杨欣：旭辉上半年融资抢到了窗口期

　　今年以来，旭辉财务方面动作频频，已经成功在境内外发债6笔;与此同时，旭辉还在不断扩大自己的战略合作伙伴，已经和华夏幸福、雅居乐、宝龙、中骏、美的置业等房企签订战略合作伙伴关系。

　　上半年为何不停发债，并且主动拥抱各大房企合作?旭辉在财务方面的逻辑是什么样的?带着诸多疑问，近期，乐居财经对话旭辉控股执行董事、旭辉集团副总裁兼财务中心总经理杨欣，听他讲述千亿房企旭辉财务中的门道。

提前预判市场 踩准融资窗口

　　“做房地产，我们要踩准拿地节奏、融资节奏、销售节奏。这三个节奏的窗口期不完全一致，窗口期打开的时候，判断准确进入，对企业发展来说事半功倍。”上半年，旭辉成功在境内外发债6笔，利率均属于同比行业较低。杨欣认为，这一举措抢到了窗口期，为拿地窗口期打开后的进入，提前储备了粮草。

　　今年以来旭辉的发债情况如下：

　　2018年1月，发行本金3 亿美元、5.50%年票息率的2023年1月到期美元债

　　2018年1月，发行27.9亿港元零息可转债

　　2018年2月，发行35亿人民币私募债，票面利率为6.5%-6.8%

　　2018年4月，发行本金5亿美元、6.875%年票息率的2021年4月到期美元债

　　2018年4月，发行本金3亿美元、6.375%年票息率的2020年4月到期美元债

　　2018年6月，获证监会核准发行境内公司债券34.95亿批复

　　作为一名优秀的财务总，一个重要职责就是研判资金市场的形式，并根据形势对融资做出提前的部署。

　 今年1季度，旭辉团队对全球形势的判断是流动性紧缩会加剧，所以旭辉在4月份做了前瞻性的发债安排，利率为同期可比同业最低。

　　“此次发行还获得全球知名的投资银行高盛独家安排与全数认购，反映市场对旭辉的信心与旭辉的强大融资能力。一般来说，发债的利率可以直观反映资本市场对一家公司的判断，旭辉能以相对低的利率发债，说明了市场对旭辉的认可。”

　　另外，杨欣对于融资渠道也有独到的见解，他认为，需要有一个多样化的融资渠道，有机会就要做各种尝试，可以分散风险，对冲不确定性。境内的评级体系和境外是很不一样的。境内的评级，规模权重占比更高，境外的评级则更关注均衡。

做最佳合伙人 适度提升拿地权益比例

　　旭辉不少项目都是和别家合作操盘，被称为业内的最佳合伙人。今年以来，旭辉已经和华夏幸福、雅居乐、宝龙、中骏、美的置业等多家房企签订了战略合作协议。

　　但市场上一些质疑声随之而来，认为合作过多，权益占比低了。杨欣认为，这种理解过于片面。“旭辉的权益销售与合同销售规模保持同步增长，真正做到了‘有质量的增长’。”

　　数据显示，从2016年至今，旭辉的权益销售占比趋于稳定，2018年上半年未经审计的企业通讯显示，1-6月的合同销售及权益销售均增长了40%，保持一致。

　　“用怎样的权益占比来运营项目，是一个房地产企业的策略选择问题。在地价高企时，选择合作分担风险;在土地市场出现机会时，增加权益比例，灵活的应对策略，能够保证公司风险可控的情况下，取得快速的增长。”

　　杨欣向乐居财经透露，2017年旭辉完成了千亿跨越后，2018年，在保持合作共赢大战略不变的前提下，也在逐步提升拿地的权益比例。据未经审计的企业通讯显示，2018年上半年旭辉新增土地储备的权益比已经超过60%。

　　除了分担风险之外，杨欣认为这种模式还能带来两点好处：

　　第一，通过权益合作，争取操盘，旭辉的管理规模得到了大幅度的提升，管理团队得到了历练和成长，管理水平也因为规模的增大不断提升。

　　第二，在旭辉深根的城市，通过合作，旭辉的市场份额能得到快速提升，旭辉的产品的在更多的项目上落地。更多的项目、更多的好产品能帮助旭辉在客户心目中树立口碑，提升旭辉的品牌声誉度。2017年，旭辉在4个城市(苏州、合肥、杭州、宁波)进入了TOP7;今年上半年，旭辉在重庆、青岛等强二线城市的市场排名更是得到了跨越式提升。

　　在合作模式上，旭辉还进行了模式的创新。比如在山东，与青岛当地最大的民营房企银盛泰的合作，双方成立平台公司“山东旭辉银盛泰”，把在山东的资源、员工都并入平台公司，两家深度携手在山东做省域化深耕，预计今年将达到200亿销售规模。

守住财务四条红线

　　踩准融资节奏、扩大合作并逐步提升拿地权益比重之外，杨欣还特别提到，旭辉一直在严守财务四条红线。

　　第一条就是现金流管理。融资、负债、回款，结合在一起就是一个房企的现金流，也是生命线。

　　“在回款方面，旭辉一直强调有质量的销售，因为有质量的销售才能带来健康的回款，提升企业的经营性现金流。2017年年报显示，旭辉的销售现金回款率超过85%，这是一个在行业内比较领先的水平。”

　　第二条就是严控净负债率，保持在行业平均水平以下。与此同时，追求长期债和短期债的一个合理的平衡，维持自身偿付能力的良好。2017年年报显示，旭辉的净负债率为50.9%。

　　第三条为利润率。旭辉的利润一直维持在相对稳定的水平，这与公司追求稳健的发展，有质量的增长是相吻合的。从过去三年的年报来看，利润率2015年为12.1%、2016年为12.7%、2017年为12.8%，保持稳中有升。

　　第四条是净资产收益率，作为判断上市公司盈利能力的一项重要指标，一直受到证券市场参与各方的极大关注。WIND数据显示，旭辉ROE(净资产收益率)2015为18.2%;2016年为20.19%，2017年为26.91%，也呈现出稳中有升的态势。

　　杨欣认为，房企要做资本市场的三好生，就要“规模增长好、利润率好、稳健性好”。这三个指标要均好，难度比单纯做好一个的难度是指数倍增长的。

　　杨欣简介：2010年加入旭辉集团，现任旭辉集团执行董事、副总裁兼财务中心总经理。全面统筹资金管理、管理会计、税务管理、内控管理及金融、住宅产业化、物业等多个模块，有效支撑旭辉集团跨入中国房地产15强。

　　杨欣先生持有高级国际财务管理师资格，任中城联盟财务总监联席主任、上海国际股权协会房地产分会副会长、上海交大安泰管理学院ACCA/MPAcc客座导师。

　　拥有上海交通大学工商管理硕士、上海国家会计学院会计硕士和美国亚利桑那州立大学工商管理硕士学位。　

　　来源：乐居财经 沙文蓉