戴德梁行：城市转型或将释放长租公寓新需求

　　近日，全球领先的房地产服务商戴德梁行针对目前武汉的长租公寓市场发展现状进行了全方位、深层次的解读。通过从供应端及需求端两个层面的分析来看，武汉长租公寓市场目前仍处于发展初期，未来随着城市发展、人口的不断导入，各大公寓运营商或将加快在武汉的布局。其次，随着武汉城市公共交通的不断完善，区域之间融合加强，超长的通勤时间或将释放出部分来自已购住房人群的需求。

　　住房租赁市场政策概要

　　近年来武汉市政府积极响应国家长江经济带发展战略的号召，从招商引资和人才回流、固留等多方面着手建立企业与人才的良性循环，助力城市经济、产业的快速发展。发展住房租赁市场作为“招才引智”政策非常重要的一环一直是武汉市政府非常重视的。

　　2017年7月九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，武汉成为12个开展住房租赁试点的城市之一，随后武汉的租赁市场加速开展了一系列制度建设及创新尝试。

　　武汉住宅租赁市场主要文件及概要

　　垄断暂未形成，分散式公寓依旧成为市场主角

　　目前武汉的长租公寓市场虽然有多家集中式长租公寓运营企业入驻，但暂时还处在初级阶段未形成市场垄断地位，市场主要还是以分散式公寓为主。

　　就主流运营商而言，龙湖冠寓开业门店数量最多，达15家，房间总量近5000间。其次是红璞公寓为7家，魔方公寓有6家，最后是万科泊寓，只有2家。

　　从区域分布来看，位于三环内的门店共有20家，其中武昌和洪山区最多为11家，主要分布于大学集中的街道口、虎泉、南湖及鲁巷区域，这些区域靠近2号线具备交通便利性。位于非中心区的门店共10家，占比33%。其中花山生态新城和光谷关山地区分布较为密集——光谷和花山区域依靠其产业优势对人才吸引力很大，且两地目前无地铁，区域封闭性较强，通勤较为不便迫使该区域白领人群在区域内租房需求增加。

　　从产品类型来看，武汉长租公寓的主流户型为平均面积约31.4平方米的一居室。空间设计大多属于迎合年轻人的审美的北欧或ins风格，并配备基本家具家电。考虑到年轻人的娱乐休闲、交友需求旺盛，武汉市场上主流长租公寓运营品牌普遍比较重视社区休闲娱乐环境的打造以增强年轻人居住的舒适性，一般会在一层或几层设置娱乐活动室并经常举办公寓社区活动。

　　区域位置及通勤时间成为首要考量要素

　　武汉市域面积较大，虽然近年来轨道交通的发展使区域之间的融合性较以前加强，但部分区域之间通勤时间仍然过长。因此在影响租客选择房源的因素中，区域位置及日常通勤便捷性一般是租客考量的首要因素。其次是租金，目前武汉市场主流长租公寓平均租金约2032.8元/月，根据智联招聘发布的2018年秋季求职平均薪酬，武汉白领平均月薪为7267元，但实际上新步入职场的毕业生可能普遍低于该水平。但值得注意的是武汉目前正大力推进“百万大学生留汉”政策，政府与品牌公寓运营商合作积极，对符合要求的大学毕业生会提供一定的租房补贴。此外，一些位于公共交通通达性较弱区域的大型企业也会主动与公寓运营商合作，给予员工一定租房补贴。因此尽管品牌长租公寓整体平均价格高于一般的住宅，但整体入住率较高。

　　目前来看，武汉市长租公寓的需求主要来自于新步入职场的大学毕业生、白领、情侣等。由于目前武汉市房价特别是新区房价整体还处在可承受范围内，绝大部分已婚夫妻或家庭仍然会选择自行购房。

　　主要品牌运营商市场信息

　　来源：戴德梁行研究部

　　长租公寓价格需求齐高

　　根据我们对主流长租公寓品牌武汉市场的统计，其租金范围为27.5元/平方米/月—192.4元/平方米/月，平均租金为78.7元/平方米/月。其中，中心区范围为50.1元/平方米/月—149.6元/平方米/月，平均租金为90.1元/平方米/月。非中心区为27.5元/平方米/月—192.4元/平方米/月(注：本报告中心区统计范围为三环以内核心区域，三环以外的东湖高新区域被计入到了非核心区域因此造成非中心区域最高价格较高)，平均租金为71.1元/平方米/月。

　　从租金高低与区域关系来看，租金超过100元/平方米/月的公寓主要分布在江汉、江岸区商务核心区域、东湖高新关山大道区域及洪山区靠近鲁巷区域;租金在60-90元/平方米/月的公寓主要分布于洪山、硚口、江汉等主城区的次核心区域;最后，租金低于60元/平方米/月的公寓则大部分分布在三环外或三环内的非核心区域。由此可以看出，目前武汉长租公寓价格与地段及人口集中度呈正相关，高租金公寓大部分位于核心商务区、产业基础雄厚的高新区;中等价格的公寓主要分布在主城区的次核心区域;最后较低价格的公寓主要分布在三环外。

　　根据戴德梁行对武汉中高端样本商品住宅租金的监测，2018年，全市住宅平均租金为30.0元/平方米/月，相比之下，主流品牌长租公寓平均租金78.7元/平方米/月差不多是住宅租金的2.6倍。除租金外，长租公寓的租客一般还需要根据房屋面积大小承担几百元不等的服务费。总体来看，武汉市场目前长租公寓租赁成本远高于一般住宅。

　　但在实际租赁中，长租公寓成交租金往往会有一定的优惠，加上企业和政府的各种补贴，实际成本可能低于上述预估。另外虽然长租公寓整体成本高于一般住宅，但其提供的优质的物业、维保和安全服务恰好是注重消费体验的当下年轻人比较在意的。最后，品牌公寓简洁美观装修效果也往往更吸引年轻人入住。

　　出租率方面，据武汉某长租公寓品牌透露，目前旗下公寓的整体出租率可以达到80%-90%。

　　武汉长租公寓单位面积租金范围

　　来源：戴德梁行研究部

　　武汉长租公寓单位面积租金分布

　　来源：戴德梁行研究部

　　武汉商品住宅新房均价指数走势

　　来源：戴德梁行研究部

　　戴德梁行高级董事，武汉、长沙及郑州公司总经理黄广平表示：整体来看，武汉长租公寓市场目前仍处于发展初期，主流集中式品牌运营商只有4家，大部分为分散式公寓运营商。未来随着城市发展、人口的不断导入，各大公寓运营商或将加快在武汉的布局。其次，随着武汉城市公共交通的不断完善，区域之间融合加强，超长的通勤时间或将释放出部分来自已购住房人群的需求。

　　关于戴德梁行

　　戴德梁行(纽约证券交易所股票代码：CWK)是全球领先的房地产服务商, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。作为全球最大的房地产服务商之一，戴德梁行遍布全球70多个国家，设有400多个办公室，拥有48000名专业员工。在大中华区，我们的20家分公司合力引领市场发展，并于 2017和2018连续两年蝉联《欧洲货币》综合实力、租赁及销售代理、评估、研究四项中国区年度大奖。2017年公司营业收入达69亿美元，核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及顾问服务等。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的微信(戴德梁行)。