光谷最贵地块开盘 备案价24000元/平 比肩武汉内环

　　近年来，光谷的房价一路引领着武汉楼市飙涨，与楼市割舍不开的，是背后每一次火爆的土拍。7月22日，光谷最贵的一块地开盘了，正荣紫阙台备案价24000元/平，另装修带3500元/平，备案价与武汉内环的某些楼盘不相上下，也创造光谷片区毛坯备案价与整体均价的新高。

　　光谷最贵地块开盘 首付88万起

　　让我们回顾一下，正荣紫阙台的拿地过程。2016年7月8日，光谷核心地段P(2016)059号地块出让，该地吸引了包括金茂、正荣地产、清江、北辰、旭辉、越秀等房企的竞拍，最终在经过了386次竞拍后，正荣地产以总价45.85亿拿下，楼面地价为15966.31元/平米，溢价率442%，该溢价率也创下了武汉土地拍卖的溢价率最高纪录。

　　当时这块地旁边的清江山水，价格仅12000元/平，与之隔着软件园的中建大公馆，价格仅15000元/平，面粉贵过面包价，让不少业内揣测，正荣地块入市后，是否有利可图?又或者带领光谷的房价，上升到一个什么样的新高度。

　　正荣紫阙台所处的是一片狭长的地块，就周边的发展情况来说，东侧为清江山水社区和光谷软件园，生活和产业氛围浓厚，西侧为东林外庐、云顶居、清江山水等住宅小区，北边临区域主干道南湖大道，南面临铁路。

　　项目外的两大主干道，一个是民族大道，一个是南湖大道，高峰期车流量较大，民族大道和南湖大道分别规划有地铁9号线和地铁13号线，正荣紫阙台刚好位于两条地铁线的换乘站，但9号线工程建设一缓再缓，无缘第四轮地铁规划，这也意味着民族大道的地铁，要等到2023年以后了。

　　因为拿地价格过高，所以项目主打高端住宅，有2梯2户和2梯4户两种结构，本次开盘推出14、16、17、18号楼，建面约120、140、160平米非毛坯房源，整体均价约27500元/平米，其中含3500元/平米装修，装修部分可以贷款，目前尚有房源在售。

　　显然，正荣紫阙台的住宅价格，已经超越了关山大道上目前在售的新盘价格，创造了光谷片区毛坯备案价与整体均价的新高。按最小户型首付3成来算的话，项目首付在88万起。

　　这几年光谷的发展可谓是突飞猛进，曾经有句话叫作“光谷，宇宙的中心”，无论是从交通、GDP、人流量的增长上来看，光谷无疑是都是取得了突破性的发展。光谷房价在逐步攀升的时候，光谷的房源随之也变得格外珍贵，特别是在光谷的核心的地段，凡是有开盘的项目基本都是售罄，光谷核心已经变的一房难求。

　　目前光谷核心的房源都集中在关山大道沿线，分布有泛悦城、华润琨瑜府、世界城香榭丽舍、泷悦华府、中建大公馆、北辰光谷里等，而民族大道沿线却鲜有房源，正荣紫阙台紧邻民族大道，南湖大道，是民族大道沿线的稀缺楼盘，在目前光谷核心楼市库存紧缺的情况下，紫阙台1946套房源入市或将一解购房者饥渴的状况。

　　武汉高价地频出 难卖高溢价

　　上周，汉阳内环另一个高地价项目也拿到了预售，该项目在2016年拿地的楼面价超过2万，如今备案均价仅25000元/平，比正荣紫阙台更高的地价，差不多的备案价，让人不禁疑惑，光谷和汉阳内环，该怎么选?

　　和高位接盘的购房者类似，房企也可能在土拍上踩位高点。2016年是武汉房价暴涨的一年，也是高价地频现的一年。当时，还不受土地限价令的制约，一块吸引了几十家房企争抢的地块，能拍出好几倍的溢价，大家对于武汉楼市接下来的心理预期又比较高，“面粉贵过面包价”十分普遍。

　　高价拿地，却难以高溢价卖出。因此，房企不约而同的选择将地块打造为高端住宅，指望在打造口碑的同时，在价格上能够保本。

　　2016年8月9日，经过516轮竞价，北京首开拿下该编号为P(2016)074号地块，楼面地价达14272元/平，土拍的时候，周边的在售楼盘杨春湖畔，房价还不到10000元/平。如今东湖金茂府入市，备案价22000元/平。

　　2016年11月22日，平安在拍卖过程中多次加价5亿，表现凶猛，最终以110.65亿拿下杨泗港新港长江城P(2016)118号地块，楼面地价13587元/平。彼时，汉阳最贵的楼盘，世茂锦绣长江备案价也不过15000元/平，目前该项目仍在登记中，开盘时间和价格都难以预测。

　　事实上，开发商拿地的成本并不仅限于我们看到的成交价，成交价只是土地费用的一部分，它还包括征地拆迁补偿费、契税及其他费用。面粉经过多道工序的加工制作成了蛋糕，楼面价经过层层包裹成为了房价。

　　“房价必须是地价的1.5倍左右才可能保证不赔。”合富地产研究院分析表示，市场全面高端化后，未来市场会怎样很难判断。