供应回暖难阻楼市下行 上海新房周成交不足8万平创新低

　　天气渐凉，已然入冬!楼市也是如此，上周上海暂无项目获得预售证，尽管有6项目开盘入市，但仍未能拉动成交，上周上海新房市场成交量在前周低位基础上继续下行，成交不足8万平，进一步刷新了从国庆长假以来的单周成交最低纪录。

　　据上海链家市场研究部监控数据显示，上周(2018.11.12-11.18)，全市新建商品住宅成交面积为7.89万平方米，环比下跌10.64%;同时，上周全市新建商品住宅成交套数为628套，环比下跌7.78%。上周，全市新房市场成交量在前周低位基础上继续下行，进一步刷新了从国庆长假以来的单周成交最低纪录。

数据来源：上海链家市场研究部

供应回升显著：6盘 1600套房源入市

　　上周上海新房市场一改11月以来供应低迷的行情，共有6个项目开盘，合计1600余套房源推盘入市。新增供应中，包括了金融街融府、晶耀商务广场等市区项目。不过，上周尽管供应端回升显著，但对成交的拉动作用却十分有限。由于上周6个推盘项目中，有4个在周五-周日推盘，其成交难以在当周体现。

上周推盘项目情况

　　值得一提的是，上周开盘项目均是在10月底取得预售证，上周无项目获得预售证，上海已连续2周无预证发放，市场冷清场景可见一斑。一般而言，越是临近年底，房企资金回笼压力约大，但近期大幅折扣带来的负面压力可能给房企带来更大压力，所以推盘上处于两难境地。不过从时间节点来看，即便是现在推盘可能对年底的资金回笼也起不了太多作用。后市即便有推盘的话也较为零散。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：还未进入年末但市场供应却连续断档两周，本身这种情况就不多见，同时也是信心不足的表现。供应不足会对成交产生制约，尤其是刚需以及首次改善产品近期严重缺失直接导致成交连续数周运行在10万平方米以内。预计后市会随着个别项目开盘有1、2周的瞬间上行，过签约期后之后还会回落到10万平方米左右的低位震荡。

成交冷清：成交10余套即可上榜

　　供应不足对成交产生制约，尤其是刚需以及首次改善产品近期严重缺失直接导致成交连续数周运行在10万平方米以内。

　　区域表现上，浦东由于大量供应，因此成交还维持在1万平方米以上运行，继续领跑全市，不过从签约量来看只有1.3万平方米，环比减少13.3%。青浦成交近9千平方米排名第二，嘉定成交8千7百万平方米排名第三。虽然青浦、嘉定全市排名回归前列，但是并非是自生成交有突出表现，而是前期有供应的区过了集中签约期，成交再度退缩的结果。由于这些刚需聚集去连续数周没有成交，难以支撑起全市成交量。

　　从成交结构来看，随着高端项目成交快速缩水，产品结构向刚需以及首次改善产品倾斜。从成交前十榜单来看，上周出现2个均价3万元/平方米以内的刚需项目，其中还有个项目均价不到2万元/平方米。此外，还有3个均价3-5万元/平方米的首次改善产品上榜。值得关注的是榜单中没有一个项目签约量超过100套，成交量最大的湖畔天下项目，也仅仅成交了37套房源，部分跻身前十的项目，成交量甚至在15套以下。而上周推出的新盘中只有新华御湖上园跻身前十，但也仅仅成交了19套房源，对整体市场影响较小。

　　由于高端项目签约量快速下滑，上周全市成交均价只有53098元/平方米，环比下跌18.6%。5字头的均价也意味这市场成交结构回归均衡。

上周全市新房项目成交套数排名

数据来源：上海链家市场研究部

　　上海链家研究院表示：截止18日，11月以来全市新建商品住宅共计成交2000余套，仅仅略高于10月同期的1800余套(10月成交受国庆长假影响)。供应端的低迷是导致11月以来成交不振的重要因素，伴随着供应端上周的回暖，11月接下来的时间内，成交量有较大的回升可能。不过，由于外围楼盘的去化情况依然堪忧，因此也将最终影响成交回升的幅度。