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豪宅靠近赛马场是什么选址逻辑?

来源:房掌柜  整理 武汉房掌柜  2022-06-29 15:03:06

百年前,汉口经济已经高度繁荣,在国内仅次于上海,在亚洲位居前列,使得汉口拥有“东方芝加哥”的美誉。

当年的上海只有两座跑马场,而武汉拥有四座跑马场,并且经常同时开赛。这让武汉在全球范围内享有“赛马之都”的美誉。

时至今日,西马路、马场角、马祖路、球场路老地名等都是汉口这段历史的见证。

正是这段历史之下,武汉出现了最早的富人居住区,也正是这种赛马文化的历史变迁,奠定了武汉高品质生活的格局。

图源:人文武汉

1、闪耀东方的赛马之都

1905年,武汉历史上建成第一座跑马场——西商跑马场,它是由英、法、俄、德等国侨民合建,大致方位在今天的解放公园。

西商跑马场资料图 图源:人文武汉

西商跑马场除建有环形马道、大看台外,还配备高尔夫球场、足球场、网球场、公事房、酒吧、歌舞厅、游泳馆等综合配套设施。

这些场馆建成后基本只供外国侨民游乐,而华人只能凭赛马彩票观看比赛,无法享受同等游玩的待遇。

有一次,“汉口地皮大王”刘歆生和买办张永璋前往西商跑马场时,打算从正门进入,不料被印度巡捕拦住。

刘歆生好歹也是汉口工商界的头面人物,连英国人都对他客客气气,何时受过这样的羞辱?

此后刘歆生发誓再也不去西商跑马场,并产生了修建中国人自己的跑马场的想法。

1906年,“汉口地皮大王”刘歆生等华商在今天华中科技大学同济医学院一带集资建成了华商跑马场。

在华商跑马场的北面(今天的王家墩)还有一座公共体育会跑马场。

汉口华商跑马场资料图 图源:人文武汉

1926年,王植夫等本地商人与外资在今天的菱角湖万达广场一带修建了万国跑马场。

万国跑马场资料图 图源:人文武汉

罗汉在《汉口竹枝词》中的《西人跑马场》评价:“分道扬镳各自有,此风原是创西欧。莫轻驰骤夸先进,合算华人胜一筹。”

彼时,四座跑马场曾同时开赛,场面热闹至极,全国乃至全球的富商都涌入这座“赛马之都”。

四座跑马场聚合了当时的社会名流,一大批政要、富商落户到跑马场附近工作与生活。

当年的跑马场附近,代表着武汉最高生活水平和最新生活方式。

2、豪宅选址为何青睐马场?

1949年后,所有跑马场关门。而原来武汉的四座跑马场也在历史长河中分别被建成了解放公园、华中科技大学同济医学院、菱角湖万达广场、CBD。

汉口历史上的跑马场资料图 图源:人文武汉

相关政策严禁赌博性质的赛马运动,赛马活动很长一段时间退出了历史舞台。

时至今日,马术运动逐渐取代赌博性质的赛马进入公众视野。

马术活动是一项历史悠久、具有观赏性和艺术性的运动。

马术运动和高尔夫、网球、冰雪运动等相似,在国外都属于贵族运动,具有很强的圈层社交属性。

因此,不少豪宅都是毗邻跑马场而建。

在美国纽约布里奇汉普顿一套室内面积约1013平方米的豪宅,售价将近900万美元。

业主说,前有庭院,后有花园,每天呼吸着泥土的味道,聆听着露水从树叶上滑落的声音。

在寸土寸金的大城市里,这种闲适的“慢生活”就是一种奢侈。

在澳洲,一套马其顿山庄园带有赛马场、马厩和室内马术场的豪华庄园起步售价950万美元。

业主说,这里有一个巨大的菜园、一片红杉,还有白桦林。

这个庄园自带一座周长1200米的赛马场,同时距机场35分钟路程。

在这里能够享受到更加纯粹的社交活动,同时又不耽误商务活动。

国内著名歌手沙宝亮在北京郊区拥有一片马场,马场里除了可以骑马,还可以和朋友一起小聚。

马场里有一栋专门为聚会而准备的房子,房里有一张可以容纳20人用餐的超长大餐桌。马场里还有一栋专属的私人住宅,沙宝亮经常带家人来这里度假。

2019成都马术嘉年华资料图

马术活动具有很强的参与性、竞技性、趣味性,而且这是一项绅士运动。

比如,开始马术活动前,需要和高尔夫、冰雪等运动一样,做较长时间更换服装的准备活动。

这一过程体现出来的就是一种仪式感、尊贵感。哪怕仅仅只是入门培训阶段,该项运动需要投入大量的金钱和时间。

而在马术活动期间,和高尔夫、冰雪项目一样具有较强的私密性,让社交更具纯粹性。

从生活的逻辑来看,马术运动就是一种隐贵圈层活动。马术竞技、马术培训等也正在成为都市时尚新潮活动。

3、马术运动带来新潮生活

时至今日,马术已经成为奥运会、军运会等高级别运动会的竞技项目之一。

赛马与马术运动已经成为城市开展“国际化”交流的重要项目。

2020年国家两部委印发的《全国马产业发展规划(2020—2025年)》中提到,到2025年中国的现代马产业发展框架和体系初步形成,运动用马数量达到10万匹,全年举办国际级赛事150项,马主、骑手、骑乘爱好者规模达100万以上。

