克而瑞：2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜

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　　增长质量：合作增加、权益下降

　　企业高质量增长应受到更大关注

　　从权益榜数据可以看出，近年来行业整体项目合作情况增多，TOP100房企销售金额权益比从2016年的85%逐年下降至目前的75%左右。一方面，在目前地价高企、房企资金趋紧、拿地难度和开发风险不断加大的行业背景下，房企间的合作开发已成为常态。另一方面，当前市场背景下，更多的小规模企业选择通过合作开发扩充全口径业绩规模，整体的权益比例相应降低。但我们认为，在近年政策调控持续、企业规模增长放缓、龙头房企提质控速、追求高质量增长的行业发展趋势下，房企一味追求全口径销售规模的时代已经过去。基于当前项目合作的增多，销售操盘口径和权益口径更能反映企业自身的营销、运营及投资能力，应受到更多的关注。如碧桂园、华润、阳光城、富力、佳兆业等企业都选择对权益口径业绩进行披露，也表现了其管理层在企业规模发展的同时，对业绩高质量增长给予了更大的关注。

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　　展望：2020年企业发展展望

　　展望2020年，中央“房住不炒，稳字当头”的政策主基调不会改变，中央也将严控金融风险，稳定仍是下一阶段房地产政策调控的重中之重。企业层面，虽然目前市场整体去化承压，但行业保持长期平稳发展的环境已趋于明朗。预计未来规模房企整体的规模增长将进入平稳期。而在市场调整期下，房企融资环境将继续低位运行，企业投资也将保持维持谨慎。此外，随着住宅产品回归居住本质，未来也会有更多的房企从产品端发力，通过产品体系标准化、产品精细化、智能化的建设，提升自身产品竞争力。

　　市场：控金融防风险、稳定是主基调

　　从行业政策走向来看，2020年中央“房住不炒，稳字当头”的主基调不会改变，稳定仍是下一阶段房地产调控政策的重中之重。一方面，房地产行业是现阶段去杠杆最重要的领域，中央将控金融防风险，确保不发生系统性金融风险。货币政策将松紧适度，避免大水漫灌，但结构性宽松可期。同时，在LPR利率中枢下移的作用下，房贷利率也将稳中有降。另一方面，地方调控将保持“外松内紧”，人才新政继续发力，“四限”调控局部放松，但整体政策环境将持续偏紧。基于此，2020年整体的成交规模有望与今年持平或小幅微增，不同能级城市行情也将相对独立，一线城市楼市有望小幅升温，二线整体维稳，城市间分化还将持续，而回调压力主要集中在前期需求透支严重，基本面缺乏支撑的大多数三四线城市。另一方面，房地产开发投资额将保持稳中微降的趋势，施工、竣工加速将为其提供稳固支撑。新开工面积累计增速将逐步回落，受资金面趋紧和基数较低的影响，土地购置面积增速或将持续回升，但增幅相对有限。

　　业绩：规模增长趋于平稳，企业高质量发展是关键

　　虽然2019年市场整体去化存压，但目前行业保持长期平稳发展的市场环境已趋于明朗，预计2020年企业整体的规模增长将进入平稳期，整体维持稳中有升。百强内部各梯队房企竞争加剧的同时，分化格局也将得到延续。在这样的行业背景和竞争格局下，房企战略应以谨慎求稳为主。对于房企而言，防范风险、更好地适应市场调整是第一要务。目前，房企一味追求全口径销售规模的时代已经过去，企业的发展重点已逐步由“增量”转向“提质”。在房企整体目标增速趋缓的同时，行业也将对业绩高质量增长将给予更大关注。而在市场去化承压的背景下，企业销售规模的增长不能简单依赖于供货量的加大，未来激烈的行业竞争将对房企自身的组织管控及运营提出更高的要求。城市布局、品牌效应、项目品质和产品力打造都将是房企未来核心竞争力的重要组成。

