第一太平戴维斯：风暴中心的武汉，房地产市场如何浴火重生？

　　“一场突如其来的疫情，将武汉这座九省通衢的城市推向了全世界的视野。'封一座城'是我们的姿态，'护一国人'是我们的愿望。武汉虽身处风暴中心，但我相信这座英雄的城市一定能度过危机，坚定前行。”——伍嘉乐 第一太平戴维斯武汉 董事长

　　“回想这一个多月来的历程，我们感恩来自全国乃至全球的支援，同时我们深刻思考这座城市的经济在疫情结束之后该如何恢复;而房地产作为一个重要经济支柱产业，未来又会有哪些变革。第一太平戴维斯愿与武汉共努力，重建房地产市场的健康复苏。”——黄英波 第一太平戴维斯武汉商铺部 高级董事

　　今天，身处疫情一线市场的第一太平戴维斯武汉团队将为我们深入分析武汉房地产各细分领域的市场展望：

　　武汉土地市场

　　人口虹吸效应愈加明显

　　近年来武汉人口增长带来的经济优势明显。2020年武汉户籍人口突破900万，此外武汉流动人口庞大，此番虽遭受疫情重创，但武汉在华中地区的地理优势无可取代。

　　政策扶持：武汉政府已相继颁布多条政策支持企业复苏，平稳经济发展，未来武汉有望随央行及财政部顶层驰援而逐步重现光芒;

　　产业聚集：湖北省是中国第四大汽车工业中心，其中武汉汽车产值占全国比重约9%。此外武汉正重点发展集成电路、光电子信息、大健康、数字、航空航天、智能制造及高端装备、新能源与新材料八大重点产业;

　　全国 “生源地”：武汉拥有89所高校和130余万高校在读生。近年来，政府积极推动“百万大学生留汉创业就业工程”及各项鼓励政策扭转人才外流的局面。2019年上半年，武汉中高端人才净流入率更是一举跃入全国前五，未来人才流入将继续加速;

　　公共资源完善：随着疫情过后，以医疗为主公共资源的持续强大，武汉对于周边其他城市人口虹吸现象会进一步加强，武汉的人口导入会继续加快。

　　土地供应有望迎来高峰

　　疫情前：武汉土地市场持续火爆，2017至2019年武汉土地出让金总额连续三年位列全国前五。

2017年-2019年全国城市土地成交总额排名/亿元

　　疫情后：洗礼之后，武汉市的公共职能的完善，行政效率的提高，也会给原本就在全国排行前列的土地市场吸引来更多关注，伴随着未来大概率会持续推进的政策扶持，武汉土地市场，尤其是大宗土地的布局，将会迎来一个高峰。

　　武汉写字楼市场

　　推迟供应给未来增压

　　新增供应：受疫情影响，2020年写字楼市场新增供应全年预计将难以突破40万平方米，远低于疫情前预计的82.8万平方米新增供应。2020年的供应将推迟到2021年，未来去库存压力进一步增加。

　　2019年写字楼新增供应：523,000 平方米

　　2020年写字楼新增供应预计：疫情前 828,000 平方米，同比上涨 58.3%；疫情后 338,000 平方米，同比下降 54.7%

　　2020年写字楼净吸纳量预计：173,000 平方米，同比下降 41.1%

　　市场吸纳：武汉写字楼近几年整体处于供大于求的环境，2019年也因经济疲软需求减弱，疫情前我们曾预测2020需求有望回暖，然而疫情对武汉经济再度重创，需求短期无法回暖。即使政府出台政策救市，但对于写字楼市场的拉动作用可能会相对滞后，预计最快今年下半年将会反应到写字楼市场。

武汉写字楼市场新增供应与净吸纳量

(2008年至2023年)

数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年2月

　　租金走势

　　疫情前：在供大于求的大环境下，2019年武汉全市优质写字楼租金下跌，跌幅为2.0%，甲级写字楼租金跌幅为2.7%。

　　疫情后：众多写字楼在压力之下已相应出台应对策略，整体来看，2020年写字楼租金会加速下跌，可能会创历史最高，达到5%，跌幅有望在2021年收窄。

武汉写字楼市场租金指数走势

(2010年第一季度至2019年第四季度)