在2021年的东京奥运会上,中国马术运动员取得了第12名的历史性成绩突破。

和冬奥会加大了大众对冰雪运动的参与热情一样,一场全民性的马术运动风潮就此推广开来。

伴随着生活水平的提高,高收入家庭对马术这类运动的参与热情与成本投入不断高涨。然而马术运动场地的选址有着严苛的要求。

这些跑马场一定要选址在城市自然生态良好、交通便捷,区域板块开发密度较低,且周边需要配建相对完善且一流的配套设施。

另外,赛马场和高尔夫场地一样几乎“绝版”,在大城市很难再批复新增土地规划。

也就是说,跑马场已经成为城市的稀缺配套资源,是隐贵圈层的聚集地,更是新型产业风向标。

2021年中国速度赛马公开赛(武汉站)是中国速度赛第一跑。

武汉赛马节资料图

自2003年以来,武汉市政府每年举办一次“武汉赛马节”,将赛马及马术运动打造成和马拉松一样的城市名片。

比赛在金银湖畔的东方马城举办,这里是国家级马术和速度赛的基地。然而这里却是一个长期被楼市忽视的板块。

4、被严重低估的黄金板块

导致这个板块长期被忽视的“罪魁祸首”是一条不规则的三环线。

汉口主城区并不是一个近乎规则的半圆形,而是一个北部明显被压扁的倒三角形。跑马场所处板块恰好就在这个边缘。

从当代对跑马场和马术运动的选址要求来看,必须要位于城市生态资源高地,而金银湖是汉口城区最大且水质最优的湖泊,这里建成了武汉第一个国家湿地公园。

同时,这里也是“汉口地皮大王”、华商跑马场创始人刘歆生的老家。

其实东方马城所处板块完全不同于东西湖的其他板块。

这里紧邻汉口核心区,与江汉区相连,整体属于具有主城区繁华和优质配套的低密生态板块。

这里的规划能级明显高于一般区域。

板块内整体限高开发,建造楼宇不得超过80米。周边配套建设的市政工程都是城市级的标杆,这些都是主城区少见甚至没有的。

东方马城所处板块完全与环金银湖的其他区位不同,从地产的角度来看是属于独立的小板块。

武汉园博园 版权:图虫创意@大白yu天下

这里由跑马场+高尔夫+湿地公园+园博园组成,这样的土地禀赋与城市占位,放在北上广深等一线城市将排入城市最高价值板块之列。

风云汉口,百年轮回,这里吸引了商品房时代老汉口第一批富人隐居。

同属大区域,小板块不同,居住价值完全不同,从土拍价格就可以管中窥豹。

去年6月份,武汉市首轮土拍,东西湖区原人大会议中心76亩地块(P(2021)059号)出让,经过激烈竞拍,该地块被本土品牌10强房企恺德集团成功竞得。

5、一种金镶玉般的奢适生活

而在同一板块内部,不同地段将给业主的生活带来完全不同的生活体验。

我们来看恺德集团拿下的P(2021)059号地块,这个地块原来是人大会议中心,具有以下五点明显的价值。

价值一:稀缺生态和高端休闲配套

项目地块的北面是金银湖国际高尔夫球会,西北面是金银湖湿地公园,东面是东方马城,南面是园博园。

金银湖高尔夫球场 版权:图虫创意@大白yu天下

项目门口就是地铁园博园北站,是6号线与7号线的换乘点。在这天然氧吧之中,享受如此多的生态休闲资源,放眼武汉乃至全国,都是极为稀缺的。

与其说项目东南西北被璞玉般的城市配套包围,不如说这个项目犹如黄金镶嵌在这块璞玉之上。

价值二:门户价值。

从区位看,这里是东方马城板块的核心,也是连接主城区与金银湖板块的门户。门户价值在于它是同一板块内价值的最高点。

比如,在附近五百米的范围内,想乘坐地铁需要走几分钟甚至十多分钟,而在这里相当于无缝衔接。

同理,如果是整个环金银湖板块,想要由三环到达主城区,北岸需要多花费十多分钟的车程。

价值三:交通价值。

这是基于门户价值的延伸价值,从这个项目可以迅捷进入快速通道,如三环线、常青高架、机场高速等。

从这里出发,开车到天河机场只需要20分钟,到武广商圈仅需13分钟。

在以公交和私家车为主要出行方式的今天,物理空间上的距离并不是影响买房抉择的核心,通勤时间成本以及交通的愉悦程度才是构成居家出行幸福感的主要因素。

同样是将这两点设为目的地,很多汉口主城区内的出发地都没有这个项目速度快。这就是交通便利带来的明显的时间价值。

