9月13日晚间,北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》(以下简称《通知》)显示,从9月17日起,公积金贷款将执行“认房又认贷”政策,并实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩,每缴存一年可贷10万元,最高可贷120万元。此前已经网签的依然按照原政策执行。
具体来看,此次公积金贷款新政与之前的政策有以下几点不同:
一、贷款与商业贷款一样,从此前的“只认房”变成了“认房又认贷”
《通知》指出,借款申请人(含共同申请人)名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款、住房公积金个人住房贷款)且本市无住房的,按首套房贷款政策办理;凡不属于首套房情形,被核定为是二套房的,按二套房贷款政策办理;被核定为有两套及以上住房的,不予贷款。具体见下表:
二、贷款额度与借款申请人住房公积金缴存年限挂钩
《通知》要求,借款申请人每缴存一年可贷款10万元,缴存年限不够一年整的,按1整年计算,最高可贷款120万元。如借款申请人为已婚的,核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。
三、首付款比例提高
不同于此前首付款比例均为不低于20%,此次公积金贷款也调整了首付款比例。
四、实行差别化贷款额度
根据《通知》可知,借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的,购买东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区(以下简称城六区)以外的首套住房,最高贷款额度可上浮20万元;对于不属于前一种情况,但借款申请人的户籍均在城六区的,购买城六区以外的首套住房,最高贷款额度可上浮10万元;不属于前述两种情况的,购买首套住房,最高贷款额度为120万元,符合二套房贷款政策要求的,最高贷款额度为60万元。
此外,贷款额度还受月均还占收入比限制,按照60%的标准确定贷款金额及贷款期限。
五、借款申请人年龄上限下调
借款人年龄由原来的最高不得超过70周岁调整为最高不得超过65周岁,贷款期限最长可以计算到借款人法定退休年龄后5年,如借款人为已婚,贷款期限以夫妻双方中较长的一方计算。
对于此次公积金贷款政策的调整,易居研究院智库中心总监严跃进表示,北京此次出台公积金贷款政策,充分说明房地产政策管控依然是比较严厉的,尤其是结合公积金贷款的实际情况,采取了相对收紧的政策内容。这既符合公积金贷款的政策大思路,也符合房地产市场的管控内容。
“贷款额度与缴存期限有关,除非购房者在北京没有住房,否则贷款方面都有压力,对于部分住房改善需求或有一定影响。”严跃进认为,此次政策亮点在于,市区户籍到郊区购房,可以享受公积金贷款额度增加的优惠,这和北京当前市区产业结构调整、城市规划调整等有关,也值得其他城市学习和借鉴。
中原地产首席分析师张大伟则认为,该政策对刚需影响非常大。“特别是年轻人,本来公积金贷款额度就很少,按照这个政策,公积金将基本离开刚需。”
在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来,此次北京公积金政策的调整会进一步减弱需求。“在目前商业信贷保持紧缩的状态下,消费者本身的购买力就受到制约,公积金政策调整不仅影响低总价刚需市场,还会对换房链条‘釜底抽薪’影响中高端改善市场。由此估计,四季度北京房地产市场的情况不容乐观。”
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