内容摘要
经济运行
(一) GDP走势
2017年,我国GDP增长6.9%,达到82.33万亿元,位居世界第二;武汉市全年GDP增长8.0%,达到1.34万亿。
(二)人口变化
2017年武汉市常住人口约1091.43万,人口净流入281万。
(三)价格指数
2017年我国居民消费价格上涨1.6%,工业生产者出厂价格上涨6.3%。
(四)经济预测
1、2017年小结
1) GDP:2017年,我国GDP增长6.9%,达到82.33亿元,位居世界第二;武汉市全年GDP增长8.0%,达到1.34万亿;
2) 人口变化:常住人口持续增加,2017年武汉市常住人口约1091.43万,人口净流入281万;
3) 价格指数:CPI涨幅相对稳定,制造业势头良好。
2、2018年展望
1) 刚性需求持续释放:2018年,武汉市将继续深化“百万大学生留汉创业就业工程”,确保全年吸引大学生超过20万,将为武汉市刚需住宅市场带来大批优质客户。
2) 商办物业机会来临: 武汉将要持续推进“百万校友资智回汉工程”,举办海外和国内主要城市系列专场,吸引更多校友企业家、校友科技人才回汉发展,将大幅度推进武汉经济的发展,大大带动武汉市商办物业的租赁去化。
楼市动态
(一)国家政策
1、金融监管加强
1) 货币政策稳健中性;
2) 加强投资风险管控;
3) 严禁个人消费贷流入房地产市场。
2、供给侧结构性改革
1) 从传统的抑制需求转向增加有效供应;
2) 三去一降一补。
3、房地产长效机制建立
1) 租购并举;
2) 多主体供给、多渠道保障;
3) 分类调控、因城施策;
4) 房地产税。
(二) 武汉政策
1、武汉“五限”时代来临
2、调控后“量跌价平”
3、17年武汉政策一览
(三) 城建规划
1、城市建设新动作
(四) 政策预测
1、金融政策——信贷调控趋势不变,企业及个人仍面临较大贷款压力。
2、市场调控政策——限购可能开放,限售或许升级。
3、2017年小结
1) 国家政策:金融监管加强,政策调控持续深化,房地产长效机制开始建立;
2) 武汉政策:“五限”政策多管齐下平抑房价;
3) 城建规划:长江主轴和长江新城规划的确定,给武汉带来新的发展机遇。
4、2018年展望
1) 国家政策:金融政策从宽松转向紧缩,调控政策从因城施策转向建立房地产长效机制,政策会持续向租赁市场倾斜;
2) 武汉政策:限购政策预计会变相放松,限售政策可能会继续加强,部分重点区域可能会纳入限售范围。
土地市场
(一)供应分析
住宅用地供应力度将持续加大,未来土地溢价率将更加趋于理性。
(二)量价分析
成交建面3059万㎡,楼面地价4912元/㎡,受土拍熔断机制影响,楼面价涨幅不大。
(三)成交结构
综合用地成交占比37%,其次是纯工业用地,占比达33%,纯住宅用地成交占比22%。
(四)成交区域分析
2017年土地成交主要集中在白沙洲、花山、东西湖等三环外及远城区,中心城区地块稀缺。
(五)溢价分析
平均溢价率约13.39%
(六)重点地块
2017年武汉市地王地块得到有效控制,最高溢价率不超过 100%,其中,单价地王为中海19095.2元/㎡摘得的江汉区雪松路地块;总价地王为中信泰富99.20亿元摘得江岸二七路地块。
(五)市场预测
1、2017年小结
1) 拿地愈发困难:2017 年武汉土地出让熔断、封顶、一次性报价、评标、竞配保障房公建、提升保证金,尽管竞拍规则越来越严格,拿地难度也越来越大,对企业整合资源和运营能力都提出了更高的要求。
2) 市场争夺白热化:尽管土拍政策越来越严格,却依旧挡不住开发商拿地的决心和热情,热门地块动辄有十多家房企参与竞争。
3) 远城区市场火热:中心城区优质地块更加紧俏,房企争夺的硝烟从主城区蔓延至四环外, 远城区土地市场的争夺愈演愈烈。
2、2018年展望
1) 供应短缺缓解:武汉土地供应计划已公布,未来将会继续加大供应,供应短缺将得到缓解;
2) 政策持续趋紧:地方政府将继续实行商品住宅建设总量调控和加强土地供应管理,推动市场趋于理性;
3) 成交向外扩张:东湖高新及3大远城区将依旧是未来供地主力。白沙洲、东西湖仍然会保持一定量供地。
住宅市场
(一)供需量价
量跌价升:全年商品住宅成交1820.63万㎡,均价10057元/㎡,销供比跌至0.87。
(二)区域分析
区域分化严重:汉阳和江夏为武汉市热销区域,经济开发区均价涨幅第一。
(三)存量分析
1、库存危机开始缓解:2017年末,武汉市累计库存水平再次突破 1000 万方,出清周期延长至 6 个月。
2、江汉、东湖高新库存超过100万㎡;新洲、汉阳、洪山及汉南去化周期均低于3个月。
(四)产品分析
1、面积段分析:需求主力面积段明显扩大,90-120 ㎡刚改产品为成交主力。
2、户型分析:三房成交占比持续上升,成交仍以两房和三房为主力户型,合计占比达 85%。
3、单价分析:10000元/㎡以上产品占比持续增加,达40.18%;其次为8000-10000元/㎡产品,占比20.91%。
(五)项目排名
1、套数排名:2017年楼市销售套数超过3000套的项目达4个。
2、面积排名:成交面积年成交量超过30万㎡的项目达到5个,其中绿地国际理想城成交面积超过42万方。
(六)房企排名
2017年,保利销售第一,总销售额超过120亿;武汉地产集团拿地最多,总建面达179万㎡。
(七)市场预测
1、2017年小结
1) 量跌价平:武汉市全年商品房成交跌至1820万㎡;商品住宅价格却突破万元大关,达10057元/㎡;
2) 库存危机缓解:17年年末,武汉市住宅存量突破1000万㎡,出清周期达6个月;
3) 三环外热销:汉阳和江夏为武汉市热销区域,成交量均超过200万㎡;
4) 刚改需求旺盛:面积段在90-120㎡、户型为三室两厅、单价超过10000元/㎡的刚改产品为成交主力产品。
2、2018年展望
1) 市场供过于求:行业环境和行政加持双重作用下,市场由供不应求向供过于求逆转;
2) 库存持续增加:土地供应量增加势必导致存量的上升,18年武汉楼市库存将会继续有所增加;
3) 区域向外扩张:光谷、白沙洲、蔡甸、东西湖将成为新的四大极;
4) 产品趋向高端:近两年成功出让的高价地块,按照目前限价水平来看利润空间极小,需将产品的定位、品质和精装水准拔高,满足市场化的高端居住需求,才能实现合理利润。
非住宅市场
(一)写字楼量价分析
量价分析:写字楼成交略有上升,供求失衡有所缓解,年度成交238.87万㎡;成交价格12867元/㎡,同比上涨11%。
(二)写字楼区域分析
传统写字楼中心武昌、江汉和江岸区域再次发力。
(三)写字楼供应分析
写字楼供应出现回落, 东湖高新区遥遥领先
(四)商业量价分析
商业成交持续增加, 创下新高,成交均价止跌回升。
(五)商业区域分析
逐渐由中心城区向外围转移,黄陂、蔡甸、东西湖3大远城区商业相对火爆。
(六)商业供应分析
商业供应平稳增长,经济开发区供应体量最大。
2018年展望
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