李宇嘉：住房租赁大变局 楼市风向也变了!

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　　租赁的进与退

　　作为深圳国企住房租赁平台——深业集团，近期公告调整经营计划，将原本用于租赁的福田香蜜湖的项目深业中城，拿出来销售。此事绝非小可，因为“租购并举”是二次房改的核心，也是国家战略。国家要求，国企要带头打造地方租赁平台，培育租赁市场。随后，各地都建立国企租赁平台。2017年，广州、深圳等12个租赁试点城市，成立51家国有租赁公司。

　　在深圳，作为老牌国企地产，深业、天健等当然要义不容辞地承担起这个责任。2017年，深业高调推出包括深业柠盟、深业有居、深业上居、深业颐居四大产品线，覆盖从青年到老年的全龄段人群，细分之细，在长租公寓品牌中不多见。而且，深业还把5个新建项目拿来租赁。

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　　租赁变局

　　其中，深业中城、深业上城LOFT两个项目，都位于豪宅片区，区位、配套，交通等优势都极为突出。拿出来租赁，确实对公司短期业绩有巨大冲击。对此，深业表示，“如果我们把深业中城这么好的项目卖掉，换来钱很难再买到这么优质的项目，持有会更有价值”。

　　而且，深业表示，“十二五”期间提出，从开发销售向开发销售持有运营转型，持有物业做长租公寓是其重要一环。另外，基于社会责任，深业作为地方国企，理所应当响应国家号召，履行社会责任。但是，深业中城还未开始放租(计划在2020年)，就迫不及待地开始销售了。

　　对于深业“转租为售”的原因，业内认为，一是因为租赁遇到瓶颈，比如前两年大力扶持租赁的政策红利少了，比如整个租赁行业，还未找到可持续的盈利模式。类似深业这种，以重资产持有-经营的模式，都是赔本赚吆喝等;二是深业要提振业绩，去年和今年都未完成销售业绩。对于这些，我认为都有道理，但最根本的，还是地产行业面临着重大变局。

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　　光鲜深圳，也缺钱

　　去杠杆和去泡沫以后，作为传统的税收大户，地产和金融，都不给力了。1-8月全国土地成交价款下行了22%。再加上，减税降费、基建托底，财力亚历山大，很多地方发不出工资。作为经济发达的省份，1-7月份广东公共财政收入仅增长4.3%，创近10年来的新低。

　　深圳也不例外。先行示范区，示范什么?就是我大深圳是很优秀的，没有短板。戴高帽，看似风光无限，但要成为一个“没有短板的城市”，除了深圳广大市民撸起袖子加油干，还要真金白银投入。比如，对于社会各界诟病的教育、医疗短板，那都是要花钱的。

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　　从土地财政，到国企财政

　　整治P2P，地产严调控，深圳地方财政受伤不浅。有“6.24”那5宗地，上半年的经济数据好看多了。下半年和明年压力很大。“不以地产作为短期刺激经济的手段”，那靠什么呢?当然是国企，特别是国企地产。因为，过去靠政府担，拿地和融资如鱼得水，赚了不少钱。

　　现在，地方政府财政有困难，当然国企要顶上了，就像2008-2009年扩内需时。国企正在发挥这种作用，今年以来，国企直接向财政上缴的利润大幅增加。1-8月份，全国一般公共预算收入中，税收在减少，但非税收入增长27%，接2万亿，这与今年预期减税总额相当，很大一部分是国企上缴利润。

　　但这还不够。目前，我国国企分红率还是太低，2018年只有16%左右，国际上国企的平均分红率水平为50%。过去靠土地财政，如果“房住不炒”，则今后将更多地依靠“国企财政”，这会要求国企多上缴利润(十八届三中全会要求到2020年把国企的利润上缴率提高至30%)。

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　　地产对接实体经济

　　所以，国企地产，这个所有国企中，过去活得最滋润的行业，就要告别好日子了。地产财政或土地财政，本身无褒贬，只要支持实体经济、为财政做贡献，它就是“好猫”。未来，类似深圳以及围绕深圳的深莞惠、大湾区、长三角、成渝、大武汉、大郑州等等，地产还会如火如荼，但要注意，地产要全面对接实体经济。

　　深业中城拿出来销售，消息一发布，大批富豪跑到营销中心登记，现场如同菜场，可见深圳的购买力。既然购买力给力，那就卖了吧。控制住价格及涨幅，卖个高价给政府做贡献吧!记住，不管每平方米12万还是15万，除非自己住或至少持有10年以上，否则要亏的。为何?因为限制价格，且未来交易成本很高。既要依赖，还要“房住不炒”，真的很难!

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　　深业之困、租赁之困

　　响应国家号召，站位高一点，国企就要带头做住房租赁。企业业绩好、财政要求不高，这没有问题。当企业业绩差了，财政要求高了，既要业绩、又要税收，还要利润贡献，这就麻烦了。当下，深业就遇到了这样的问题。所以，只能把深业中城这样的项目拿出来卖掉了。

　　而且，国家倡导的租赁，主体就是新市民、新就业大学生等，这类群体与深业中城这样的项目，八竿子也打不着。背后的问题不容小觑，国家号召地方建租赁平台企业，各地一窝蜂落实，不管能不能租出去，租给谁，先拿出来做样子。冷静下来，问题全暴露了。

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　　深圳楼市两级分化

　　在深圳，如果在后海、深圳湾之类的地方，高净值人群密集，类似高端租赁公寓，还是有市场的。不过，从整个深圳的住房租赁来看，高端租赁公寓还是个小众市场。深业中城所在的香蜜湖片区，是个居住氛围很好的片区，主体还是购房居住、中端租赁，高端公寓需求的空间不大。

　　所以，深业“转租为售”也是一种纠偏。其实，针对人才、青年创业群体，深业做的柠盟系租赁产品，还是非常不错的。既综合整治了城中村，还提供了成本较低、氛围良好的居住环境。未来，希望深业继续带好头，调整自己的租赁产品系，为广大无房户提供更好的租赁选择。

　　最后说说深圳楼市。深业中城受热捧，一方面是因为，小阳春以来，高端项目消化殆尽，又恰逢金九银十，先行示范区加持，需求再次回升;另一方面，深圳楼市两级分化趋势明显，一边是高端需求旺盛，另一边是低端需求也旺盛，比如深圳外围沙井、光明、坪山等地，房子卖得也很好，包括小户型商务公寓。未来，多重红利眷顾下，深圳楼市依然是这个走势。

　　来源：观点地产网