数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年1月

　　租户策略：

　　甲级写字楼租户稳健前行：各行业或多或少受到影响，尤其是乙级写字楼方面租户可能会在未来三个月内出现退租或缩减面积。而甲级写字楼租户的抗风险能力相对较强，存量租户退租或者缩减面积的比例较低。

　　中小企业创业契机上升：疫情结束后就业压力会提升，这将给很多中小企业创业或者拓展新业务网罗人才带来机遇。中长期看，乙级写字楼的新增租户需求会比甲级写字楼旺盛。

　　武汉商业市场

　　商业复苏重点在于

　　实体商业回归正常

　　短期策略：在疫情爆发之际，商业运营商迅速做出应对，武汉市场的运营商包括宜家、泛海、瑞安、万达、永旺、凯德等都出台了租金、物业管理费、推广费的减免政策，担当企业责任，携手商家共度难关。

　　长期形势：目前的短期策略仅仅是在特殊时期把商家风险部分转嫁到了运营，只有疫情结束实体商业回归了正常轨道，才能让运营商和商家共同度过这次寒冬。

　　疫情期间零售商业运营租金减免政策

　　新增供应推迟入市

　　新增供应：疫情发生之前武汉预计新增供应60万平方米。受疫情影响，预计新增供应为33万平方米甚至更少，但与2019年相比，同比增长仍然超过26%，仍有大量新增供应入市。

　　存量市场：存量商场的运营将是今年的主旋律，很多商场相当于大面积重新开业，招商压力凸显。

　　2019年零售商业新增供应：262,000 平方米

　　2020年零售商业新增供应预测：疫情前 601,000 平方米，同比上升129.3%；疫情后 332,000 平方米，同比上升 26.7%

武汉零售物业市场新增供应

(2008年至2023年)

数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年1月

　　社区商业和邻里中心

　　将面对新一轮机遇

　　社区商业：在长时间严控疫情的部署下，市民消费方式和偏好会有较大改变，对于生活轨迹周边的消费依赖度提升，为未来社区商业以及邻里中心的发展带来机遇。

　　线上商业：线上线下的融合会进一步加速，在线上商业的发展过程中，年轻人不再是唯一主力客群，“银发经济”带来的中老年人也将成为重要的消费客群。

　　存量商业面临一轮洗牌

　　商业开发：武汉受疫情影响一定会大于其他城市，对自有资金、融资渠道以及住宅储备的要求都是几个重要的因素，甚至会高过运营能力。

　　大宗交易：短期来看，疫情也会给武汉市场商业土地交易和大宗商业交易带来变化，商业用地的遇冷以及被动出售商业将会大概率发生。

　　武汉住宅市场

　　改善型住房将迎热潮

　　疫情前：武汉住宅市场非常火爆，近3年武汉的住宅销售套数和面积一直稳居全国前三，开发大鳄齐聚武汉。2019年，武汉一举夺得全国住房销售套数与销售面积双料第一，堪称中国楼市“流量第一城”。

武汉住宅市场新增供应、成交量及价格变化

( 2011年至2019年 )

数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年1月

　　疫情后：对更高品质和更好服务的住宅需求将增大，改善型住房将会在武汉迎来一轮热潮，武汉住宅市场仍将呈现供需两旺局面，并得到多数开发商的青睐。预计未来武汉市住宅价格会呈价差进一步拉大的趋势。

　　物业管理行业标准亟待升级

　　标准升级：购房者将会对物业服务品质更加关注。预计物业管理行业将会经历一个行业服务标准升级和整体素质提升的发展。

　　科技应用：疫情之下，传统的物业管理手段不再完全适用，需要借助于先进的科技措施来做排头兵。新零售业也会快速推出针对住宅的服务，物业管理则需要进一步协助推进无接触快递收发、机器人及无人机(车)服务等。未来，以连接(人、物、场)、感知和计算三大能力为主线，将推动整体物业管理的升级。