　　投资：企业现金为王，新增投资延续谨慎态度

　　2020年，房企投资仍将保持谨慎态度，分化、聚焦、审慎是主旋律。首先，在政策外松内紧、融资不断收紧的大背景下，多数企业现金压力陡增。预计企业投资态度将延续近两年的保守态势，拿地回归理性。其次，随着土地市场降温、可比地价有回落之势，不同城市土地市场或将出现分化，部分“底线未降、预期下行”的城市在地方财政压力下，出让条件可能出现让步。整体而言，2020年整体的投资节奏会呈现“前松后紧”的局面，若年前获得的地块能够在年内上市，对于高周转的企业而言仍有吸引力。城市选择上，收缩、聚焦、区域深耕将是房企未来布局的主要战略方向，2020年应重点关注一二线城市以及行情反弹的省会城市。而在三四线城市的选择上，应避免全覆盖和过度下沉，警惕前期地价非理性上涨的和人口流失严重的三四线，重点关注城市圈红利之下有产业支撑的三四线，例如长三角一体化和粤港澳大湾区内的卫星城市。从轮动角度而言，这些环核心周边三四线城市经过一波调整之后，在城市群、城市圈红利的推动下，未来发展前景依然巨大。

　　融资：融资环境低位运行，企业自身造血能力是关键

　　2019年一季度之后，房企的融资环境基本处于底部运行，窗口期过后房企的融资难度显著加大，预计短期内房企融资会持续保持在低位。从融资成本来看，2019年绝大多数企业的融资成本都在上升，主要是因为境内外的融资成本、尤其是境外发债成本持续走高。且受到境内融资限制持续增加的影响，企业境外融资占比也持续加大。预计未来房企融资成本将继续保持在较高水平。融资渠道上，信托贷款、银行贷款、公司债、海外债等传统的融资渠道受到的限制越来越多。而资产证券化产品的融资规模虽有上涨，但对整体的房企融资疏解来说仍然有限。另一方面，虽然2019年上市热度延续，新上市房企数量继续保持在高位。但对于房企来说，上市并不意味着水到渠成。从长期发展的角度，如何提升企业回款能力、优化自身财务结构，实现高质量发展，获取资本市场认可，决定了房企上市的最终效益。

　　产品：住宅回归居住本质，产品红利时代来临

　　当下，多数规模房企完成全国化布局后开始深耕，房企产品战拉开帷幕。而随着住宅产品开始回归居住本质，更多的房企会从产品端发力，通过打造产品溢价谋求利润的增加。我们认为，未来房企的产品发展将有以下几大趋势：首先，越来越多的房企会着重产品体系标准化建设，推动地产数字化应用。在强化协同机制的同时，进一步提升工作效率，为数据驱动决策科学化、生产一体化赋能。其次，客户需求变化加快住宅户型空间创新，未来住宅产品定制化和精细化将成趋势。未来，多样化改善需求的不断释放会倒逼房企加速产品户型空间创新和精细化发展。第三，在美好生活的追求下，购房者对居住体验的衡量将逐步由户型本身延伸到住宅社区空间的建设和运营。住宅社区空间建设和运营也将成为未来房企项目主打卖点之一。最后，随着年轻购房群体的不断增加，智能化接受度和认可度也将显著提升。科技助力，智能家居和智慧社区将更多地应用在项目中，产品智能化浪潮将持续。

　　多元化：战略性收敛聚焦，以地产业务为轴心延伸

　　近年来，众多规模房企已经通过战略调整，收缩多元化业务、聚焦主业发展。未来，企业多元化战略整体将更趋谨慎。一方面，部分房企多元业务难以摸索出适合的盈利模式，投入产出效率不及预期从而拖累企业整体发展，及时剥离是房企战略性收缩下的合理选择。另一方面，房企在多元业务发展的不断摸索与试错过程中，将更加注重挖掘强项业务潜力，实现资源的有效分配，侧重点加强、发挥出强项优势。企业多元化业务也仍将围绕地产生态业务展开，发展方向更为明确，与地产主业的协同性也将更为紧密。