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【疫情影响报告】延迟复工对广东房企冲击巨大

武汉房地产网-房掌柜 2020-02-20 06:05:19来源:广东房协 
[摘要]理性评价房地产业作用和地位,助力“六稳”

关于复工复产的观察与研判

  2月18日上午,国资委副主任、党委委员任洪斌介绍,应对新冠肺炎疫情,既是一场抗疫阻击战,也是一场经济保卫战。复工复产是有效应对新冠肺炎疫情、保持经济平稳运行的重要保障。

  国家要求从2月10日正式实施分批分类复工复产,但观察发现,目前复工复产形势仍不容客观。据天风证券研究分析,至2月14日春节返乡人员的返程率可能只有20%-30%。主要城市节后第一周工作日的轨交客运量均不到常规工作日的10%,第二周随着企业复工增多,大多数城市出现反弹,但幅度不大。

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△ 一二线城市轨交客流量不到常规工作日的10%

  兴业证券研究报告披露,截至2月9日,与人员外流的最大值相比,一线城市(北上广深)和新一线代表城市(成都、杭州等)春节期间的返乡人员分别完成了26%和31%的返程回归。剔除返乡人群中的在校学生、老人、未工作等群体,一线城市和新一线城市代表的“核心人群”返程率也分别只有39%和38%。

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△ 2020年除夕之后中国返程客流量明显下降

  据中国企业创新创业调查课题组调研结果显示,受访企业中,能在2月10日复工的只有22%;未复工企业中,预计在两周之内能够复工的则不足15%。在7个省市中,北京、上海和辽宁复工率较高,为40%、35%和25%,而疫情较为严重的广东,河南和浙江,复工率则低至23%,12%和7%。

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△ 各省截至2月10日的复工率

  延迟复工,一方面将造成企业“空转”,即在没有营收的情况下,企业仍要支付人工、租金等成本,导致现金流紧张;另一方面则会带来履约困难,企业不仅无法完成现有订单,赔付违约金。中国企业创新创业调查课题组调研结果显示,66%的受访企业家表示存在现金流问题,而63%受访企业的现金流无法维持三个月以上。而根据中国中小企业协会发布的《关于新冠肺炎疫情对中小企业影响及对策建议的调研报告》,参与调研问卷的6422家中小企业中,超过85%的企业受到较大影响;资金紧张和需求萎缩是当前中小企业的最大困难和挑战。

延迟复工对广东房地产企业冲击巨大

  据广东省房协向会员单位摸查结果显示,受大部分行业延迟复工影响,直接或间接给房地产企业带来了用工、建材采购、物流供应、资金流转等多方困难。

  用工方面,广东房地产企业的建筑工人来源以湖北及疫区附近为主,农民工返工数量减少、时间延迟,导致项目开发节点延误,开发进度减缓;员工返岗后要求自我隔离,工作开展受到影响,效率严重降低,部分楼盘可能出现延期交付风险;工地现场在复工前后一段时间内,均需采取防疫措施,用于一线案场及日常的口罩、消毒水等防护用品严重不足,对复工时间、施工效率和成本均造成一定影响。

  建材采购方面,受疫情影响,绝大部分生产厂家不能按时恢复生产影响,材料、部品、设备生产供应承压,导致建材采购困难,对房地产的建筑进度和建安成本产生巨大影响;深加工的企业由于受到企业复工时间推迟、生产工人推迟返厂、上游物资链条的短期紧缺等都将影响节后的产能和供货速度,预计会出现供货不及时及价格上涨的情况。

  物流供应方面,部分物流车队用于应急抗灾运输及大部分物流公司停止运作,物资及材料到货的及时率难以得到保障;受复工推迟及疫情检查管控影响,导致工地各类材料不能按时运达,预计物流供应比往年晚20-30天,工期预计延后至少一个月。

  资金方面,绝大部分销售中心关停,线下销售几乎中止;延迟复工影响报建取证,影响开发贷融资,导致现金流紧张;预计受疫情影响及年后工人难招的影响,建筑材料价格将持续上涨,房地产企业资金压力较大。

有序复工可赋予企业更多决策权

  2月18日的国务院常务会议提出,要抓紧出台科学分类、切合实际的复工复产防疫指南,指导各地合理确定复工复产条件,取消不必要的保证金。有针对性做好重点群体就业工作。通过跨区域点对点劳务协作等有序组织农民工返岗,除疫情严重和扩散风险高的地区外,对限制劳动者返岗的不合理规定要坚决纠正。

