冯毅成：事关武汉140万个家庭，理性看待学区房

　　9月1日，武汉市2842所中小学幼儿园全面开学，约140万名学生在离开学校8个月后重返校园。朗朗的读书声标志着武汉市在疫情之后彻底重启。

　　教育是一个国家的“脑血管”，学生是一座城市的未来。教育投资已经成为城市家庭的最大支出。在升学压力下学区房始终是楼市关注的焦点。

　　新房市场横盘，二手房市场冷热不均，全国楼市整体调控趋严的背景下，武汉的学区房真实状况有哪些?学区房在新房与二手房市场表现如何?当前武汉学区房是否值得购买?它有哪些机会与陷阱?

　　为此，楼市研究大V《主编笔记》于9月5日举办了“2020年武汉学区经济与住房趋势价值研讨论坛”。以下为部分核心观点。

　　学区房的关注来源

　　在教育资源分配的不平衡与升学压力下，学区房的关注度居高不下。

　　第一是升学率。

　　媒体习惯说法是“淘汰率”。网上有各省中考的“淘汰率”，准确来说应该是初中毕业生进入普通高中学习的机会。各地不一，大概都在50%上下。

　　注意，这里是指中考后进入普通高中学习的机会，不是进入重点高中的机会。中考过后是高考，重点学校始终是稀缺资源。升学压力不言而喻。

　　而压力最终都会落在小学的起跑线上。

　　第二是人口基数。

　　武汉市有140万名中小学及幼儿园学生，如果按照每名学生有6位家长计算，那么这140万个家庭人口大概在980万人，而武汉市的常住人口有1108万人，可以看出：

　　一是该学生群体超过了总人口的12.6%;

　　二是该学生家庭人口占总人口的88%。

　　这就是全民关注教育，继而学区房备受关注的基础数据。

　　第三是城建红利再分配。

　　优质教育资源的增加速度远比不上修路、修地铁、建商场等公共配套的速度。而购房者在衡量商品房的外部价值时，以“物以稀为贵”为基本原则，学区房已经成了房屋升值和“便于交易”的重要筹码。

　　新建小区引进一所知名学校，建设费、管理费加上土地成本等，少则大几千万，多则上亿。而招生往往只有千余人。这一千张“门票”既是教育机会，也是参与城建红利二次分配的机会。

　　学区房的供应和市场表现

　　8月31日，南京双学区房苏宁檀悦，5002组客户抢324套房，套均总价1000万左右，600万验资，首付至少80%。

　　今年4月底，武汉天地142套大平层，均价5万出头，2分钟售罄。7月底，武汉天地二手房挂牌价首次突破8万，成交均价6万多，整体溢价率超20%。

　　这些都是楼市的个例，却具有风向标的作用。

　　从价量关系不难看出优质学区房受捧，主要还是供应太少，当学区及产品内外多个价值点叠加，就容易形成爆款、神盘。

　　2019年，武汉二手房挂牌量已经突破10万套，而新建商品住房成交量为20.9万套。

　　也就是说，每卖出2套新房(新建商品住房)就有一套二手房准备抛售。伴随三环内日渐成熟，新房供应趋少，武汉正在进入存量房时代。

　　市场并不缺房，而是缺好房子。并不是所有房子都能够借势涨价，即使涨价也未必能成交，这就是二手房市场在疫情期间出现的“流通性陷阱”。

　　普通购房者争夺学区房的主战场实际上是在二手房。疫情期间，武汉市二手房整体挂牌价下跌，但学区房表现总体坚挺，如水果湖某大盘价格甚至有上升势头。

　　武汉解封后，学区房在二手房市场的价量表现总体优于其他房源平均水平。

　　全国资深地产媒体人杨光华表示，目前武汉主城区新房价格控制很规范，总体偏低，“一些学区房即使没有学区，这个价格也在市场上站得住脚”。

　　但二手学区房也存在诸多弊端。比如一些房屋存在“老、破、小”，居住环境和物管服务体验较差等。当房屋的学区名额被使用后，在几年时间内，这套房子的实际价值非常弱。

　　即房地产整体在升值，但房屋在贬值。这种“被掏空”学区名额的房屋在二手交易中将面临诸多压力。

　　学区房的机会与风险

　　武汉地产研究院院长、湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建分析，开发商在中心城区拆一栋6层高的住宅楼，起码要建一栋26层的住宅楼才能保本。

