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欧阳捷:2018年楼市没大起大落 房价不会大涨大跌

武汉房地产网-房掌柜 2018-01-30 09:52:23来源: 房掌柜 整理
[摘要]放松调控暗流涌动,前不久的两则新闻惊起波澜。兰州放开局部区域限购,为的是去库存,理由很充分,言之有据。合肥说是房企自行定价,政府并未审批,只是指导。 兰州、合肥事件刺激着人们脆弱而敏感的神经,政策 ...

  放松调控暗流涌动,前不久的两则新闻惊起波澜。兰州放开局部区域限购,为的是去库存,理由很充分,言之有据。合肥说是房企自行定价,政府并未审批,只是指导。

  兰州、合肥事件刺激着人们脆弱而敏感的神经,政策多变、言辞不当都让市场一有风吹草动就骚动不已。

  诚然,调控一年多来收到明显成效:楼市将要下行,房价上涨预期明显减弱;地市有所降温,地价上涨难以刷出新高;投机客群消散,房子正在回归居住属性。成交虽然增长,增幅已经明显滑落。

  但是,住宅用地依然供应不足,人才不限购增供需矛盾,高价土地难以快速入市,高价住房难以获得网签,定向加息推升真实房价,刚需客户趋于边缘人群,限价过猛产生房价倒挂,价格倒挂制造投资机会。

  这些都让政府和市场承受很大压力。

  调控是一把双刃剑,没有调控,必将产生泡沫危机;调控过度,也会扭曲市场机制。

  调控显然不会退出,但会调整吗?

  首先要看大势,大势平稳,才有调整调控的理由;大势不利,才是强化调控的逻辑。

  前两期,我们先铺垫了都市圈与非都市圈的住房市场,由此可见,未来五年,住房市场就只有都市圈与非都市圈的两个市场。

  其中,都市圈城市将继续受控,非都市圈城市将逐渐降温。

  从国家统计局公布的数据看,2017年的市场基本符合我们去年4月的预判。

  本文图片均来自新城控股

  但是,我们的预判有点偏差,我们曾经预测,销售面积与销售额都将是个位数增长,虽然销售面积增速符合预期,销售额增速却是两位数增长。

  我们错了吗?或许未必。

  再看下图,我们会发现,2017年11月之前,销售面积与销售额增速都是同步下降的,销售额增速高于销售面积增速意味着房价在上涨,在一二线城市严厉的限价令之下,其实反映了三四线城市的房价并未受控而且还在继续平稳上涨(整体而言)。

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责任编辑:王新娴

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