集型企业，在2014年的时候信贷收得非常紧，银行放款难，很可能两个月三个月都放不下来，但是今年上半年的信贷相比较而言是比较宽松，这是最主要的原因。

　　中国房地产陷入病态

　　中央看到中国经济走到2016年发生的最关键的问题是产能过剩，包括很多国企，像新闻刚报道的武钢和宝钢合作，武钢是严重亏损，宝钢是营销渠道管理和企业管理比武钢要强，中央想把一个行业的产能过剩给去掉。另外可以看到很多实体业和经济其实是不行的，一些CPI和PPI的指标，可以发现经济其实并没有真正复苏，这是中国的一个大背景，这是从宏观上来讲。从微观上来说，现在开店都是不赚钱的，制造业做生意并不好做，中国的消费、出口、投资这三架马车，出口是严重疲软，政府是要刺激老百姓把钱拿出来消费，要么就搞基建投资，基建方面在几年前的4万亿的投资，其实产生了很大的副作用，现在中央意识到这个问题，他就需要引导消费者去消费。现在的问题是中国大部分的经济都不景气，所有的资金都流向了房地产和股市，股市在春节期间出现了一个小牛市后就熄火了，所以春节过后国家放松了对信贷的掌控，要求钱流向市场，股市因为不行了，钱就全部流向了房地产，直接导致了地王频出，这是企业。个人方面，很多投资客愿意去炒房，因为他们手上的钱没有更多的投资渠道，只能投向房地产，甚至有的人借钱买房。一些农村的村民都有这种意识，借钱炒房，现在市场已经不正常了，中国陷入了一种病态的情况，老百姓有钱不敢花，都把钱投向了房地产。

　　未来热点区域是三环外四环内

　　未来三环线以内我都是看涨的，只是随着政策的波动，有涨和跌的局部波动，长线是看涨的。三环线以内，包括开发商都拿不到地，现在武汉市政府只能看四环线，四环线涵盖哪些区域呢?武汉整个城市是1+6，1就是三环线内主城区，6就是武汉周边的6个远城区，刚好4环线就是把这6个城区连在一起，政府的导向其实很明显，修大桥，把四环线画圆，从武汉市修到新洲蔡甸江夏的21号线和27号线加快在修，预计2018年通车，这是一件很重要的事情，一通车就没有必要在主城区买房子了，只要在三环线外一点点地铁沿线几站就行，地价要便宜很多，这是种趋势。前段时间武湖和东西湖都出了地王，武汉现在在加大力度报道周边的若干个地铁小镇，包括在武湖要规划个武湖地铁小镇，在阳逻要规划个桃园地铁小镇这是21号线的，江夏有个地铁小镇，蔡甸有个地铁小镇，青龙也有个。这些虽然不在三环内，但是靠近地铁。有数据显示，地铁小镇就是个大楼盘，它总规划建面80-100万方。所以不要都盯着买市中心房子，市中心的房价已经太高，政府就是引导买房从市中心向周边拓展。包括之前我去过的后官湖，那个地方已经很偏了，可是楼盘林立，搞了个健康谷，房地产一片繁荣。凯德在后官湖旁边开发了别墅和洋房，周边的楼盘，路都修的很漂亮，而且后官湖准备修马拉松的赛道。种种迹象表明，三环线内已经是一房难求，所以我们的热点要关注那些三环线外，四环线的热点区域。长江凯旋城，就在天兴洲，三环线外面有点点，开盘价才6000，这个楼盘的旁边是江北快线，预计2018年通车，一通车到汉口二七路只需要十几分钟，旁边是武英高速，出城方便，还有汉施公路，还有地铁21号线就在旁边。

　　新政对于房价降温其实并无“卵用”

　　9月份出台的限购新政，这个政策其实是比较温和的，他并没有限定外地人在武汉购房的制约，所以他本质上并不能改变楼市的大的走向，这个大的走向的取决原因是我前面提到的一个原因是供求比就是库存已经降到5个月以下，这是非常要命的，所以我们这两个月看到，楼盘一开盘就抢完了，都是日光，包括福星惠誉在体育中心开盘，放出500套，结果到了几千人，现在经常出现人多楼盘少，为了抢房还打架，这就属于供应严重跟不上。第二个原因是很多投资客确实在炒房，他们的钱没有出路。第三个原因就是城市建设，连爹爹婆婆都知道地铁边的房子会涨。现在武汉到处在修路，路一通，多一个高架，周边的配套起来，房价肯定在涨。这是属于对楼市未来市场的一个判断。

