8月29日上午,首届中国(深圳)住房租赁产业展主题论坛召开,提出深圳出台租金管制试点政策,一年内租金增长率不超过正负5%,并租金评估实行“一房一价”、“一年一调”。在深圳缴纳社保满一年且未购房的居民,有需要均可在线申请。
市场:深圳房租连涨11个月,出台租金管制试点
目前,全国尚未形成一套完善的租金指导价格体系,此次深圳率先开展租金管制试点,为全国首例。
“一房一价”即针对具体项目请房地产评估中心采用市场评估的方法,对起始租金进行评估,价格不高于周边同类品质的商品房租金,甚至可能略低一些。
“一年一调”即每年年末对所掌握的房源租金进行调整,根据当年市场发展形势以、周边租金,以及CPI增速、人均可支配收入增长率等要素进行调整。
深业集团在西丽开发的塘朗城公寓部分将作为深圳首批稳租金商品房试点项目,预计2019年初上线出租运营,2019年9月交房入住。
相关数据表明,深圳仅有约1/3的常住人口居住在自有住房中,2/3的常住人口需通过市场租赁解决住房问题。
据国家统计局统计,深圳市租赁价格指数同比上涨持续11个月。深圳规土委对中介机构租赁成交及城中村租赁市场调研数据显示,7月深圳商品房月租82.22元/平方米,环比上涨5.17%,城中村住宅租金月租39.16元/平方米。
深圳市规土委房地产业处付菲菲在论坛上发表主题演讲,她对德国房地产市场进行分析,提出德国的许多做法值得深圳借鉴和学习,“德国住房租赁法规定租金定价不能超过市场指导价的20%,否则超过了50%就属于违法行为。此外,德国对租金涨幅也是进行严格控制,三年内租金涨幅不得超过10%,否则也属于违法行为。”
业内:租金管制试点影响力取决于供应量多寡
深圳此次出台的租金管制试点是否能控制房租涨幅?美联物业全国研究中心总监何倩茹则认为:“在租购并举的大环境下,深圳政府部门不断探索完善租赁市场各项政策及措施的方法,对租金管制是其中一项。不论是调房价也好,还是调租金也好,很重要的是增加供应,需求量就摆在那里,没有足够大的供应量,很难起到平抑房价或抑制租金的作用。”
在何倩茹看来,“租金管制试点的影响是否足够大,取决于供应量。政府的导向是通过试点一些租金相对不是很高的房源,来影响周边租金变化,但租金定价是房东的个人选择,如果试点量比较小,就难以影响心理预期;如果有更多房源试点,能满足大部分人的居住需求,那么周边的商品房、农民房的租金涨幅就不会太大,就能真正发挥出稳定租金的作用。”
对此,深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫有不同的看法,她发表主题演讲时表示,“租金是最终的结果,政策应该调源头,而不是调结果。”
徐枫进一步阐释:“过去十几年经验证明‘调整价格’对房地产市场影响甚微,很多政策直指对价格、租金调整,但实际上从经济模型商来说,租金是一个价格机制,是最终的结果,不应该调结果,而是调源头(供应),通过中间的传导变量,影响到最终的结果。”
“如果政策是调整契税、调整信贷,整个市场的交易量就会立马下跌。市场交易量下跌之后,业主报价就会下跌,开发商定价就会下跌,整个市场的成交价格就会下跌,这样就会达到一个相对的和谐,所谓的回归理性。”她认为,“政策方向还需要再斟酌。”
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