或将付出“冲动”的代价
俗话说,世界上没有免费的午餐!同样,世界上没有不需要付出成本代价的过度经济刺激政策。对于在2008年发生国际金融危机后世界上最猛救市的中国来说,或也将莫不如此。
为刺激经济增长,2009年、2010年,政府大量增发货币,大规模投放信贷。
加上表外部分,这两年共计发放信贷或超过20万亿元人民币。其中相当部分,进入了房地产业和地方融资平台、铁路等大型项目建设等。经济刺激计划下大规模新增信贷可能产生的不良贷款,即将冲击中国的银行系统。
中国从2008年发生国际金融危机后开始的过度经济刺激行为,将来或将为之付出“冲动”的代价,目前还不能判断是否会够得上“惩罚”。
最终房价降幅或不止50%
客观而言,银监会主席刘明康公开公布即使房价下跌50%银行的不良贷款都可以承受这一房贷压力测试的结果,以及所释放的相关信号,无疑将影响市场心态,影响开发商和消费者心态,影响市场各方对房价走势尤其房价到底会下降多少的预期,加快、加大下降速度和幅度。如此之下,房价下降50%,或将不只是预期,而将成为未来的现实。
而且,一旦房价下降50%这种大幅下降成为一致性预期,成为市场主流氛围,影响到市场各参与者的心态,再加上市场惯性和调整周期需要个时间过程等因素的影响,那么,就可能加快房价下降的速度,加大房价下降的幅度,最终的房价下降幅度就可能不止50%,至少部分地区部分过高定价的楼盘的房价的下降幅度可能不止50%。
这样的话,在整体考虑银行业房贷压力的时,在综合考虑房地产市场调整结果,就要考虑到一旦房价下降50%后可能导致更大降幅这个问题,重新考量可能带来的金融风险等问题,政府可能会或者说需要考虑准备在房价下降50%之后的逆周期调控的问题。
当然,当房价下降50%后,可能继续加大房价下降的幅度,最终的房价下降幅度就可能不止50%,本文作者陈真诚认为,这只是一种可能,而且无疑将需要一个过程,一个不短的时间过程。
这是因为,由于消费者往往买涨不买跌,房价大幅下降预期,甚至房价大幅下降后,可能会促使市场进一步形成房价还将下降还将更大幅度下降的预期。房价下降尤其房价将大幅下降形成市场一致性预判后,过高的房价稍微降价,如果没到消费者预期的心理价位,消费者或继续观望甚至弃购以等待房价大幅下降直至下降50%或以上,或依然难以刺激购买,市场将持续低迷。
既然如此,在调整的早期,小幅降价难以促进销售,即便加大幅降价而没有达到50%的降幅也未必好卖,相反可能会让消费者更进一步观望,等待房价更多点下降,再则一般没人愿意放弃即将到手的利益,而目前持续的通货膨胀客观上会对房价形成一定的支撑,因此,至少在目前,多少开发商不敢也不愿意降价尤其大幅降价,不会选择在短时间内大幅降价的销售策略,往往只会选择象征性地小幅降价以试图刺激购买来促销,除非被逼无奈。也就是说,房价降幅在今年内不会太大。
不过,也正因为如此,房价沿着小幅降价的路线慢慢下行,而市场预期房价会有如50%这样大幅的降价,就可能延长整个降价周期时间,进而就可能导致市场出现比较长的低迷,拉长市场调整周期。随着调整周期的不断推进、加大,会有更多的开发商承受更大的压力,既有来自房地产调控政策的压力,也有来自政府为打击通货膨胀而采取紧缩货币政策的压力,还有来自市场滞销、产品积压、资金压力加大、赢利降低、竞争加剧等方面的压力。
2024-06-06 16:50
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