　　住宅火爆写字楼却遇冷

　　另外提醒一点，我们不要老盯着住宅市场这么火爆，但是写字楼非常惨淡。青山一个楼盘，卖了两三年，去化不到10%，开发商都快垮了。武汉写字楼有很多非常难卖，商业也不好搞，招商都很难。例如都会轩，一直延迟开业时间，武汉天地壹方购物中心也是一直延迟，前几天才终于开业了，壹方属于瑞安，但它之前承诺的4星级酒店都没有进驻，这说明像瑞安，像李嘉诚这种很牛的，实力很雄厚的，他们都不能做到按时开业，说明经济形势确实不容乐观，它想邀请商家来，商家不敢来，。招商是非常难的，商铺也不好卖，写字楼更不好卖，所以谈房地产市场应该是综合去看的，不能只看住宅很好卖，其他很好搞。其实招商不好招，写字楼也不好搞。现在经济确实不景气，正是因为不景气，导致老百姓把钱袋子捂得很紧，这种消费心理已经扭曲，助推了住宅市场的火爆。

资深地产专家黄华云

　　从零几年开始就一直关注武汉房地产，并表示一直看好武汉市场。

资深地产专家黄华云

　　在谈及武汉限贷问题时，资深地产专家黄华云表示，就目前而言，提高首付比例对于武汉楼市来说影响不大，以后限购的可能性也不大。

　　从数据方面来看，前两天公布了中国的高速公路的数据，现在欠债4万亿，中国地铁这两年中规划投资达到了5、6万亿，高铁每年是8000亿，还有机场等其它方面的投资。从房地产来看，今年上半年全国销售额达到了6.6万亿，加上这两个月，估计已经达到了8到9万亿的销售额。武汉房地产1-8月销售面积大约是2000多万方，在全国来看能排进前三。

　　资深地产专家黄华云表示，“我一直很看好武汉，以后武汉限购的可能性不大。武汉和北上广深不同，北京市首都经济、上海是金融经济、广州是南方经济、深圳是高科技经济，而武汉则是内地城市。我从零几年开始就关注武汉，以前武汉每年大概销售13万套房子，这两年有所上涨。”

　　资深地产专家黄华云表示，如果给房子定义的话，房子是金融理财产品、投资产品、刚需产品。武汉有很大的机遇，第一，湖北会拿7000亿来投资建设公路铁路飞机场等等，而且武汉也是交通要道;第二，国家将要把武汉建设成国家的中部中心城市，第三，世界500强企业在中部首选的城市是武汉;第四，武汉世界最多大学生的城市，在校生达100多万，另外武汉目前是毕业生在国内三大首选城市之一。每年毕业生30多万人，若是留下10分之1，3万多大学生，每年购房面积将达300多万平方米。加上本地居民购房，省内其它地区的人在武汉购房，省外比如江西九江、湖南岳阳的部分人也会到武汉购房。

　　武汉房地产行业除了机遇之外也会面对挑战，资深地产专家黄华云表示，不能因为市场火爆供不应求，而不注重市场和客户。在产品规划布局和设计方面，如果一味的追求利益最大化，不以人为尊，不注重为为市场和客户提供更优化、合理的居住空间。最终会在市场中被淘汰。随着城市发展节奏的加快，以及外来人口吸附力的不断增强，武汉仍然具有强劲的购房需求。9月政策出台，成交量相对温火，未来武汉楼市成交仍将火热态势。

　　当下房价是否还值得出手?应该关注哪些热点片区的购房机会?第4季度住宅成交量与价格将会出现怎样的变化?

　　资深地产专家黄华云表示，购房可以选择二手房，或者根据自己的需求选择校区房，或者是商圈附近、生活配套充足的楼盘，或者是生态环境好的区域房。武汉楼市的住宅成交量依然会很乐观，从价格方面来看，会温和上涨。