2018年1-10月中国房地产企业销售业绩TOP100

　　入秋以来，楼市渐冷。房企们也纷纷发出回款慢借钱难的呼声。不过尽管传统的“金九银十”楼市旺季在楼市遇冷的情况下成色不足，但从TOP100房企销售情况来看，金九银十的底色仍然还在。

　　从“2018年1-10月中国房地产企业销售金额TOP100”来看，四季度的揭幕之战，TOP100房企交出的答卷中规中矩，总规模为80578.64亿元，同比增长42.24%。

　　就单月销售额来看，已没有6月份年中时的高歌猛进，但10月份各规模房企销售额也并没有如市场想像中那般缩水严重。“金九银十”的说法仍然成立，楼市热度尚在。TOP5、TOP10、TOP50房企的单月销售额分别为2528.79亿元、3439.12亿元和7898.17亿元。在严厉的调控政策影响下，房企们还是把握住了这一波攻势，让年底前的最后一个旺季没有失色太多。

　　具体来看，2018年1-10月，TOP3、TOP10、TOP50的累计规模分别达到了15893.6亿元、33482.6亿元和66666.4亿元。其中前10房企的销售总额达33557亿元，销售额占比达41.5%。

　　通过对比可以看到，相比其他规模房企，中型房企1-10月的销售增速，要比去年同期快很多。2017年1-10月TOP50房企的销售额为47597.62亿元，今年TOP50的同比增速为40.06%。

　　在头部房企纷纷降速“明哲保身”的情况下，中型房企或许等来了难得机会。在市场初冬，集中度的火热发展开始降温了。

　　图：2018年1-10月房企各阵营的数量、销售额及销售面积均值情况

　　从销售情况来看，2018年前10月销售破千亿房企增至24家，碧桂园突破6000亿大关。分阵营来看，销售额超千亿的企业有24家，其中碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均值为5325.9亿元，同比增长率均值为18.9%，碧桂园突破六千亿大关至6124.3亿元;1000-4000亿的企业共21家，销售额均值为1617.2亿元，同比增长率均值为62.8%，其中，中梁、正荣、金茂、金科、富力五家企业本月首次跨入千亿阵营。500-1000亿的企业有21家，销售额均值为670.4亿元;100-500亿的企业销售额均值为306.6亿元;TOP100门槛升至207.2亿元。

　　2018年以来，随着融资政策持续收紧，开拓多元化融资渠道补充资金对房企而言尤为重要。据Wind数据统计，1-10月，房企信用债发行规模已超4200亿元，远超去年全年房企信用债发行规模;进入四季度，房企纷纷发债应对融资困境，10月份房企国内信用债发行规模达325亿元，同比增幅超90%。

　　从代表房企融资规模和用途来看：中海成功发行了金额为35亿元公司债券，成为近期融资规模最大的一笔;万科通过发行公司债券及短期融资券，共计获得30亿元资金，部分用于租赁项目建设;招商蛇口、俊发分别通过发行中期票据、公司债券方式，各获得20亿元资金等，债券的成功发行助力企业未来发展。

　　从代表房企融资成本来看：行业融资成本虽有小幅上涨，但大型房企融资优势依然明显。代表房企10月融资成本介于3%-8.5%之间，万科、中海及保利等规模较大且经营稳健的企业融资成本均在5%以下，其中，中海6年期公司债券发行利率仅为4%，显著低于其他企业。

　　总体来看，在楼市及金融“双调控”背景下，房企对资金的需求迫切，许多房企将销售回款作为工作重中之重。其中，布局广泛、发展稳健、资本市场评级较高的大型企业相对易于获得优质资金支持，持续优化企业债务结构;部分房企融资难度较大，同时销售受阻，企业存在资金难以覆盖债务风险，影响企业的持续发展。未来，房企应高度重视现金流安全，加强现金流管理，将加快销售、加快现金周转作为稳健发展的重要支撑力。

　　目标完成率分化加剧 几家欢喜几家愁

　　2018年剩余日子屈指可数，期末考试前留给房企们的准备时间并不多了，而他们在年初许下的承诺也将要到了兑现时刻，而目标完成情况差异也显示了房企对于市场环境变化的预判准确与否，提前预见到寒冬的房企，并不会给自己定下一个难以实现的“理想”。