  事实上,许多地方政府也已经开始根据当地情况,根据企业情况实施“一企一策”,帮助企业尽早复工。但由于中小微企业数量巨大,情况复杂,层层申报、审批的信息收集和决策机制在难免低效、迟缓。而企业家普遍对防疫和安全生产高度重视,作为企业的第一责任人,他们同样要在防控疫情和尽早复工间做出慎重的权衡。因此,围绕“控疫情、稳就业、保民生”的政策重心,在“一企一策”的基础上,通过制定和严格执行企业防控疫情的奖惩制度,明确谁复工谁负责,将复工复产决策权交给企业家,可以进一步保证复工的有序有效进行。

  根据广东省卫生健康委员会数据显示,广东目前每日新增确诊病例已趋近于零,现有确诊病例也持续减少,疫情防控形势持续好转。且根据百度迁徙大数据,大致估算出今年春运开始后离粤返乡人口中只有7.7%回到湖北,其中超过70%又来自深圳、广州和东莞,因而对其他城市来讲,流动人口带来的防疫压力并不特别大。由此可见,可以充分考虑各地市和企业的具体情况,赋予企业家更多决策权,让他们针对具体问题,寻求最为合理、可行的复工方案。

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△ 广东每天新增确诊病例及现有确诊病例走势

理性评价房地产业作用和地位

助力“六稳”

  2019年底的中央政治局会议明确提出,2020年要确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官,要做好“六稳”工作。但本次疫情不仅对整体消费、外贸出口产生重大冲击,对制造业、服务业等行业的负面影响也尤为显著,全面拉低了经济运行。由于房地产业的健康发展能直接拉动建材、建筑设备、建筑器械工业以及冶金、化工、运输机械、仪表等行业的发展,房地产开发建设材料涉及建材、冶金等50多个生产部门,还影响家用电器、家具等民用工业及旅游、园林、运输业、商业、服务业等第三产业的发展状况,因此房地产市场的稳定健康将直接影响“六稳”目标的实现。

  近期,为了解决房地产业的短期困境、防范楼市风险、降低对经济的影响,浙江、上海、无锡、西安、南昌等多个省市在坚持“房住不炒”的定位下,出台了针对房地产企业的阶段性纾困新政,从土地出让金缓缴及降低比例、预售资金监管放松,信贷适度宽松,预售标准条件放宽等多个维度,缓解房地产企业资金周转压力,支持当地房地产市场以及经济健康稳定发展。

  客观而言,房地产业不管在世界发达国家还是发展中国家,都是社会经济不可或缺的组成部分,都与相关行业紧密切相连。据经合组织数据显示,2018年48个样本国家房地产业增加值(本币计价)占GDP比重中,印度占比最高(18.9%)、印尼占比最低(2.7%),美国(12.2%)、日本(11.3%)、英国(11.9%)、法国(11.5%)、意大利(12.5%)、加拿大(12.5%)、德国(9.6%)等发达国家在10%-12%之间,中国为6.6%,排第39位。

  在消费急剧下滑、外贸出口受限的背景下,因时因地微调政策,确保疫情冲击下楼市稳定,从而支持宏观经济稳定,与中央层面“房住不炒”定位并不冲突。

  此前,广东省房协会长王韶曾根据向会员单位摸查情况结果撰文《疫情后房地产更需发挥“稳定器”作用》,为切实有效减缓企业当前困难,保持广东房地产市场稳定健康发展,建议政府主管理部门加快开发项目报建审批,适度放宽房地产项目预售条件,降低预售监管资金额度比例并放宽提取条件,缓解企业资金压力;加快推进房屋销售、签约和按揭贷款业务“互联网+政务服务”,减少线下人员聚集,提高工作效率;降低土地出让起始价和保证金额度,缩减占用时间,合理降低投资门槛;鼓励银行等金融机构针对疫情导致资金困难情况推出专项贷款,加大住房按揭投放额度及力度,解决企业因疫情导致的现金流困难问题;酌情延迟土地增值税、所得税等清缴时间,增强税收清缴的时间灵活度,保持企业经营所需现金流;根据疫情发展,适当降低相关税率,减免年度税负。

  随着新冠肺炎疫情的缓解和最终的战胜,企业将加快复工复产,前期积累的消费和投资将继续释放,劳动力市场需求也会同步扩张,中国经济长期向好的基本面没有改变,房地产市场化进程也不会转向。

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责任编辑:袁卓

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