　　这样的财务成本直接导致了高密度小区的出现。片区内的公共配套资源不变情况下，将直接导致人均资源占比下降。

　　学区资源，尤其是优质学区资源会更加紧张。“你看到有150米以上的高层住宅出现，就可以判断这个区域的学区房一定紧缺。”

　　可以反推，如果一个区域集中出现高密度住宅小区，该区域的学区房将与非学区房拉开较大的价值差距。

　　比如说在汉口二环以内的CBD区域就是如此。红领巾小学和崇仁路小学兴华校区等都是片区内的知名小学。

　　关于学区房选择要重点注意以下事项：

　　第一，学区配套不等于学区对口。

　　很多新房在销售中喜欢宣传配套优势，但并不是距离越近的小区就一定能够就读名校。

　　第二，学区划片承诺有风险。

　　很多交房维权是由开发商事先承诺的学区无法兑现引起。学区划片每年都在改变，充满了不确定性。

　　一般来说，没有交房的小区是不可能参与学区划片的，开发商不能轻易承诺学区。同时，也基本不可能以合同形式约定。

　　除非对口的学校是开发商共建性质，有定向对口的权益。比如武汉天地、兴华尚都国际、复地东湖国际等。

　　8月1日，崇仁路小学兴华校区举行奠基仪式，该项目受到市里高度重视。今年年底建成交付给硚口区教育局，由区教育局和崇仁路小学共管，明年9月正式开学。该小学就是为了缓解片区就学压力而建。

　　第三，接送上学与目送式上学不同。

　　对小学家长而言，工作时间长，生活节奏快，一天两次接送小孩上下学起码占用两个小时。如果家门口就有对口的名校，家长相当于多了两小时的生活时间，可以极大地提升幸福指数。

　　这两小时对于刚需家庭至关重要，甚至可以改变生活方式。

　　第四，学区对口并非一成不变。

　　学区划片采取就近原则，但每年都会有新的划片。比如泛海国际·芸海园，紧邻红领巾小学，但目前是无法对口入学的。

　　原因很简单，红领巾小学生源已满。所以附近一些小区对口辅仁小学。但CBD区域近年交付众多的新房入住率并不高，不少家庭也不止一套住房。

　　随着这些业主的入住、搬离或易主，片区生源情况也将波动，这将直接影响学区划片。

　　第五，最好的学区房拥有双重点。

　　即对口小学、初中均是重点。但目前小学与初中衔接上，绝大多数是交叉组合。如重点小学对一般初中，一般小学对重点初中。

　　因此，不少家长会在小孩小学毕业前关注小升初对口动态，必要时会采取择校手段。

　　学区房，除了教育还该关注什么

　　第一，珍惜合理自住与合理改善的购房窗口期。

　　按现行政策，合理即以家庭为单位在本市拥有两套住房。第一套是刚需自住，第二套是改善型住房。

　　学区房本质上也是商品房，只是多了享受优质教育机会的权益而已。在楼市横盘和二手房局部冷热不均市场下，要珍惜合理自住与改善的窗口期。优先选择学区房，无论今后自家是否使用学区权益，对房屋升值都有益处。

　　第二，后疫情时代，健康是最高生活品质。

　　健康生活就是后疫情时代的生活主旋律，健康是品质生活的最高标准。

　　第三，自然景观不可再生。

　　自然环境，园林景观是一座城市的瑰宝，是不可再生资源。家门口有自然景观，能够让家庭生活贴近自然，富有趣味，对于家庭氛围和孩子成长大有裨益。

　　第四，长周期下品质为王。

　　一是工程质量，这是一家房企的底线，也是幸福生活的基础。

　　二是园林设计、楼栋设计、户型设计等，品质源于设计。比如说，一些走心的设计会让同等面积的户型体验更加开阔，或者得房率更高等。

　　相比之下，民营企业在当前楼市下优劣势非常明显。劣势是，融资成本高，很难玩转高周转，难以用规模效应塑造品牌。

　　优势是，可以选择走“小而美”的路线精耕细作。对于购房者而言，品质永远比品牌重要且实际。

　　而品质恰好是民营企业的生命线，如果连品质底线都无法守住，那么这家房企将彻底丧失优势。

　　买房无小事，决策影响一生。买一套房，就等于买下了家庭的未来五年、十年甚至几十年。

　　楼市从来没有简答题，我们希望始终以公正、客观、理性的态度慎重面对每个专业问题。

　　来源：观点地产网