4月北京房地产市场报告 | 学区房、二手房降温

　　在加强新建住宅调控之后，北京也开始逐步治理二手住宅。

　　在一季度控制资金来源与土地新规等多重调控下，4月一手住宅价格运行平稳，二手住宅热度不减。

　　国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格指数显示，4月份北京新建住宅销售价格环比上涨0.6%，同比上涨4.5%,二手住宅销售价格同比上涨10.1%，环比上涨1.2%，环比涨幅收窄0.2%，但仍处于高位。

　　针对二手住宅的火热，4月北京采取一系列措施给市场降温。

　　学区房调控：多校划片入学

　　3月、4月历来是学区房交易的高峰，而北京入学申请要求在5月1日前完成入户。基于炒作学位房的现象，北京进一步出台调控措施。

　　4月22日，北京市住建委发布《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》，通知提及将整治机构炒作学区房问题，次日东城区、西城区、海淀区的教育招生考试中心发布《2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》。

　　其中，海淀区将采取电脑派位的方式，多校划片入学，增加入学随机性。并且6年一学位变成9年一学位，稀释了学区房的价值，抑制了炒作学区房的行为。

　　4月30日，北京住建部联合多个部门进行房地产市场检查，线上线下两手抓，严查不实宣传、发布委托手续不全、炒作学区房、违规商改住、违规群租、代理出租不符合交易条件房屋等违法违规行为，进一步执行学区房整治工作。

　　集中供地临近，月内供应挂零

　　北京2021年度第一批集中供地临近，4月无土地供应。

　　4月23日，北京首都开发股份有限公司7.5亿元摘下房山区一宗共有产权用地。

　　该地块位于房山区长阳镇，为R2二类居住用地、A334基础教育用地，建设用地面积4.05万平方米，建筑控制规模9.27万平方米。

　　同时，地块将配建建筑规模2.58万平方米的公共租赁住房(由中标人完成建设，建成后由北投公司整体回购，回购价格8380元/平方米、含精装修费用)。

　　该地块系北京今年首批供应的30宗住宅地块之一，亦是其中唯一一宗共有产权房地块。除配建2.58万平方米公共租赁住房以外，居住建筑规模将全部用于建设"共有产权住房"，房屋销售均价为27000元/平方米(含全装修费用)。

　　一手住宅放量，销售整体平稳

　　根据观点指数监测，4月北京新建住宅市场持续火热，成交量有所上升，销售价格运行平稳，二手住宅缩量上涨。

　　月内，新建住宅成交套数8030套，环比增加9.24%。根据国家统计局发布的《2021年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》显示，新建住宅销售价格环比上涨0.6%，同比上涨4.5%，整体运行平稳。

　　其中，90平米及以下新建商品住宅销售价格涨速最快，环比上涨0.7%，144平米以上新建商品住宅销售价格涨速最慢，环比上涨0.4%。

　　4月，北京二手住宅成交套数为19910套，环比下跌10.2%，销售价格环比上涨1.2%;对比3月二手住宅环比涨幅1.4%，有所下降。

　　月内多盘入市，限竞房持续火热

　　根据观点指数监测，4月北京市内新开五盘，另有两盘加推。其中， 密云1个,怀柔1个,石景山2个,顺义1个,海淀1个,朝阳1个。

　　开盘项目中，中海的两个项目和海淀幸福里均表现不错，三个项目销售套数均超过50套

　　4月，销售套数超百的限竞房项目有8个，其中昌平区3个、大兴区2个、顺义区、房山区各一个。

　　昌平区3个限竞房项目成交套数过百。其中，奥森ONE限竞房一骑绝尘，成交套数454套，成交面积3.85万平方米，成交均价5.8万元/平方米，总成交额22.31亿元。

　　此外，奥海明月销售套数164套，成交面积1.49万平方米，总成交金额8.68亿元;金辰府销售套数112套，总成交额8.68亿元。

　　中海新盘入市，联合体成主流

　　4月，中海在石景山区有两新盘入市。

　　其中，中海·天钻销售套数103套，成交面积1.1万平方米，成交均价7.6万元/平方米，总成交金额8.38亿元。

　　中海寰宇天下丨天赋销售套数51套，成交面积0.62万平方米，成交均价7.2万元，总成交金额4.46亿元。

　　而位于石景山区的中海首钢长安云尚销售套数45，成交面积0.36万平方米，成交均价7.19万元/平方米，总成交额2.4亿元。

　　此项目是中海与首钢联合开发。

　　最新消息显示，5月份北京集中供地，中海独立报名了15宗地，联合报名3宗，但无一斩获。可能是项目利润达不到预期，因此没有进一步报价。

　　数据显示，2020年61家上市房企中只有4家利润率在20%以上，中位数为10.04%，中海的净利润率为25.5%。

　　此次北京集中供地，虽然在限地价基础上项目整体溢价率并不高，但地价进入上限价后转入竞政府产权份额或竞公租房面积的程序，份额或面积达到上限后又转入竞高品质建设方案，并且房屋售价还前置到土地出让环节，开发商的竞争和房屋限售价让项目的净利润有所折扣。

　　北京一直是中海的重点关注区域，近几年销售一直稳居前列，但集中供地模式下，北京项目低利润率或成常态。虽然中海目前在售货值还较为充裕，但若面临补仓需求，则需在销售额和高利润率之间做出取舍。

　　首开、中交房地产两家开发商在全口径销售上表现亮眼，且注重联合体开发。

　　从区域来看，首开10个热门项目分布于8个行政区中，其中销售金额最高为奥森ONE，成交额5亿以上有四个项目。均价最高项目为海淀幸福里，为7.78万元/平方米，均价最低的国祥府为2.67万/平方米。

　　值得注意的是，十个热门项目均为联合体开发。

　　此外，中交房地产表现也值得关注，5个热卖楼盘均为联合体开发，其中与绿城共同开发的有3项。

　　另外，壹·亮马由九龙仓、绿城、中交联合开发，而中交集团和九龙仓分别是绿城第一、第二股东，该项目共同开发是三家利益共赢的体现。