另外,项目地块距离园博园北门和东方马城直线距离约700米,是饭后散步、休闲运动的绝佳选项。

价值四:品牌价值。

该地块将由恺德集团和信达地产联合开发。

恺德集团是一家集“地产开发、IDC大数据、生物科技、金融服务、康养、教育”六大业务板块于一体的综合型集团化企业。

过去数年,恺德集团深耕武汉,已开发的在售、预售项目:恺德中心、未来城、恺德熙园、恺德瑜园、恺德南湖熹园等均获得购房者的一致认可。

信达地产是中国信达旗下的房地产公司。中国信达是经国务院批准、由财政部控股的国有非银行金融机构,是中国最早成立的一家金融资产管理公司。

信达地产多次获得 “白玉兰奖”“广厦奖”“鲁班奖”“詹天佑奖”等重要荣誉。其开发足迹遍布北京、上海、广州、深圳、杭州等全国20多个大中型城市。

武汉是信达华中区域的第二战场,2021年,信达地产首次布局武汉,与武汉城建集团合作开发的后湖里项目一经面世就成为深受广大购房者喜爱的品质流量盘。

2022年,信达地产迅速爆发,在武汉主城区将至少布局四个项目,其发展速度与开发品味在当前楼市下已经超过了绝大多数在武汉的品牌房企。毫无疑问,信达地产今年开始将挺进武汉楼市第一梯队。

这一次,恺德集团拿地后与信达地产联合开发,可谓是从专业到资金实力的双保障,是当前楼市阶段最值得关心的企业基本面。

两家房企联合开发该项目,目前确定的项目名称是恺德信达樾景臺,这是本土标杆房企和央企的一次强强合作。

价值五:高品质生活社区的居住价值

恺德信达樾景臺项目迄今为止没有释放过多消息。

从有限的消息来看,这个项目将围绕“奢适”二字营造生活。

恺德信达樾景臺示意图

整个园区将以安缦风格的隐奢度假风为灵感建造,将自然资源引入园林景观,将园林打造成一个融于自然的半开放式的归家空间。

这是目前旅游景区五星级酒店惯用的营造手法,其目的在于让每个旅客在自然空间与建筑空间过渡时拥有愉悦的身心感受。

恺德信达樾景臺示意图

而恺德信达樾景臺目前释放的有限信息显示,项目不仅将珍惜每一寸园林面积,最大化利用场地营造奢适感,甚至还“打起了市政绿化的主意”。

项目将在小区北面和东面入口打造上万平米的城市公园,以此来增加业主的归家礼遇感受。

恺德信达樾景臺示意图

在小区内部,住宅楼栋将采用豪宅标配的公建化立面,并且所有楼栋排列较合理,最大化地拓宽了楼间距。

从规划指标看,规划的公摊应该在17%—19%,也就是说理论上的得房率平均在81%起步。而通过设计优化,实际得房率有望进一步提升。

6、结束语

看完了整个区位和项目地块,不禁感慨,同样是高尔夫+跑马场+湿地公园,两个时代的居住虽都跟赛马有关,但对生活的理解却发生了根本性的改变。

百年前,社会名流因赛马而聚拢,是以发展机会为纽带聚集生活。

百年后,当商品房已经走向了房住不炒的深入阶段,一批隐贵是以提高生活水平和生命质量为出发点向马场靠拢。

今天,这批有眼界的人士,并不以赛马场、高尔夫、湿地公园等不可再生资源的稀缺度炫耀身份与学识。

他们活得更加透彻,他们需要亲近生态,又不疏远主城。

他们活得更加智慧,他们既需享受生活,又不用以5+2或是寒暑假候鸟的方式改善生活。

在完全退休以前,几乎没有人能够完全脱离主城的经济生活而独善其身。旅居度假式的偏安一隅难以长久满足家庭改善之需。

对于这批有眼界的人士而言,在人生的下半场,他们的小孩不需要再考虑学区问题,他们甚至已经进入到小孩不在身边的二人生活阶段。

这种改善讲究的是一份怡然自得般的惬意与从容。

房住不炒,更重视生活,更关心生命,自然的美好与城市的红利一个都不能少。

这种改善刚刚好。

-End

本文作者:《主编笔记》冯毅成

注明:

1.本文仅作行业交流,不作为交易合同邀约。请以官方介绍及实际交付为准。

2.文中所有投资信息根据当前市场情况估算,仅供参考,不作为任何升值或投资回报承诺。

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责任编辑:李腾武

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