润物：地方债务“绑架”房价 要变楼市发展逻辑

　　最新消息，审计署审计长刘家义向十一届全国人大常委会第二十一次会议作关于2010年度审计工作报告指出，截至2010年底，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计107174.91亿元。在报告没有出台之前，许多专业人士就在猜测地方政府的债务足以让地方政府“破产”。10万亿元的债务中，政府负有偿还责任的6.7万亿元，占62.62%。

　　地方政府性债务为弥补地方财力不足、推动地方经济发挥了一定的作用，同时还为推动民生改善和生态环境保护提供重要支撑。但地方政府收入的入不敷出，将影响到地方经济的长期发展。而土地收入是偿还地方债务的主要手段，审计报报告还指出，在地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额达到2.5万亿元。由此可知，37.9%的政府负有偿还责任债务，需要地方政府用土地收入来偿还。地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。

　　在土地市场行情热闹之时，地方政府的土地收入丰盈，还债尚不会成为难题。不过，一旦土地市场降温，地方土地收入缩水严重，还债就可能演变成一场危机。从官方数据中可以获知，过去的几年中，地方土地收入连年上涨，2007年全国土地出让收入近1.3万亿元，2008年受房地产市场低迷影响，全国土地出让收入缩水，但仍然维持在9600亿元的高水平上，2009年攀升至1.6万亿元，2010年更是大幅上升到2.7万亿元。土地收入的上涨一定程度缓解了地方债务压力，但却推动地方房价的上涨。

　　土地出让的价格和当地房价成正比的关系，土地出让价格的上涨，其成本将通过开发商直接向购房者转移。而购房者将为土地出让价格上涨买单。在一定意义上讲，地方债务“绑架”了当地房价，地方政府债务将是制约未来房价走向的关键。

　　地方政府举债度日，一方面与地方政府大肆浪费消费有关。另一方面也是财税分配制度造成的。 1994年中国财税分配制度再改革，中央财政收入占全国财政收入的比重为55%，比改革前的1993年提高了33个百分点。地方财政一度变得十分拮据。1998年，亚洲金融风暴之后，中央政府为了启动内需被迫松动房地产政策，房价从这时开始一年一个台阶。地方政府也从土地出让金中获得了大量的财政收入，很多地方的财政收入仍有四成到六成来自于此，而这些都通过房价让购房者买单，这是中国楼市畸形繁荣，以及房价居高不下的根本原因。

　　在原有的财税制度下，地方政府发现通过卖地获得收入，是缓解财政压力、偿还地方债务的最便捷的途径。房价的上涨是这个链条的副作用，而当房价上涨的副作用越来越大时，必须要从根本解决房地产市场出现的各种并发症。

　　因此，中国地产要正常化，彻底改变楼市的发展逻辑，首先就要必须重构中央与地方的财税分配制度，改变当前的财税制度。