11月上海土地市场凉凉：40万平地块零溢价成交 国企捡漏

　　2018年下半年以来，全国大量流拍地块引起了市场的注意，毫无例外，上海土地市场也进入了转凉阶段。11月上海土地市场地块均零溢价成交，国企底价捡漏，9幅地块成交近40万平 ，总揽金117亿。然而租赁地块的大量成交也将助力上海成为主要的长租公寓投资城市。

△11月上海土地市场成详情

　　据房掌柜统计，11月上海土地市场共成交9幅经营性用地(工业用地和动迁安置房用地除外)，总成交面积为39.7万平方米，累计吸金117.3亿元。

　　从供地区域来看，奉贤出让面积最多，4幅地块共成交22万平方米，其中3幅为纯住宅用地，1幅租赁地块，总成交金额49亿元。其次是浦东新区，共计成交2幅地块， 地块性质为纯宅地和商住地块，总出让面积约10万平方米，总成交金额58亿元。其次，徐汇、闵行、杨浦各成交1幅地块，共成交面积约8万平方米，地块性质均为租赁用房。

　　从地块性质来看，11月上海共成交9幅地块，其中5幅为宅地和4幅为租赁用地。

　　据房掌柜统计，截止到11月30日，2018年上海共成交30幅宅地，其中纯宅地为23幅，地块总面积约159万平方米。此外，12月还将有静安、嘉定、徐汇共4幅此类地块出让。

调控下土地市场转冷 0溢价为常态

　　在楼市调控的背景下，众多房企融资压力增加，观望情绪浓重，普遍放缓新增拿地力度。

　　毫无意外，11月上海出让地块均零溢价成交。其实不仅是上海，从全国来看，土地市场转冷、低溢价乃至底价成交已成为常态，甚至土地流拍案例也甚是常见。据中原地产最新发布的数据显示， 1-11月，中国一二线城市的土地流拍数量升至282宗，创六年新高;成功拍出的地块大多也几乎是底价成交。

　　业内人士指出，限地价、限房价、竞自持、竟配建等成为热点城市推出土地的重要要求，对于房企来说，这些限制条件给项目盈利和周转带来了压力，企业拿地更加谨慎。

　　另外，国盛证券首席固收分析师刘郁表示，需要注意到一些一二线城市土地市场转冷，是地方政府主动调控的结果，而且卖地的绝对金额较大，虽然边际有恶化，但整体风险可能不大。而今年比较火爆的三四线城市，随着棚改货币化安置政策的调整，需求端面临萎缩，未来的土地成交情况可能整体也不太乐观。

浦发集团、陆家嘴集团底价捡漏 但需自持20%住宅物业

　　11月8日，陆家嘴集团以18.2亿拿下周浦镇PDP0-1104单元06-01B地块，地块出让面积为2.54万平方米，容积率为2.0，成交楼面价为3.6万元/平方米，溢价率0%。地块需规划建设住宅套数至少518套。这是今年以来陆家嘴在上海首次在公开市场拿地。

　　时隔4天，上海市浦东发展集团有限公司以39.3841亿元底价竞得浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元南块04-01地块、04-04地块。地块出让面积为70025.7平方米，起始总价39.3841亿元人民币。其中，南块04-04地块为普通商品住宅用地，容积率1.7，该地块要求建设至少931套住宅。南块04-01地块用途为商业用地，容积率1.0，成交楼板价33867元/平，溢价率率0%。

　　值得一提的是，距离2幅地块2公里处即，浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11纯 住宅地块，2016年5月19日由保利在37家开发商的激烈竞争中以54.5亿元竞得，楼板价5.45万/㎡，溢价率高达296%。

　　然而，此次成交的浦东周浦2幅地块均需开发商自持20%的住宅物业，且自持面积须用于租赁。而此前，上海普通商品房用地要求自持建筑面积不低于15%的住宅物业。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：周浦目前已经成为区域刚需以及改善购买群体关注的重点区域，一方面有轨道交通的支持，另一方面，多年开发，加上大品牌房企入驻，区域内新盘品质包括商业设施等都有质的提升。宅地均以底价成交也说明市场竞争并不激烈。一方面是市场环境导致，预期转差，房企动作保守，另一方面，从上海土拍制度可以看出，对市场降温抑制作用还是很明显的。

绿地进军长租领域：铂派公寓预计明年入市

　　11月13日，上海绿地商业(集团)有限公司以底价2.31亿元竞得徐汇区田林街道244-13地块，楼面价10080元/平米。地块出让面积7625平米，容积率3.0，建筑面积22874平米，地块地上建筑限高80米，租赁住房套数下限514。

　　据了解，该地块此前是绿地控股所有的工业用地，由徐汇区政府收储转性，再进行挂牌出让，现为租赁住宅用地。

　　目前该地块已确定将建成绿地首个智能化长租公寓项目——上海漕溪路“铂派公寓”。

　　绿地漕溪路“铂派公寓”项目位于上海市徐汇区田林板块，区位及交通优势明显。该项目规划建筑面积28757.5平方米，将分别建设7层、28层两栋长租公寓，房间数约为600套，公共配套面积1160平方米，配有智能科技体验区等完善的智能化配套设施，绿化率达到35%。

　　项目主要面向青年白领、城市中产及家庭型消费者，户型设计以“小、独、共、全”为原则。根据规划，项目将全力打造新邻里模式及新居住体验，树立绿地长租公寓标杆，打造长租领域的“绿地模式”。

　　据绿地方面透露，目前绿地已经确定下来的长租公寓项目都位于上海，除了绿地漕溪路长租公寓项目外，还有位于上海青浦区朱家角板块的绿地青浦康欧路项目，地块总面积约13万平方米和位于嘉定新城核心区的绿地嘉定项目，总建筑面积近17万平方米。

上海将成为主要长租公寓投资城市

　　据房掌柜统计，11月上海土地市场共成交4幅租赁地块，成交面积近15万平方米，环比减少24%，同比增加21%。截止至11月底，上海共成交28幅租赁地块，出让面积达近69万平方米。

　　其实，根据上海十三五规划，十三五期间上海将新增供应高达70万套住宅租赁住房。因此，上海政府也大大提高了未来五年土地出让中租赁住宅用地的比例。

　　目前来看，上海的非户籍常住人口约为973万，占常住人口的40%。大量外来劳动力不仅为上海的经济发展提供了保障，也为当地租房市场带来大量需求。上海的长租公寓市场兴起于2013年，并在2016年后迎来爆发式增长。截至2018年上半年，进入上海长租公寓市场的主要品牌有22个，开业项目数量约160个，总体量为34900套。

上海长租公寓分布图

　　仲量联行长租公寓报告预计，未来3-5年，北京、上海、深圳、广州、杭州等核心城市的租赁供应面积还会不断提升，以上海为最。至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿，一二线城市成主战场。

　　仲量联行中国研究部总监姚耀表示：“受到经济和人口基本面的强有力支撑，未来上海将成为长租公寓投资者的主战场，预计会有更多长线资本进入该市场。”