欧阳捷：2018年楼市没大起大落 房价不会大涨大跌

　　但是，2017年11月-12月的销售面积与销售额增速走势出现了严重背离，显然，一二线城市房价环比还在下降，仅凭三四线城市的房价上涨是不可能这样翘尾的。

　　唯一的解释或许是：一些房企以全口径销售额构成了数据虚增，或导致统计数据的偏差。

　　业内不是秘密的秘密是：联合拿地、合作开发越来越多，大房企或上市公司往往会要求合作项目的销售业绩并表，这产生了大房企的业绩额外增长。

　　比较合理的方式是合作方按照投资比例或股权占比享受业绩。但是，有些房企可能为了行业排名，按照全口径销售额上报数据，结果导致统计数据的虚增。

　　因此，我们认为，在销售面积增速继续下降的大背景下，2017年的真实销售额同比增长趋势也应是与销售面积增速基本同步，且仍应为个位数。

　　2018年究竟会如何?

　　土地购置面积和商品房新开工面积虽然反弹，但仍然没有超过艰难的2014年，说明政策刺激不可能带来持续的增长。

　　在金融环境趋紧的大背景下，预计今年土地购置面积和新开工面积都很难再超过去年。

　　除了办公新开工面积在2017年底有一个负增长区间内的反翘，商品房、住宅、商业新开工面积均趋势性递减，也预示着未来市场规模难以持续增长。

　　按理说，2017年上半年的市场非常好，即便下半年调控在不断加码，但三四线城市并不完全受控，在土地购置面积增长15.8%、土地购置价款增长49.4% 、新开工面积增长7%的情况下，投资应当明显增长才对。

　　但事实上，房地产投资仅仅增长了7%，住宅投资增长也仅为9.4%，明显低于市场火爆场景。如果剔除去年暴涨的地价，实际投资应该是下降的。

　　2018年，新一届政府上任后，稳增长仍是要义。

　　如果没有县城去库存和棚改，则投资下降是铁定无疑的。

　　县城去库存将是稳定房地产投资的最后接力一棒，今年投资或许未必下降，但未来也不可持续了。