掌柜观察：洪山区楼市发展悬殊 置业新房如何选？

　　武汉快速发展，最直接的体现就是城市中心范围不断扩大，楼市也逐渐从内环向四环外蔓延。如今，武汉内环房价高企、三环内土地资源捉襟见肘，四环线串联的片区已成为刚需的中坚力量。

　　在武汉的中心城区中，洪山区最为特殊，他是武汉涵盖面积最大的主城区，也是唯一一个跨越了武汉内环到四环的片区。也正是因为这个原因，片区内楼市发展水平相当不均衡。

　　目前，洪山区的楼盘供应主要集中在白沙洲、南湖、东湖、杨春湖板块，其中白沙洲是目前洪山片区楼盘数量最多的板块，因为主打刚需，性价比较高，而成为刚需角逐主城区的主阵地。

　　白沙洲：刚需置业者的天堂

　　白沙洲区是离武汉城市中心最近的版块，自2010年以来，区域开发建设速度加快，交通、居住环境发生巨大变化。2017年，“长江主轴”规划惊艳问世，新时局之下，白沙洲的发展从未倦怠。

　　根据武汉地铁规划进程，未来三年内，白沙洲片将相继开通地铁5号线和12号线，武汉地铁5号线南北向贯穿武昌全镇，武汉地铁12号线是武汉唯一环线，全面贯穿7大主城区，连接武汉三镇，条条大路通全城。

　　2018年11月21日，洪山区与湖北省妇幼保健院签约，双方将共建湖北省妇幼保健院洪山院区，这是继10月与武汉大学人民医院(省人民医院)签约后，在白沙洲策划建设的又一所公立三级甲等医院。至此，白沙洲在张家湾地区已部署建设2所公立三级甲等医院。

　　除此之外，商业也迎来了新的布局，清能清江锦城近40万方商业规划，该公司正在与多家商业运营商接洽，洽谈引入大型商业运营方合作;万科云城的集商务写字楼、酒店式公寓、商业、高端住宅、创客中心等于一体的大型城市综合体等;中建铂公馆60万方综合体，除了住宅以外，还将建设图书馆、城市广场等特色商业项目，为白沙洲的商业注入新的活力。

　　目前白沙洲区域聚集了不少项目，万科、中建、金地、正商、保利、东原等等房企纷纷入驻白沙洲，在区域内打造自己的品牌项目，助力楼市的发展。而在房价方面，白沙洲仍属于主城区的价格低洼地，而一度成为武汉刚需置业者的天堂。

　　随着大型房企的入驻，白沙洲区域整体房价得到了一定的提升，可以看到早期白沙洲的项目均价仅在13000元/平米左右，而近期开盘的万科云城、正商金域世家、金地保利褐石公馆等纯新盘项目，价格都已经达到15000-16000元/平米左右。

　　同时楼盘品质方面也有明显的提升，万科云城是万科入驻白沙洲打造的大型城市综合体，助力整个区域的发展规划，正商金域世家则是正商首入武汉的产品，打造低密度的品质社区;金地保利褐石公馆引入世界风行的褐石建筑，打造舒适的人居生活体验，三个项目虽然户型较大，价格较高，但去化率极好，万科云城更是两度开盘售罄。

　　目前白沙洲的房价在市场上还是存在优势，但隐隐有脱下刚需天堂标签的趋势，相信未来的发展将会越来越好。

　　南湖：交通升级房价飞涨

　　在早一批南湖人的眼里，南湖是一座孤岛，进不去出不来。但这一板块的优势是高校众多，华中师范大学、华中农业大学、中南财经政法大学、武汉理工大学、武昌首义学院、湖北工业大学都选在了美丽的南湖之滨，由此可见这里的位置之优越。

　　得益于南湖的自然生态风光，以及优越的科教资源，南湖板块楼市发展可以追溯到2004年金地格林小城、丽岛花园、风华天城等项目的入驻，片区的楼市和商业一度十分火热。南湖拥有老瑞安街小商圈，平安路武商量贩，南湖名都商业街，新的有南国城市广场，佰港城，拉德芳斯，缤购城等。后来，区域内又迎来了保利、南国、城投、招商、东原等大牌开发商的加入。如今的南湖已经是一个聚集了几十万人的大型居住区。房价也从2005的3千出头一跃到如今的3万左右。

　　2018年，地铁7号线的通车、南湖大桥主桥全线正式贯通，给南湖人民的出行带来极大的便利。十几年来南湖发展有目共睹，可是土地稀缺性也越来越明显。新房逐步出现青黄不接的状态，以保利公园九里为代表的一众大体量楼盘逐一宣告售罄，新入市的万科主场也很快售罄。

　　进入2019年，南湖片区已经基本进入存量房时代，新房供应都以大户型改善型房源为主，目前在售或待售的有保利大都会、东原乐见城、万科金域学府、城投瀚城璞岸、南湖九玺等，购房门槛较高。

　　东湖&杨春湖：新房价格悬殊

　　从梨园到杨春湖，沿着东湖以西，也属于洪山区。这一板块由于与青山区和武昌区相连，常常让人傻傻分不清楚。譬如保利城、诺展星座虽然紧靠徐东，但在行政区划上属于洪山区，再比如金科城、金地自在城虽然紧靠青山，但在行政区划上也属于洪山区。这一板块，被地铁4号线所贯穿，北临青山滨江商务区，南临东湖自然风光，房价也早已攀升到2万以上。

　　另一个值得关注的板块是杨春湖高铁商务区，2018年以来，杨春湖高铁商务区动作频频，先后迎来了东湖金茂府的开工、前海人寿商业用地的报建，但该区域目前的新房供应依然吃紧，为数不多的在售楼盘由于定位不同，开盘价格相差甚远。

　　整个高铁商务区内目前在售的楼盘仅有2个，东湖金茂府距离武汉站较近，建面约93-136平户型正在火热加推中，均价约27000元/平。另一个是杨春湖畔，近期推出了89-125平户型，均价仅13000元/平。

　　楼盘虽少，地价却不便宜。2016年8月，龙湖、正荣、首开等近10家房企争夺516轮，最终首开拿下如今东湖金茂府的地块，楼面地价14271元/ 平，刷新洪山楼面最高价记录，与此同时，华侨城将P(2016)072号纯商服地块收入囊中，前海人寿拿下P(2016)073号纯商服地块。

　　这也意味着，未来一段时间，杨春湖高铁商务区主要以商业为主，而不会有新的住宅项目，随着后期拆迁的完成，新地块的入市，配套的完善，房价仍有上涨空间。