　　今年共有52家房企在年初提出了明确的年度销售目标，但完成情况却不尽相同。26家企业的目标完成率超过83.3%，也就是按月平均的完成率(10/12)。其中提前完成100%任务的房企有5家。

　　完成率介于60%到83.3%的“准及格”企业有19家，而不到60%的“准不及格”房企也有8家之多。

　　其中完成率最高的阳光城，年初提出的千亿目标对其并不是太难的目标，甚至可以说是一个比较保守的数字。截至2018年10月31日，阳光城的销售额达到1210.5亿元，完成率超过120%。四季度阳光城的可售货值为500-600亿元，较高完成率与其较为充足的可售货值，具有较高的相关性。

　　如履薄冰房企融资

　　与往年不同，今年房地产市场环境明显偏冷，房企的资金状况也大不如前，资金链的补充需求激增，仅在10月份就有约30笔房地产融资发行，共约350亿元人民币。利率从3.5%到8.5%不等。同时由于银行贷款和公司债券发行难度的提升，多元化的融资方式也大步进入房企的视野。

　　尽管央行于10月15日宣布降准100个基点，共释放资金约1.2万亿元人民币。但由于严格的限购限贷等调控政策，限制流通资金进入楼市，房企们的融资环境并没有得到有效的改善。恰恰相反，仅在2018年9月份和10月份，房企就有四笔共189.74亿元的融资被终止或中止。再加上人民币贬值和市场观望的影响，房企的借贷成本逐渐攀升。

　　高难度的融资让房企的信用债逐渐变得捉襟见肘，一些房企开始使用质押贷款、质押资产或者股权以进行融资。据机构估算，房地产行业约有20%-25%的股权已被质押。在并不稳定的股市中，被质押的股权如果下跌，出质方需要补充质押品。而追加股权质押将导致企业或大股东面临流动性压力并失去对主要资产的控制权，而企业股东也可能发生变动。

　　统计数据显示，2018年1-9月，房企到位资金累计值达到121882亿元，增速有所回升，达到7.8%。其中定金预付款以及自筹资金所占比例合计达到69.43%，占到所有投资的大头。2018年1-9月的定金和预付款为40259亿元，自筹资金为40596亿元。

　　同时个人按揭贷款部分为17522亿元，下降1.2%，也印证了回款难的说法。

　　而自筹资金比例上升11.4%，同时也反映了房企在销售市场和资本市场双重压力下，被迫降低杠杆，加快自身输血的无奈之举。

　　销售平淡中地市依然坚挺

　　国家统计局统计的全国70个大中城市的住宅销售价格指数中，9月份只有上海的同比和环比住宅价格略有下降，其他城市仍然保持上升或持平趋势。

　　然而成交量却在住宅价格的稳定中悄悄走低。以深圳为例，据深圳市房地产信息系统数据显示，9月份深圳一手房成交量为2248套，平均每日不足75套，相比七八月份平均每天90套左右的水平有所下降。而十月份的部分日期成交量下降到不足60套。

　　成交量的平淡让房企们不安。对于企业来说，稳定回款的重要性远高于表面漂亮销售数据。市场在加大销售和推盘力度的同时，也更加重视现金流回款。因此房企们纷纷向万科学习，将回款作为所谓“活下去”的第一要义。

　　毕竟对于房企来说，在寒冬中能取暖的是放在家中的柴禾，而不是林中茂盛的树枝。

　　而房企在加快销售的同时，准备过冬土地储备的动作却并没有放松。第三季度以来，房地产土地购置费增速从6月份的87.7%下降至7月份的62%，再到8月份的40.8%，终于在9月份有所回升，达到了61%。

　　这或许也和土地市场归于冷静后的土地降价有关。据统计，今年1-7月份全国流拍土地近800幅。其中一二线城市土地流拍高达167幅，同比增长200%，三四线城市土地流拍合计达到629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。9月和10月全国有多宗地块在流拍后，再次拍卖降价成交。低溢价的土地成交反映出了目前房企资金偏紧的窘迫，以及对房地产走势谨慎观望的情绪。

　　(来源：中国指数研究院、国家统计局、观点指数)